乐居胡佳杰 发自上海 11月27日，上海土地市场发布一则土地使用权出让公告，将出让黄浦区豫园社区一幅商住地块，起始价176亿元，平均起始楼板价约8.9万元/平方米，其中住宅建筑面积超15万方。有业内人士分析认为，该地块住宅未来入市价格可能超过20万元/平方米。>>>相关报道《突发：176亿起拍！上海豫园推超级重磅商住地》

  豫园地块住宅超15万方

  该地块名为黄浦区豫园社区210F-01、210G-01、211J-01、211J-02、211K-04、211K-05、211K-06、211L-01、213A-01、213B-01地块及210F-02、213A-02、211K-01、211K-02、211L-02、211L-03地下空间地块，土地总面积为12.51437万平方米，起始价176亿元。土地用途为商业、住宅，其中分为商住地块、商业地块和纯住宅地块，容积率1-5.9不等。

  该地块共包含10幅地块，根据土地面积及混合用地建筑量比例，该地块总建筑面积超19万平方米，其中住宅建筑面积超15万平方米。值得注意的是，地块出让文件中，没有中小套型限制。

  2021上海宅地第一拍 未来售价或超20万元/平

  地块四至范围东至河南南路、狮子街，南至大境路、方浜中路、昼锦路，西至露香园路，北至高墩街、福佑路。

地块示意图

  地块所在的豫园板块位于上海市黄浦区，是上海的发祥地，有着700余年悠久历史。80年代以来，豫园逐步发展成为以豫园商场为中心，融观光、商业、餐饮为一体的具有江南古城风貌的旅游区，著名的豫园花园、城隍庙等景观每年吸引着数百万人中外游客参观游览。

  据悉，这幅豫园地块的平均起始楼板价约8.9万元/平方米。地块周边有新房项目露香园，时隔7年再次加推，于今年9月份推出173套房源，其中建筑面积约172-688平方米联排别墅，均价约21万元/平方米，建筑面积约103-282平方米叠加别墅，均价约16万元/平方米，另有建筑面积约61-240平方米平层，均价约14.5万元/平方米。此外，根据中介网上挂牌数据，目前豫园板块二手房单价约在6-13万元/平方米不等。

  地块出让方式为招挂复合，出让须知显示，地块有效申请人数为3人及以上的，采用有竞价招标方式出让，有效申请人数不足3人的，采用挂牌方式出让。

  根据进度安排，地块将于2021年1月5日进行交易，这也将是2021年上海拍出的第一幅含住宅性质的地块。

  资深地产人、楼市专栏作家黄欣伟认为：“豫园地块价格较高，而且商业部分要求全部自持，如果剔除商业部分，未来住宅售价将超过20万元/平。从超级城市、超级地段和超级房企三者之间的两两匹配来说，是完全合理的。商业自持可以保障地块中商和住的纯粹，而且有开发商兜底。就豫园板块而言，自持是比较苛刻的出让条件。但是，较高的价格和自持要求也提高了门槛，推动有实力的开发商运营上海的优质土地，有合理性。至于市场反馈，特别是年底房企的拿地积极性，我们只能拭目以待。”

  上海中原地产市场分析师卢文曦表示：“首先，这幅地块属于老城厢，市中心区域，周边配套齐全。并且随着黄浦区的旧改，环境还会向好转变，市中心再出这种地块的几率少之甚少。其次，从技术指标来看，尤其可以造部分别墅产品，这类产品预计会受到市场重点关注。别墅多半是远郊区域，配套和面积两难全，而这个项目却可以实现。最后，从未来价格来说，未来区域内竞品不多，有一定话语权。目前露香园在售住宅均价超过15万元/平，别墅产品更是达到22万元/平方米。预计3年后项目上市，价格只会比目前更贵，别墅产品价格有冲击25万元/平的可能。”

  易居研究院智库中心研究总监严跃进指出：“类似的挂牌和土地交易，其实说明上海今年市中心的土地供应节奏明显加快，说明对于此类土地开发有较好的导向和积极意义，也使得房企可以参与此类核心地块的开发。从溢价空间看，虽然今年房企拿地比较保守，但是类似豫园社区用地本身条件较好，预计溢价率还是会较高。

  类似地块具有非常好的规划前景，一般此类地块也属于高端商办项目。从拿到类似地块的企业看，确实港资企业较多，而且普遍是类似宝龙、恒隆等过去拿地节奏慢，但资金实力较强、相关预算较多的企业。其他一些有意做核心商业办公的传统大型住宅类开发商，也存在获取地块的意愿。

  从住宅而言，疫情过后预计后续交易普遍在18万元/平方米以上，而且都是改善型房源。单纯从住宅本身来说，高端类型的企业或希望强化一线城市的房企更愿意拿地，例如中海、保利、阳光城等企业。”