正源地产暴雷:一个北大生的资

  乐居财经 曾树佳 发自大连

  在富彦斌心中,“创新”有着沉甸甸的份量:“没有创新,人生如同饮一杯白水,平淡无味;勇于创新,人生如同饮一杯琼浆玉液,回味无穷。”

  从考上中国知名学府北大,到创立正源地产,他的确没有选择“平淡无味”的路途。

  寻常日子里,从北大毕业的富彦斌,既会参与北京大学创业训练营理事大会,也作客“金融客咖啡”的跨界对话。他的投资事业,烙下了浓浓的“北大校友圈”印迹,无论是投资灵感、投资伙伴,不少都出自其中。

  不过,高材生圈层的光环,也拯救不了眼下正源地产现金流周转不力的窘境。在他还没来得及“回味”之时,催债的声浪已不断袭来。

  1月22日晚间,西南证券披露一则重大诉讼案,直言其旗下5只资管计划已暴雷,正源地产未按约定向西南证券支付公司债本息约5.5亿元。

  涉及的债券,均由正源地产于2016年发行,具体包括“16正源01”、“16正源02”、“16正源03”。三者的票面利率分别为8%、8%和8.8%,发行总规模为60亿元。

  外界对于此次债务“暴雷”事件,并不感到惊讶。早在2019年下半年,“16正源01”的6.45亿元债券,就曾出现回售技术性违约。彼时,正源地产明确表示,手头仅剩4亿资金。

  去年5月,因正在筹划与“16正源01”“16正源02”相关重大事项,两只债券不得已而停牌。

  对簿公堂的事,富彦斌已经经历了不少。近年来,包括中信证券、长江证券、中融国际信托在内的多家金融机构,都与他有着债务上的纠葛。在投融资圈向来长袖善舞的他,正面临着不小的考验。

  7.5亿 “暗雷”正在逼近

  去年4月,正源地产宣布,由于疫情的影响,2019年债券报告编制工作尚未完成,将延期发布报告。这一推延,就将外界窥探它后续发展的窗口,彻底关闭。

  不过,从过往的资料看,该公司的危机早已无法掩盖。

  2018年底,正源地产总资产为309.49亿元、总负债184.3亿元,年内实现营收25.48亿元,同比下降18.76%;实现净利润-3.74亿元,同比下滑235.52%,首次出现业绩的由盈转亏。

  同期,该公司借款总额64.09亿元,其中短期借款及一年内到期的非流动负债,达到25.51亿元;而它的在手现金,却只为19.93亿元,拮据之态尽显。

  造成业绩变脸的主要原因,在于富彦斌心心念念的房地产业务,突然间转向下滑。年内,正源地产商品房销售收入3.6亿元,同比下降78.91%;即使建材和大宗贸易销售业务收入有所上涨,仍无法填补缺口。

  这也令富彦斌产生无尽感慨,毕竟在进入地产领域二十余年里,他拿地、借壳、寻合作,费尽周折,一心只为加码房地产业务,但结果却不及预期。

  六十年代中期,富彦斌出生于黑龙江省齐齐哈尔市,19岁考入北京大学地理系;本科毕业后,他继续在北大经济学院,攻读国民经济计划与管理专业。1991年,他创办了正源地产的前身大连新世界房屋开发公司。

  此后,正源地产以住宅开发、商业地产、酒店和工业地产为主线,布局大连、北京、南京、重庆、长沙、西安等城市,土地储备建筑面积达500万平方米。

  2016年底,即在发行上述三笔60亿债券的同一年,富彦斌为了对接资本市场,豪掷25亿,揽下了四川国栋建设23.7%股份,成为国栋建设的实控人,后将其更名为“正源股份”。

  外界或许会有疑惑,该年度正源地产的在手现金也仅有25.39亿,难道富彦斌把家底都押在这一笔交易上?

