争抢城市更新第一股,德必“大战”锦和

原创 <{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}>  乐居财经 魏薇 1.8w阅读 2021-02-23 11:58


  文/乐居财经研究院 魏薇

  轻资产运营类企业在资本市场越发火热。

  除夕前一天,德必集团(300947.SZ)成功登陆创业板,这是国内第一家登陆创业板的民营产业园运营类企业。初始发行价为51.47 元/股,开盘价为100.98/股,盘中股价大涨一度冲至125元/股。截至2月23日,德必收于每股71.19元。

  贾波、李燕灵为德必集团的实际控制人,二人系夫妻关系,合计持有56.04%的股份。

  10个月前,城市更新第一股锦和商业(603682.SH)在上交所主板上市,由郁敏珺通过锦和投资间接控制锦和商业72.5%的股份。为了实现资本化,锦和商业自2014年起就多次闯关,前后用了8年时间才得以如愿。

  在产业园区运营商中,已有两家上市公司,一家选择上交所主板,另一家选择创业板。

  从运营模式上来说,德必与锦和商业类似,都是主打老旧园区改造、产业园区和创意产业园区运营业务,租赁业务均为二者的主要收入来源。在数字化的行业大背景下,上市募资后,二者均会将一部分募得资金用于智慧化建设。

  相对而言,锦和商业的规模更大,而德必集团增速更快。截至2020年6月底,锦和商业已有64个在管项目,在管面积约 88 万平方米;德必投入运营的承租运营园区共 40 个,在管面积约为61.5万平方米;相比之下,锦和商业的单体项目规模较大。2017 年至2020 年上半年,德必集团新增园区 15 个,增速较快,而锦和商业新增园区 6 个。

  截至2月23日收盘,德必的市值达38.37亿元,锦和商业的市值为36.76亿元。

  营收增速:德必集团>锦和商业

  截至2019年底,锦和商业的净资产规模为8.83亿元,德必的净资产规模为8.7亿元,二者在体量上相当。

  2017年至2019年,德必分别实现营业收入6.06亿元、7.71亿元、9.10亿元;锦和商业对应的收入分别为6.4亿元、8.0亿元、8.2亿元。从营收增速上来看,德必高于锦和商业,并于2019年反超锦和商业的营收额。德必集团在招股书中将其解释称,公司新增投入运营园区及从招商阶段转入成熟运营阶段的园区数量较多。

  从地理位置上来看,德必与锦和的大本营均在上海,收入主要也是来自于上海地区。就德必而言,目前已有的40个园区中,有30个位于上海。2020年1-6月,德必在上海地区的收入占比达71.25 %,2020年1-9月,锦和商业在上海地区的收入占比超过90%。

  目前,两家公司的经营模式主要包括“承租运营”、“参股运营”和“受托运营”。“承租运营”是需要以“二房东”角色投入更多资金的重资产模式,而“参股运营”和“受托运营”则是资金占用量低的轻资产输出模式。

  总体来看,锦和更“轻”,德必旗下园区仍以承租模式为主,锦和的代运营园区数量比例已经超过承租。

  盈利能力:锦和商业>德必集团

  在2017年至2020年前三季度,德必分别实现净利润约为0.27亿元、0.51亿元、1.13亿元、0.67亿元。同期,锦和商业净利润分别为1.18亿元、1.77亿元、1.79亿元、1.19亿元。

  就归母净利润而言,锦和商业在各期均超过德必。2019年,锦和商业的扣非后归属母公司股东的净利润达1.68亿元,德必为0.87亿元,2020年1-9月,锦和商业的扣非后归属母公司股东的净利润达0.89亿元,而德必仅有0.5亿元。

  从利润里水平来看,2019年,锦和商业的净利润率为21.8%,德必为13.3%,这一盈利水平远超传统房地产行业。从费用支出来看,德必在各期的期间费用均高于锦和商业,期间费用占营业收入的比例也高于锦和商业,因此影响了德必的利润率水平。

  另外,租赁业务虽为二者主要的收入来源,毛利率也大致相当,但在物业及其他收入占比方面,锦和明显高于德必,该项业务较高的毛利拉升了锦和整体的利润率水平。这反映出二者在衍生业务领域收入的差异,衍生业务的收入越高,说明租户的粘性更强,也能带来更高的盈利水平。

  2019年,锦和商业经营活动净现金流入2.65亿元,德必为1.88亿元。在盈利水平更强的情况下,锦和商业现金流也表现稳定,股东权益报酬率较高。

  偿债能力:锦和商业>德必集团

  因采取轻资产的模式运行,德必与锦和商业的资产负债率均较低,自2017年以来,一直维持在60%以下,从趋势来看,均处于持续的下降中。2019年末,德必的资产负债率为38.08%,锦和商业的资产负债率为31.2%,且在2020年,二者均有所下降。

  2020年9月底,锦和商业无任何有息贷款,同时有账面现金3.78亿元。德必尚有短期借款250.25万元,一年内到期的非流动负债248.68万元,现金及现金等价物余额为1.08亿元,足以覆盖即期债务。

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