2020年受到外部“黑天鹅”以及行业政策波动影响,房企投资端可谓一波三折,整体呈现“抑—扬—抑”的走势。年初,疫情影响之下土地投资进入“冷冻期”,供地减少、拿地意愿骤减。随着疫情得到控制,销售端迅速回暖,二季度成为房企拿地“窗口期”,企业补货同时也在不断调结构、调节奏。但六月份之后,整体拿地力度有所放缓。

8月末“三道红线”出台,“促销售、抓回款、稳现金流”成为共识,红、橙两档位房企投资意愿、力度均大幅下滑,而部分黄、绿色档位房企投资则相对积极。

受制于“三道红线”,企业投资将在短期内处于低位,预计2021年二季度后方才重新企稳,整体保持审慎态度。在城市趋同、红线枷锁下,企业需要采取深耕策略做熟做透市场,减少新拓城市,并通过合作拿地减少风险及资金压力。审慎把握拿地成本的同时,迅速拓展投资的渠道。



01

近7万亿元货值被TOP30房企所获

2020年新增货值百强门槛达到221.1亿元,同比上涨18%,新增土地价值、新增土地建面的百强门槛分别为83亿元和152.8万平方米,同比涨幅分别为32%和24%,虽然“三道红线”政策后部分房企放缓投资力度,但鉴于二季度以来的积极补仓,全年新增土储百强门槛仍有较大的提升。

从集中度来看,规模房企“强者恒强”的格局仍在延续,截至11月末,TOP1-30强房企新增货值占百强71%,超七成土地资源集中在三成房企手上。

随着投资集中度不断走高,大型房企的规模效应将更加显著。

图:2020年销售TOP100
各梯队新增货值集中度及销售集中度

注:新增货值占百强集中度=各梯队新增货值之和/百强新增货值之和

操盘销售占百强集中度=各梯队操盘金额之和/百强操盘金额之和

数据来源:企业公告、CRIC

图:2020年销售TOP100
各梯队新增货值集中度及销售集中度

数据来源:企业公告、CRIC

02

6月成全年投资转折点

2020年百强房企拿地销售比达到0.37,较2019年末上升0.03,低于2018年的0.38。

分梯队来看,10强房企的拿地态度最为谨慎,拿地销售比仅有0.35,不仅低于行业平均值,在各梯队中也是最低。此外,30强以后的房企拿地同样较为谨慎,尤其50-100强房企的拿地销售比为0.35,较2019年末有所下降,小型房企的生存环境不容乐观。

反观TOP11-20、TOP21-30强房企的拿地销售比分别达到0.42和0.4,与2019年相比有所提升,这部分房企仍有较强的扩张规模意图。

表:销售TOP100企业
各梯队连续3年拿地销售比

数据来源:企业公告、CRIC

从单月销售50强房企投资额来看,房企年内的投资节奏“一波三折”:

第一阶段为一季度,土地市场冷冻期,房企投资意愿较低。部分央企、国企如华润、首开、招商等积极拿地,拿地销售比高于1。另,浙系房企绿城、滨江、荣安也成为土地市场“黑马”,这一阶段房企单月投资额均不超过2000亿元;

第二阶段为4-8月份,二季度为百强房企拿地“窗口期”,但6月之后整体投资力度放缓。这一阶段50强房企的单月投资额均在3000亿元以上。自6月份以来,房企投资力度逐步下滑,部分在二季度持续补仓的房企减缓了投资的步伐。

第三阶段则是9月-年末,三道红线政策颁布之后,整体投资力度再下台阶。不少房企受到未来融资受限等预期影响,将工作重心转移至销售端,投资的力度明显下降,这一阶段房企单月投资额稳定在2000-3000亿元水平。


图:销售50强房企
2020年单月投资金额(单位:亿元)

数据来源:企业公告、CRIC

03

三道红线后,绿色房企逆市拿地

“三道红线”的发布,可明显看出政策对于不同类型房企投资的显著影响:

红色、橙色两档房企投资金额均有较大力度回落,其中橙色房企降幅最大,达到58%,其次红色房企也有40%的大幅下降,黄色房企降幅仅有16%,相比之下受影响较小;而绿色房企的投资力度不降反升,较政策出台前的平均水平还上升了46%,不同类型房企在政策出台后的投资表现出现明显分化。

图:各档位房企在三道红线政策前后
投资力度变化(单位:%)

数据来源:企业公告、CRIC


把单月销售50强房企按不同的档位划分后,2020年拿地金额走势同样差异显著:从8月份开始至12月,黄色、红色、橙色三类房企的月度平均投资额持续下行,反之绿色档位房企单月投资额还处于高位波动状态,不同房企的投资态度产生明显的两极分化效果。

图:50强房企按档位分类
月度平均投资金额走势情况(单位:亿元)

数据来源:企业公告、CRIC
04

2020年整体投资态度加剧分化

虽然从三季度末开始,大量房企收紧了投资力度,但是从全年投资金额变化情况来看,近五成房企投资金额同比上涨,另外一半房企的投资金额则同比下滑,相较普涨或普跌的情况来看,企业投资金额的同比变化也印证了今年“分化”这一关键走势。同样,投资金额同比上升也是房企投资回归一二线的佐证。

拿地金额同比上涨的典型房企包括碧桂园、绿城等10强房企,以及今年持续领先投资的保利、中海、华润、招商等国企/央企。滨江作为3月份以来率先恢复拿地的浙系房企,要保持在杭州领先的市场占有率优势,今年以来拿地也更为积极。

