乐居财经 范慧茹 邓鑫妮 发自广东

  珠江两岸,盘踞着两家央企背景的老牌物管股。海风吹皱平滑的江面,央企“双子星”的较量也在阵阵涟漪中悄悄拉开序幕。

  2月5日晚,中海物业官微表示,已于2月2日正式启动总经理合伙人制改革。消息一出,2月8日开盘,其股价最高上涨1.21%,截至收盘,报收4.97港元/股,上涨0.4%。

  中海物业在多家机构下调评级后,缓缓回升,而同处与大湾区的另一家物企——保利物业,股价还没从基石投资者减持的冲击中回过神来。截至2月8日收盘,报收56.05港元/股,下跌1.67%。

  同样的央企背景,同样背靠大湾区的红利,中海物业和保利物业一度被称为央企“双子星”。可是光鲜的包装下,却有几分“难兄难弟”的意味。

 双双沽空

  机构态度多观望

  2月1日,港交所公布可沽空证券名单,中海物业和保利物业均在列。

  这已经不是两家物企第一次出现在沽空列表中。乐居财经了解到,2021年以来,港交所共披露7次沽空名单,保利物业和中海物业都在列。


  数据显示,中海物业近5天的平均沽空率为11.8%,比5天前的数据有所下降。但是2月1日和2月4日,其沽空率分别达到22.54%、18.32%,为均值的一倍多,沽空压力仍在。

  无独有偶,保利物业近5天的沽空率为11.6%,与中海物业相近。而2月1日和2月4日,沽空率达到17.32%和19.73%,也均高于均值。

  中海物业与保利物业沽空率波动如此相近,与它们长期以来在资本市场的“弱”表现有着密切关系。


  2015年上市的中海物业,首日收盘报价0.99港元/股。上市已进入第六年,前四年股价最高不超过5港元,更多在2港元左右徘徊。

  2016年-2017年,股价在1-2港元波动,2018年-2019年股价有所上行,在于2-4港元之间震荡,而股价起伏比前两年要大得多。

  2020年是其股价振幅最大的一年,7月份最高股价拉升至9.19港元/股,随后持续回落,截至2020年最后一天,股价遭“腰斩”,跌去49.9%。

  相较而言,上市资历较浅的保利物业,战线虽没有中海物业长,但发展轨迹与中海物业颇为相似。


  2019年上市的保利物业,上市首日,收盘报价34.96港元/股。2020年3月后一路攀升,6月股价来到历史新高89.85港元,随后震荡下跌,截至2020年12月31日,报收61.1港元/股,从最高位跌去32%。

  历史的相似延续到今年,两家物企均在1月14日和1月29日经历过阶段性的下跌。不同的是,保利物业的振幅明显大于中海物业。

  截至2月8日收盘,中海物业今年股价从4.04港元/股上涨到4.97港元/股,涨幅23.76%。保利物业股价从61.1港元/股跌至56.05港元/股,跌去9.98%。两者市值分别为164亿港元和304亿港元,中海物业上市六年,市值却比2019年底上市的保利物业少140亿港元。

  一涨一跌,似乎曾经相似的路径开始有所不同,但第三方机构眼中的他们,仍有很多相似,其中之一便是机构对二者的态度。据不完全统计,近一个月来,多家机构对中海物业和保利物业持观望态度。

  1月11日,美银证券认为中海物业的前景好坏参半,故将目标价下调11%至6.2港元,维持“跑输大市”投资评级;一周后,野村发布报告,下调中海物业目标价至5.7港元,维持中性评级。连续被两家机构下调目标价格后,一月底里昂一改态度,表示看好中海物业,投资评级为“买入”。

  中海物业喜忧参半,资本市场的态度尚且暧昧。然而保利物业下坡的股价,已经明示了市场的态度。

  作为保利物业IPO的基石投资者,GICPrivateLimited(简称“GIC”)在2019年助推其登陆港交所,却在上市第二年开始减持。今年连续2次减持套现,1月21日和1月25日,减持保利物业共119.5万股,涉资约8152万港元。

  受减持影响,保利物业的股价从1月25日一路下滑,截至2月8日收盘,跌去19.88%。

 中海物业对母依赖严重

  保利物业第三方并购颗粒未进

  无论是资本的观望,还是投资机构的接连“出逃”,透露出的深层原因,是对中海物业或保利物业自身发展模式的不明朗。

  物管行业拥有规模就意味着紧握话语权。中海物业和保利物业背后央企,在管面积位居行业前列,但也正因其有着先天性关联方倚靠的优势,恰恰在一定程度上,成了它们第三方独立外拓的“牵绊”。

