乐居财经 徐酒眠 发自北京

  “从来只闻新人笑，哪里识得旧人哭”，资本角逐的残酷与无情，与其有着异曲同工之意。

  迭起的后浪以不竭之姿，正在涌入港股市场，而物企上市第一股的彩生活（01778.HK），已开始阵痛转型。

  2020年大半年的时间里，彩生活都在忙于撤出对外投资，直至年末最后两个月，才开始“突击”新增对外投资。

  据乐居财经不完全统计，去年彩生活从9家参股企业中撤出，在3家参股企业里股份比例下降；而自11月，接连投资或成立企业15家。

  今年一开年，彩生活继续发力，8天时间新增投资4家，均为商管企业。“清理”资产后的再出手，董事长潘军似乎不满足于物业管理服务，而是想在“温度”上大做文章。

  物企分拆上市的浪潮中，彩生活转型谋变的想象空间如何？低估值的“魔咒”能否真正打破？

  抢滩商管赛道？

  “彩生活是值得反思的”潘军话语间，有对进入港股物企们的警惕，也有对自身发展的思考。

  从2019年起，彩生活开始进行战略性调整，从内部组织架构，到高层人事，再到对外投资和撤退，透着自我革命式的资产整合。

  标签式人物唐学斌隐退，能看出彩生活“求变”的决心。执行董事兼首席执行官黄玮为首的新班底开始掌舵，以“二次创业”心态变革业务，把原本偏向于互联网的运营逻辑，转换为线下、线上并举的逻辑。

  近一年，彩生活打出了调整和清理平台性的输出、对外投资等组合拳。“在2020年大家会看到比较明显的改变和调整，根据旗下管理项目进行梳理，将选择退出收益低的项目。”

  站在风口之上，彩生活开始反思。

  梳理2020年以来新增投资的17家企业，除伊犁彩生活物业外，其余16家均为新近注册成立，主要分布在贵州、江西、广西、新疆、苏州、南京和成都等省市地区。其中，5家为物管企业，12家为商管企业。

  新增对外投资中，彩生活对商管的侧重清晰可见，而这与其探索社区增值服务的出发点相关。潘军在去年中期业绩会上表示，打好基础的前提下，探索出基于社区场景的创新商业模式。

  在2019年拉开资产“瘦身”时，潘军曾亲自挂帅对商管业务进行调整，请专业人士做商管业务，对不优质项目进行退出、止损操作，并思考如何去重资产化。此外，彩生活吸引京东入股，与其推出“京选业务”进军社区新零售领域。

  截至2020年6月30日，彩生活合约管理总建筑面积为5.64亿平方米，在管建筑面积为3.64亿平方米。新增投资的12家商管公司，将给彩生活带来多大的增值空间，尚未可知。

  不过，不难推测，在物业公司接连在港股上市之下，先一步登陆港股的彩生活，想要撕掉“互联网公司”的固有成见。

  估值低迷沉疴

  低估值是彩生活近几年一直被行业诟病的焦点问题，而身居其中的高管们也多有不满，在公开场合也常会解释一番。

  就港股上市物企来看，市盈率多在30-50倍，甚至有的高至百倍，市值超千亿。而反观彩生活，目前的市盈率仅为9倍，总市值约52亿港元。目前已上市的41家物企中，在管规模处于头部阵营的彩生活，市值却差不多已经排到20位左右。

  根据乐居财经统计，从2015年4月股价最高点开始逐步走低，曾高至接近12港元/股，近几年持续在5港元/股左右起伏。进入2021年，股价仍在低位震荡，1月15日收盘报3.62港元/股。

  “我们的股价是被市场严重低估的”彩生活执行董事陈新禹去年年初在业绩会上表示，从互联网到“更务实、更回归物业”，便是彩生活给出的解决之道。

  作为物企跑马圈地的先行者，回溯彩生活过往的开疆扩土之路，也曾风光无二。

  2014年上市之前，彩生活曾收并购物业公司近100家。上市之后，先后耗资近40亿完成了100余家企业的收并购。

  其中，包括收购新加坡Steadlink公司，将服务版图扩至海外；并购香港世纪物业管理有限公司，业务进驻香港；2015年，收购深圳市开元国际物业管理有限公司100%股权，获增管理面积约2930万平米；2017年，以总代价20.13亿元鲸吞万达物业。

  对彩生活而言，单纯靠收并购快速扩张规模增加营收的阶段已经过去。把原来粗放的管理系统精细化，实现有质量的增长成为彩生活转型发展的重要一步。

  去年彩生活收并购进行大幅收敛。截至2020年6月30日，彩生活的合约管理总建筑面积为5.64亿平方米，而去年同期为5.5亿平方米，仅增长1.8%。在管建筑面积为3.64亿平方米，新增约476万平方米，仅为去年同期的40%。彼时，彩生活在管规模仍处在上市物企首位。

  克而瑞数据显示，截至2020年底，雅生活（03319.HK）在管面积为5.05亿平方米，碧桂园服务在管面积约4.09亿平方米，两者均超越彩生活的3.8亿平方米。上市物企队列，彩生活在管规模从第一位跌至第三位。

  “完成调整后，还是会有收并购动作。”彩生活当前的重心没有放在增长速度，而是增长质量。

  2020年中期业绩会上，潘军表示，彩生活计划再用一年左右的时间，让集团重新回到高增长的阶段来满足投资人的期望。

  去年港股上市物企17家，据不完全统计，今年还有16家在上市的路上。面对后浪不断迭起，彩生活成功谋求转型的机会有多大？留给彩生活修复估值的时间还有多少？“瘦身”之后上阵，又能带来多少增长的想象空间？