  答案是否定的。事实上,彼时富彦斌找到了多方金主,借助外人之手,撬动资产。

  大连渤源企业管理中心(有限合伙)(简称“大连渤源”)是当年收购正源股份的关键所在,目前,它仍在正源地产旗下的对外投资公司列表中。

  穿透可知,大连渤源由中信证券、正源地产、安徽国厚投资持有79.96%、20%、0,04%股份,各出资19.99亿、5亿、100万元。当年富彦斌正是凭借大连渤源,只用了5亿元,就拿下了“壳”资源。

正源地产暴雷:一个北大生的资

  此后,富彦斌本要将地产资产,注入上市平台。但随之而来的监管政策,让他的计划落空,正源股份至今仍是人造板材生产商。不过,他心中的地产执念,并未消弭。

  2019年10月,富彦斌一边顶着债务压力,一边却通过正源股份,签下了成都双流区“正源国际荟”产城融合项目。该项目集商住于一体,总投资金额约100亿元。

  隔年3月,为了筹集项目资金,正源股份将项目公司正源荟置业49%的股权,转让予金地旗下的青岛悦优企业管理合伙企业(有限合伙)(简称“青岛悦优”),从而获取7.5亿元的融资款项,综合融资成本高达15.5%/年。

  按照24个月的融资期限计算,金地这笔7.5亿元的输血,现在也快到期了。

  眼下,正源地产的质押账本上,密密麻麻地写着旗下诸多公司的名字,富彦斌几乎质押完了所有的资产,却也难以阻止债务违约的发生。而指望沉淀在地产项目里的资金,短时间内回流纾解危局,并不太现实。

  在公开对外文件中,富彦斌多次表示将寄希望于“与债券投资人洽商,以便取得投资人的持续支持;并通过项目销售回款、再融资和资产出售”等方式。但目前进展如何,外界并不知晓。

  “圈子”难解局

  富彦斌的投资事业,烙下了浓浓的“北大校友圈”印迹。几年前,当他准备调整业务结构,增加创新产业园板块,即“898创新空间”之时,就产生了借助母校资源,为新业务设下发展屏障的想法。

  2015年5月,898创新空间与北大光华管理学院签订战略合作协议,共建五个重点项目,从理论研究到落地实行,从线上教育到创业实践,进行资源整合。

  承载这项合作的,是北京八九八创新空间商业运营管理有限公司(简称“八九八商管”),该公司由富彦斌实际控制,拥有34.14%受益股份,法定代表人为正源地产董事长何延龙。

  在何延龙之前,天津久德投资总经理陈选良曾出任八九八商管的企业法人,他也是北大经济系的研究毕业生,与富彦斌是校友。

  乐居财经查阅获悉,富彦斌在另外一个名为“横琴北创燕园投资中心(有限合伙)”(简称“横琴北创燕园”)的平台中,也持有6.248%股权;除了他之外,多名北大毕业的企业高管,都在股东之列。

  其中,包括北京国风广告的董事长欧阳旭、中关村上市公司协会副会长孙陶然、中公教育集团创始人李永新、铁汉生态创始人刘水等,阵容强大。

  在横琴北创燕园之下,间接控制着多家科创公司,它俨然成为了北大校友交流、投资的窗口。

  富彦斌对外活跃于“圈层”之中,意在拓宽正源地产的发展空间;而在内部,他似乎也熟稔管理、激励之道。

  除了给员工留下类似“上下同欲者胜”的激励话语之外,他还开辟了一个合伙持股平台。

  该平台叫做大连正源鼎盛股权投资企业(有限合伙)(简称“正源鼎盛”),注册资本为6801万元。一眼望去,它的股东几乎都是自然人,富彦斌持股48.5%,其他47位则持股从0.04%到15.6%不等。

  他们中不少都在“正源系”公司中担任要职,比如正源地产监事长惠盛林、副总经理张立金,以及正源地产重庆区域公司董事长孙会忱等,都出现在名单中。

  从股权脉络上看,富彦斌与妻子张伟娟,通过北京利源投资等公司主体,牢牢把控着正源地产的方向与运转。而独立于家族之外,能创立上述合伙持股平台,这对形成企业的内在合力,或许能起到一定的作用。

正源地产暴雷:一个北大生的资

  尽管有内外两个“圈子”的助力,正源地产的资金链,仍面临着重重考验。如何继续内修政理、外结同盟,从而度过危机,是摆在富彦斌面前的一道迫在眉睫的难题。

  显然,只有跨过这道坎,他才能 “如同饮一杯琼浆玉液”。