表:2020年新增土储价值
同比上涨/下跌的企业

数据来源:企业公告、CRIC


8月末发布的“三道红线”政策在年内进一步加剧了不同企业投资态度的分化,从企业单月投资节奏来看,主要可分为4类:

第一类企业在8月及以后单月投资金额都维持在相对低位的状态,拿地主要集中于上半年,其中包括德信、阳光城、首开、金科等,此类地块也是疫情过后率先回复拿地的房企代表;

第二类企业投资主要集中于4-8月,在8月末政策出台后投资力度明显下滑,受到政策影响较为明显,包括龙湖、旭辉等,龙湖和旭辉在5-8月份连续4个月单月投资金额都在百亿以上,而9-11月的平均单月投资额分别仅有67亿和25亿元,降幅超过50%;

第三类企业则在9-11月中仍有单月投资金额较高的情况,这部分企业同样在政策后降低了投资力度,但遇到符合企业战略的优质地块时仍伺机补仓,例如金辉在8-10月几乎没有拿地,但11月份在惠州、合肥、扬州均有所落子;

第四类房企则由于年内投资起步相对较晚,在9月后仍保持着较高位的单月投资力度,主要以黄色、绿色档位房企为主,在其他房企纷纷放缓投资时,反而给此类房企带来了拿地的“窗口期”,例如建业、金地等。

05

中西部、长三角仍是主要区域

2020年百强房企新增土储建面有53%位于三四线城市,一二线城市占比合计47%,与9月末基本维持一致;中西部、长三角仍是主要成交区域,中西部主要依赖于大量省会城市的成交,成交建面占比达到38%,长三角成交建面占比为28%,此外环渤海和珠三角分别仅占18%和16%。整体来看,百强房企拿地分布从能级和区域上看已经趋于稳定。

对比前两年来看,2019年企业回归一二线战略意图强烈,一二线拿地成交占比达50%,2020年二线城市成交占比微降3个百分点;区域分布方面则连续3年较为稳定,长三角、中西部是企业重点投资区域,其中长三角中杭州、南京等二线城市和许多三四线城市都备受青睐,而中西部拿地则主要集中于武汉、西安、重庆、成都等几大核心城市,城市发展仍不够均衡。

表:2018-2020年百强房企
拿地能级、区域分布情况(按建面)

数据来源:企业公告、CRIC


从城市层面来看,武汉成为百强房企拿地建面最多的城市,武汉、西安和重庆成为年内百强房企拿地建面率先突破1500万平方米的三个城市,与其作为区域核心城市有重要关系,此外杭州今年土地供应量较高,百强拿地建面也超过了1400万平方米。

受区域发展红利,三四线城市中温州、南通和惠州、佛山入榜,其中温州和南通成交量已超过大部分二线省会城市,虽然此类城市由于经济良好、购买力较强而备受青睐,但房企进驻时还应考虑库存去化风险。

图:2020年百强房企拿地建面TOP20城市

数据来源:企业公告、CRIC


06

2021年全年依旧以谨慎为主

在“三道红线”政策下,企业投资受到较为严重的影响,预计需要经过一段时间财务指标调整后,方可重新企稳。从50强房企拿地来看,未来投资将愈发趋同,因此合作开发将成为主流选择。

我们预计明年二季度企业投资将重新企稳,但全年还将以谨慎的态度为主,“三道红线”政策的颁布,从根本上来说是遏制了房企无节制扩张的风险,杠杆红利消失之下,谨慎拿地保持达线状态仍是首选。

从“三道红线”发布后的表现来看,不同于红色和橙色房企普遍明显下调了投资力度,黄色、绿色房企的投资力度有了明显分化,有半数房企在政策出台后仍保持了相对积极的拿地态度,一方面是由于年内投资节奏靠后,另一方面是在其他企业暂停拿地时,这部分企业趁机逆市纳储。这样的投资态度分化情况预计还将持续,财务方面有优势的房企趁此机会捡漏,既能够调整土储结构,又进一步提升了规模优势。

图:三道红线政策后
黄、绿色房企投资态度变化情况

数据来源:企业公告、CRIC


07

房企投资愈发趋同,深耕、合作共赢

自上一轮市场热度褪去后,不同城市之间分化持续加剧,“强者恒强”不仅是房企格局的衍变标志,也是城市格局变化趋势之一。截止至2020年11月,50强房企新增拿地建面中有53%集中于30个城市,换而言之,这30个城市承载了50强房企一半以上的新增土储。

城市层面而言,有11个城市连续三年位列50强房企拿地建面TOP20城市列表,稳居50强房企投资核心地位:以重庆、武汉、成都、西安、长沙、杭州等二线省会城市为主,还包括一线城市中土地出让量相对较高的广州。除了城市人口、经济发展潜力较大,供应量充足、市场规模较大也是这些城市受到企业青睐的重要原因。

图:2020年百强房企拿地建面TOP20城市

数据来源:企业公告、CRIC,数据截止至2020年11月末


三四线城市中,长三角城市群中的三四线城市发展相对均衡,拥有较强的购买力,是房企在三四线城市布局的主要选择;珠三角三四线城市经济发展仍不均衡,房企拿地主要集中于佛山、东莞、惠州等几个重点城市。



整体来看,在房住不炒大背景下,随着市场需求走弱、融资监管加强、杠杆优势逐渐消失,房企投资将更为聚焦于深耕区域、基本面优质城市,行业高速发展十年中不断新拓城市策略将告一段落。此外,集中度攀高、融资受限之下,合作将成为房企控制风险、保持规模增长的重要突破口。