  从第三方外拓来看,中海物业和保利物业在各自的领域都有着自身所面临的问题。

  就中海物业来说,截止2020年上半年,中海物业在管面积为1.58亿平方米,比去年同涨幅约10.2%,但大大低于物企在管面积的平均增速。克而瑞物管统计的30家上市物企,在管面积平均增速为22.7%。

  上市进入第六年,中海系输送面积比重依旧在九成左右。克而瑞物管研究报告指出,2015年到2019年,中海物业在管面积之中90%来自中海系的关联公司中国海外发展及中国海外宏洋集团,市场化外拓面积占比较小。

  国盛证券在研报中也指出,截至 2020 年 6 月末,中海物业在管面积为 1.58 亿平米,预计来自关联地产及外拓项目比为 9:1。

  而在2015年上市初期,招股书显示90%管理面积来自中海地产及关联企业,此后,在历年年报中,中海物业并没有披露第三方项目的面积占比。

  乐居财经了解到,上市至今,中海物业共进行了4次收并购,均来自中国海外发展(00688.HK)以及关联公司旗下的物业公司及商用物业。

  反观保利物业,其在管面积达3.17亿平方米,是中海物业的两倍。截至2020年6月30日,保利物业第三方在管面积约为1.79亿平方米,占比高达56.8%,来自保利发展控股集团的项目在管面积约为1.37亿平方米,占比43.2%。

  保利物业虽不存在第三方在管面积占比局限的困扰,但是其第三方的物业管理服务收入却在拖后腿。超5成的高占比,收入仅占比24.1%,营收能力低于关联方输送的项目。

  在上市招股前,保利物业预计将57%的募集资金用于行业并购,其上市所得款项净额约45.24亿港元,在悉数行使超额配股权后,上市所得款项净额增加至52.18亿港元。

  按照57%比例折算后,保利物业约29.74亿港元用于收并购,但截止目前,保利物业并无第三方并购动作。

  除了第三方外拓颗粒未进外,保利物业还面临着近六成的合同在管面积到期的问题。资料显示,到2020年底,保利物业预计约1.87亿平方米的合同管理面积将要到期,占年中保利物业在管面积的59%。

  毛利率均处平均水平之下

  增值服务表现不理想

  规模上的差别,以及对第三方外拓的态度,反映到各自的营收也各有不同。对比保利物业和中海物业,长处不相同,但弱项却颇为相似。

  纵观中海物业上市5年多以来的表现,2015年-2019年,营收从不到26亿元,一路上升至约55亿元,而细看增速,高低起伏表现得并不稳定,2017年更是一度跌至个位增速为1.85%。

  2020年上半年,中海物业收入为28.5亿元,同比增长18%,是中海物业近四年来最低增速。而与保利物业相比,低于其27.6%的同比增速。


  此外,中海物业同期毛利率、净利润率也有所下降,分别为18%、9.82%,同比下降了2.1百分点、0.6百分点,均低于2020年上半年上市物企29.27%、14.72%的平均水平。

  其实,中海物业整体毛利率较低,与其增值服务毛利率水平较低有关。2020年上半年,其增值服务毛利率约为24.4%,同比下降9.5个百分点,对比2019年上市物业公司增值服务毛利率水平来看,该水平远低于中位数45%。

  近年来物业公司在基础服务以外,以增值服务作为自身盈利增长点。从各自的增值服务收入占比来看,中海物业的增值服务收入占比约为21.4%,低于保利物业的36%。

  不过,增值服务收入占比较高的保利物业也并非业绩无忧。2020年上半年,保利物业整体毛利率从2019年上半年约23.6%降至约20.4%,下降3.2个百分点,毛利率水平也低于2020年上半年上市物企平均29.27%的均值。

  整体毛利率的下滑,自然与各业务板块的毛利率挂钩。同期,保利物业三大业务毛利率分别出现不同程度的下滑,物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务毛利率分别下降1.1个百分点、0.6个百分点、13.9个百分点。其中,社区增值服务毛利率降幅最大,从44.1%降至31.4%。

  业内人士曾表示,中海物业与保利物业存在类似的问题,尽管在管面积不小,但国企、央企的利润太低。