在4月17日首次递交的招股书失效仅6天后，中国文旅集团于10月23日再次向港交所提交新版招股书。

  对于这家于2018年成立的文旅企业来说，上市有其特殊意义，不仅影响到文旅板块运营，而且对其背后的大股东中国奥园集团一系列资本运作和产业布局也将带来重要影响。

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  新版招股书与之前有何不同？

  在新版招股书中，中国文旅增加了今年部分关键财务数据，亦对部分核心数据进行了更新。招股书显示，截至2020年9月30日，中国文旅在江门恩平及中国其他地区拥有18个度假物业发展项目组合，其中八个项目为已竣工、五个项目为发展中，五个项目为持作未来发展。在该18个度假物业发展项目中，包括11个待售度假物业发展项目、一个持作投资及自用的度假物业发展项目、一个持作自行营运的度假物业发展项目及五幅持作未来发展的土地。

  中国文旅土地储备总建筑面积约为150万平方米，这一数字在之前160万平米的基础上有所减少。其中，可供出售或持作营运或持作投资及出租的已竣工物业、发展中物业和持作未来发展和投资的物业分别占总土地储备约4.9%、28.2%和66.9%，而2019年底三者比例为5.2%、28.2%和69.6%。

  针对港交所对拟在港上市企业新冠疫情期间营运表现的特别关注，新版招股书补充了2020年前5个月的收益、毛利、毛利率、负债及现金流数据，并单独增设了主要财务比例栏，补充了2020年前5个月的除利息及税项前纯利率、纯利率(净亏损率)、股本回报率、利息覆盖率、流动比率、速动比率、资产负债比率等。数据显示，2020年前5个月，中国文旅总收益为5221万元，其中销售度假物业的收益为2053万元，文化旅游业务的收益为3167万元；毛利为2036万元，毛利率为39%。截至2020年5月31日，中国文旅的资产总额为18.2亿元，负债总额为16.2亿元。

  此外，新版招股书首次披露了物业估值。招股书显示，仲量联行估值师已对其于2020年9月30日的物业权益进行估值，并认为其物业于该日期的总价值约为45.819亿元。

  新版招股书所披露的内容较之前更加全面，增加了往绩记录期间收并购记录以及奥园集团的关系等信息，体现了更多细节。从招股书的变动中也可看出港交所对文旅企业上市的关注点。

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  房地产业务占比或为上市最大障碍

  招股书“失效”并不等于“失败”。今年以来在港交所递交招股书的企业中，星盛商管、宋都服务、鹏润控股等都曾出现过招股书“失效”的情况。在今年1月份已经成功上市的汇景控股也也曾过经历一次“招股书失效”。

  即便如此，招股书“失效”也意味着某些内容与流程仍未符合上市要求。对于中国文旅来说，上市的最大障碍或在于房地产业务占比太大，这不得不让人怀疑这是一家披着文旅外衣的房地产公司。

  招股书显示，中国文旅为文化旅游物业开发商，主营业务为度假物业发展。在中国文旅最大的利润来源还是地产业务，占比超过80%。2017-2019年，中国文旅分别实现营收1.86亿元、3.35亿元、7.36亿元，其中销售度假物业分别为1.86亿元、2.67亿元、5.94亿元，销售度假物业收益占总收益分别为99.8%、79.8%及80.7%，而文化旅游业务收益分别仅占0.2%、20.2%、19.3%。

  受疫情影响，今年前五个月销售度假物业收入占比大幅降低至39.3%。但同期已经预售但尚未结转的度假物业销售收入达到11.12亿，因此，中国文旅表示今年销售度假物业收入仍将是主要营收来源。

  有业内人士就指出，“如今文旅企业在IPO方面有一个问题，文旅企业的话主要还是要以文旅内容的经营为主，所以如果它里面掺杂了太多房地产部分，在计算整个收益的时候把房地产的收益算到文旅内容当中，可能就会引发关注。”

  除此之外，中国文旅的负债状况也十分突出。数据显示，截至今年五月底，中国文旅负债总额达到16.25亿，其中预收合约销售金达到11.12亿，总资产18.22亿；同期，中国文旅面临5.89亿有息负债，其中短债5.78亿，短债占比高达98%，而其手头现金及银行结余仅有3.1亿。以此计算，中国文旅剔除预收账款后的资产负债率为72.25%；净负债率为141.6%。

  到九月底，公司有息负债进一步增长至6.28亿，其中规模5.78亿的信托融资将在明年一月到期。这也从一个方面印证了中国文旅上市意愿如此之强的原因。

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  奥园集团的整体布局

  上市不仅能够解决中国文旅急需的发展资金，对于中国文旅后续发展和奥园集团的整体布局亦有重大意义。

  目前来看，中国文旅体量还很小，这在土地资源的获取上往往处于不利地位。事实上，由于体量小，中国文旅在项目拓展上举步维艰。在中国文旅的业务版图上，除一幅位于安徽省歙县持作未来发展的土地外，中国文旅所有的度假物业均位于广东，绝大部分位于恩平泉林黄金小镇。随着上市成功，发展资金注入和知名度提升，中国文旅在资源获取上或将有一定的改善。

  文旅板块做大做强，不但可以推动公司多元化业务，对地产主业也能带来反哺作用。2019年，奥园管理层在评价文旅板块地位时提到，奥园文旅已经具备了跟政府谈判，并获取产业用地的能力，让公司在土地资源获取上有了更主动的权利。对奥园集团来说，可以获得更多的上市平台，对后期资本运作和集团资源整合都将起到很大的推动作用。

  奥园集团目前控制着三家上市公司，中国奥园（HKG:3883）、奥园健康（HKG:3662）和京汉股份（SHE:000615）。中国奥园是奥园集团的地产业务平台，于2007年在香港上市；奥园健康是奥园集团的物业健康业务平台，于2019年3月在香港联交所主板上市，以商业运营、物业管理为基础，重点打造医美、康养、中医等业务为主的大健康产业。京汉股份是一家内地上市公司，有“雄安地王”的称号，于今年被奥园集团收入囊中，成为奥园集团旗下第三家上市公司。京汉股份在房地产、健康以及文旅等领域均有落子，奥园集团借此收购增加增加了北方区域和一二线城市业务占比，提高了全国市场份额及影响力。

  京汉股份在近日发布公告称，拟将公司名称变更为“奥园美谷科技股份有限公司”（证券简称由“京汉股份”变更为“奥园美谷”）并同时公布了新的发展战略。未来，京汉股份将以绿色纤维新材料为基础，上下游联动，将公司打造成健康美丽产业的上市平台。战略调整后，将进行进一步资源整合，京汉股份的文旅资源将有很大可能也被纳入中国文旅。这波操作将在很大程度上加速中国文旅的发展。

  除此之外，仍需一提的是奥园旗下跨境商城业务“奥买家”同样在积极准备上市，此前就传出过即将上市的消息。

  睿观点：

  如果奥园集团的布局能一一实现，那么奥园的整体实力或再上台阶。如今房地产产业将文旅、康养、会展、物业管理等融合的多业态协同策略与之前传统的“单兵作战”模式相比，将会产生更多的生态附加值。

  来源：地产资管网