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CRIC数据显示，2020年4季度以来重点城市土地市场热度整体呈现下滑趋势。具体而言，2020年10月至2021年1月热点城市成交涉宅地块的平均溢价率为13.8%，较2020年1-9月下降了3.5个百分点。

热度下滑的原因与热点城市减缓优质地块供应节奏、加大普通地块入市等土地供应侧调控有很大关系，同时去年“三道红线”后金融环境监管趋严，政策端直接影响到房企投资态度，从需求端对土地市场形成抑制作用。

相较于政策性的“明文调控”，热点城市在供地结构、出让规则方面的“小调整”对市场热度的影响反而更大。如在信贷环境再度收紧、多个热点城市升级楼市调控政策的2021年首月，由于杭州、宁波、合肥等热点城市在1月入市出让的优质地块明显增加，溢价率反而出现了小幅回涨。因此，土地市场端更倾向于“无政策调控”，如上海、杭州等高热度城市明显减缓了优质宅地的入市频率，利用房地价联动机制上调起拍价等。

图：2015-2020年上海商品住宅供求情况（万平方米、元/平方米）

注：2021年1月数据截止至2021年1月27日，下同

数据来源：CRIC

克而瑞研究中心对热点城市近4个月土地市场动向进行梳理，热点城市从各方面对土拍溢价率和名义地价进行了严格限制，预计2021年热点城市在土地层面仍以下面四种手段为主。

1、采取房地价联动机制，调整地块起拍价格和上限价

热点城市在土地端最常见的调控方式是调整土地出让底价和上限价。比如，上海、杭州、南京等诸多城市均对重点地块的起拍价格作出调整。以上海为例，在1月21日出台的“沪十条”中明确提出将坚持房地联动机制，引导企业理性拿地，稳定土地价格。我们发现，在此之前上海便已上调热点地块起拍价以控制溢价空间。例如1月6日挂牌的虹口区嘉兴路街道HK341-06号地块起拍楼板价已达7.7万元/平方米，相较于去年7月份周边成交地块6.3万元/平方米起拍楼板价上涨了超过二成。

表：典型调整起拍价热点地块（万元/平方米，%）

注：虹口嘉兴路街道地块暂未成交，表中其余四宗地均为上限价成交地块。

数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统

以北京为例，在2021年1月出让的5宗涉宅用地，有3宗以上限价成交，其中上限溢价率最高的大兴旧宫地块，成交溢价率仅为10.88%，而此前北京的溢价率上限多在50%左右。

需要注意的是，多数城市拍地时除了上限价之外还设置“竞配建（自持）”等附加条件，实际地价控制效果不太明显。譬如上述北京大兴旧宫地块的成交楼板价约3.5万元/平方米，实际成交楼板价已达4.4万元/平方米，并且刷新旧宫区域地价纪录，地价依然呈现上涨趋势。

图：2020年10月前后北京、成都、宁波成交宅地溢价率对比

2、升级竞拍限制，“限房价”成为最常见举措

修改竞拍方式也是热点城市常用的调控方式之一。2020年以来，热点城市对重点地块基本采取“限地价、竞自持或配建”的竞拍方式，由于竞自持无上限，导致房企实际拿地成本攀升，楼面地价上涨压力仍然较大。为稳地价不少城市调整土地竞拍规则，在“竞自持或配建”的基础上增加“当自持或配建面积达上限后摇号”等。

实际上“限房价”的土拍方式，倒逼房企在拿地时对盈利空间进行考量，同时压制新房房价上涨速度。杭州、南京、宁波、南通等城市已在去年四季度之前就采取此种方式拍地，去年11月成都也加入“限房价”的队列中，对主城区及近郊区出让地块采取“限房价、限地价、竞自持”的出让方式。

值得注意的是，“限房价”虽有利于降低房价上涨预期，但也容易催升“打新潮”出现，投机需求大量进入市场，进而挤压刚需并影响二手房市场稳定。近期上海、深圳、杭州等“限房价”的城市均在1月份出台了调控政策“打补丁”，以稳定市场。

表：典型热点城市当前拍地规则

数据来源：CRIC整理

3、调整拿地条件，提升热点地块竞拍门槛

2020年三季度开始调控后，自去年四季度以来，热点城市对土地出让条件的调整趋于细致化，并根据地块所在区域具体情况进行调控，主要倾向于提升竞拍门槛，包括增加初始配建、缩短项目开竣工日期要求、对参拍企业及其拍地资金做出限制等。比如杭州主城区出让宅地均有10%的租赁住房配建要求，南京、合肥等城市要求企业拍地必须使用自有资金等。

部分城市在住宅供应紧缺的区域缩短了项目开竣工日期，以尽快增加市场住宅供应。以东莞为例，在供应十分紧缺的东莞凤岗一成交地块要求项目开发建设周期为18个月，创造东莞土地招拍挂中开发建设期限最短记录，此前成交地块一般在2-3年的期限。

4、优化土地供应结构，降低平均溢价率

减缓热点区域优质地块入市，增加郊区、新城等区域土地或保障房用地供应，优化整体土地供应结构。从高价地成交占比能够直观看出热点城市在2020年10月后在土地供应方面的调整。对比2020年10月前后成交高总价和高单价地块占比来看，2020年10月至2021年1月前四周期间成交总价超过10亿元的住宅用地比例仅有17%，较2020年前9月下降了5个百分点，高单价地块的成交占比同样也在下滑，2020年10月后成交占比仅有15%，也较此前减少了4个百分点。

图：2020年10月前后热点城市含宅地块高总价和单价地块成交占比

注：高总价地块标准为总价在10亿元以上，高单价标准为楼板价超过1万元/平方米。

数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统

热点城市对土地出让管理更加精细化，并针对市场情况对土拍规则进行微调控，能及时为地市高热降温，降低土拍溢价率。

综合各城市的土地调控方式，不难发现多数城市土地侧调控更倾向于控溢价，但实际楼面地价仍然存在上涨压力，尤其是热点区域的地价一直在保持上涨，“稳地价”目标依旧任重而道远。此外，在“竞自持”、“限房价”等多重规则的影响下，房企盈利空间明显缩减，商品住宅供求矛盾也进一步加剧。

合理的供求关系是房地产市场保持平稳发展的关键，但短期内控制市场热度、减少优质地块入市，并不能对房地产市场长期稳定起到实质性作用。适当增加热点区域的土地供应，合理设置地块出让价格和未来入市销售价格，加快项目入市速度缓解供需紧张，才能真正实现“稳地价、稳房价和稳预期”的目标。