原创 刘晓博 

  今天(2021年1月19日)上午一开盘,港沪深三大市场里的地产股就疯了。

  到中午11点55分,在香港上市的中国恒大一马当先,涨幅超过15%。华润置、中国金茂上涨超过10%,融创中国上涨达到9.5%,碧桂园上涨了超过7%。

  在A股市场,房地产板块整体上涨了1.68%,一度位居前三甲。其中南国置业、泰禾集团、嘉凯城、珠江实业等多家公司股票封住涨停。

  房地产股为何大涨?原因大概有三个:

  第一,股市最近整体向好,增量资金涌入,地产、金融等板块在过去一年里跑输大盘,从板块轮动角度看,有补涨要求。

  第二,年报季正在到来,多家公司公布或者预告了业绩,整体情况还不错。而部分债务率偏高的房企,也出现了负债率下降的现象,或者债务重组获得了进展——比如泰禾集团。

  第三,2021年楼市很有可能是一个“大年”,大家在这一点上逐步达成了共识,对地产龙头股估值修复有了更多的信心和憧憬。

  短期因素不重要,重要的是中期的趋势。所以本文着重结合去年的数据,来展望一下2021年房地产市场。

  早在2020年12月11日,我就曾撰文指出,2021年的楼市必须要有更明显的回暖,因为地方政府财政面临较大的压力。

  12月30日,我又在“关于2021年的18个预测”一文里再次预测,2021年楼市比较乐观。

  我们不妨先看一下,统计局公布的最新数据。

  中国2020年GDP实现了正增长,达到了2.3%。但事实上,经济回暖仍然比较脆弱。

  上图是固定资产投资增速,只有2.9%。中国是投资拉动型的经济,要在2021年实现更大增长,投资增速显然要继续回暖才行。

  上图是2020年固定资产投资增长的详细情况,可以看出“第二产业”固定资产投资增长只有0.1%,非常微弱。而投资主要来自国有控股部门(包括国企、地方政府),民间投资只增长了1%。

  上图是房地产开发投资增速,大幅回升到了7%,显著领先经济增长和整体投资增长。

  2020年,房地产投资总额是14.1万亿,占全部固定资产投资的27%。而在提出“去库存”的2015年,房地产投资只占比17%。

  再看房地产销售额,2020年商品房总销售额为17.4万亿,占GDP的比重达到了17%。而在2015年,商品房销售额只占GDP的12.9%。

  也就是说,房地产在2020年中国稳增长、保就业中立下了大功。

  上图是自1997年以来全国住宅均价的数据,2020年第一次逼近了万元大关。

  上图是1997年以来,中国商品房销售金额和销售面积的走势图。

  可以清晰地看出,销售面积已经有明显见顶趋势,红框里连续4年(2017-2020)的销售面积都在17亿平方米附近徘徊。

  而支撑房地产对经济贡献不下降的,只能靠单价上涨了。

  我的预测是:2020年宽松的财政、货币政策很难持续,比如赤字率、国债地方债的增量很难延续。给企业的再贷款、贴息支持力度,也很难延续。

  在这种情况下,地方政府怎样稳增长、保运转?楼市适度回暖是大概率事件。

  至少销售面积要维持在17.6亿平方米以上,最好能增长到18亿平方米以上。而销售单价,也应该有不低于GDP的增长,这样才能引发购买的兴趣。

  2021年上半年全国住宅均价破万元,是肯定要发生的。

  从历史经验看,每一轮楼市的回暖往往是从深圳开始,上海跟进,然后广州、北京等城市回暖。

  从去年开始的这一轮上涨,又惊人的相似:也是深圳先涨,然后轮到上海、广州。如今北京正在启动之中,2021年大概率是比较冷的华北、中部、东北、西部很多城市要跟进。

  尤其是冷了比较久的郑州、济南、青岛等北方中心城市,都有可能在2021年出现较大的市场变化。

  2021年对房地产行业来说,是值得期待的一年。

  作者:天天说钱

  来源:雪球