乐居财经 王芊 发自重庆

  日前，监管部门控制开发商有息债务增长的传言，已经实锤。对房地产融资管理的“三条红线”迅速成为行业热点。据业内保守估计，目前全国有9.6万家房企，绝大部分是中小房企，超高杠杆运营是常态，至少三分之二的房企超过了一条或多条红线。

  以“三条红线”为标准的房企融资管理政策落地，将直接造成到未来房企的融资规模受到限制，这不仅影响到企业的拿地和融资战略，借助“高杠杆”进行快速扩张的时代也可能面临终结。

  稳字当头 自律立身

  华宇严苛的财务红线

  此次房地产融资政策收紧，业内普遍认为与今年上半年土拍市场的火热以及房企高频融资有关。作为落实房地产长效机制的一环，“三条红线”政策意在防范化解金融风险，保持房地产市场平稳健康发展。

  “三道红线”的调控背景下，让近期发布的房企2020年中期业绩多了关于风险防控的关注。乐居财经从近期披露的各家半年报中发现，不少房企的资产负债率只是略低于70%，踩在其中一条“红线”边上的不在少数。显然，高负债的房地产行业所存在严重的泡沫，已对整个行业乃至大经济环境造成压力和风险。

  “三道红线” 成为悬在众多房企头顶的一把剑，当绝大多数房企展开新规研究，开辟新的融资渠道、加大去库存力度时，从容的华宇集团成为焦虑房企中的一股清流。

  作为中国房地产界公认的“稳健实力派”， 华宇是为数不多零踩线的民营房企，其严格、自律的财务策略在日渐苛刻的大环境下，再一次凸显出竞争优势。

  8月31日，作为重庆龙头民营房企的华宇集团，发布了今年的债券半年度报告。首先，循例关注华宇几项经营指标，看看华宇距离“三道红线”有多远：

  •  红线一：剔除预收账款的资产负债率不得大于70%。

  华宇：截至2020年6月30日，剔除预收账款后的资产负债率为59.5%。

  •  红线二：净负债率不得大于100%。

  华宇：截至2020年6月30日，净负债率为77.1%。

  •  红线三：现金短债比不得小于1倍。

  华宇：截至2020年6月30日，现金短债比为1.12。

  所谓“退潮之后，才能看到谁在裸泳”，这场让房地产商谈虎色变的红线考验，扯下了房企的“遮羞布”。“三道红线”之下，思考如何稳健发展成为当前房企必做的功课之一。

  作为长期稳健主义坚守者，“稳”字自诞生起就被华宇刻在了身上。华宇一条红线不踩，在于集团严控负债，优化负债结构，多年来华宇集团的负债率一直维持在健康合理平稳的水平。

  财务稳健是华宇鲜明的标签。据悉，在华宇集团内部长期设有“四道防线”： 1、资产负债率不高于70%；2、存贷比不低于30%；’3、拿地原则：二线城市、核心地段；4、净利润率不低于10%。

  华宇集团始终以“四道防线”自我严苛要求，过去五年，华宇集团“三条红线”均未踩线，展示出财务相当自律、健康的一面，不仅建立起属于自己的安全护城河，也走出一条有华宇特色的高质量发展道路。

  规模拓展 营收提升

  华宇提升土储权益比

  白银时代下，毛利下降成为房地产行业不争的事实，在今年上半年新冠疫情的黑天鹅事件下，不少房企营收、业绩微增长或者零增长，甚至亏损。然而，华宇集团实现逆市下收入、利润双双正增长，再度展现其扎实的基本功。

  根据半年报显示，2020年上半年，华宇集团盈利能力大大提升，签约收入236亿元，同比增长24%；预收账款240亿元，同比增长76%；毛利率28%，净利率13%，均处于行业较高水平。

  营收稳步提升的背后，是华宇集团规模的持续拓展。

  截至到2020年6月，华宇集团累计开发楼盘218个，项目覆盖重庆、天津、成都、杭州、西安、武汉、合肥、广州等25个城市，开发规模逾2980万方，商业运营面积逾130万方。

  2020年上半年，华宇集团稳抓机遇，逆势增储。半年度公司债券报显示，上半年华宇集团在华东、大湾区、环渤海、中西部区域以积极的姿态介入土地市场。其中二线及以上土储占比达97%，强三线占比3%。

  除了覆盖更多二三线城市，“高权益”是华宇集团的另一项重大变化。2020年，华宇集团新拓土地综合权益比达60%，同比增长28%。谨慎拿地、以稳为主，降低拿地成本、提高权益占比，在谋求有质量的增长上，华宇集团以高权益地块带动销售权益占比提升，随之带来核心利润提升。

  评级提升 外界认可

  华宇连连发债优化债务结构

  在融资监管趋严的背景下，2020年上半年， 随着房企土地扩张和举债规模不断地加速，愈来越多房企出现营收状况和发展速度跟不上的疲态，进而引发了国内外机构和投资者的担忧。

  在受疫情重创的2020年，华宇集团却逆市而上，收获评级上调。8月3日，大公国际发布重庆华宇集团有限公司2020年面向合格投资者公开发行公司债券（第二期）信用评级报告，确定华宇集团的主体长期信用等级为AA+，评级展望为稳定。

  众所周知，体信用评级是对公司综合实力和核心竞争力的全面评估。此次华宇集团信用等级调升至AA+，意味着其经营业绩和信用状况相较此前有了显著提升，体现出华宇集团稳健经营、财务健康、现金流充裕、抗周期抗风险能力强的特性，也传递出资本市场对华宇集团高度认可的信号。

  值得关注的是，作为资金密集型行业，融资能力和现金流是房企的两大生命线，在行业评级已然成为企业资金链稳定与安全的重要驱动力时，华宇集团还是一家敢于逆市频频发债的非上市房企。

  半年报显示，2020年上半年，华宇集团共成功发行“20华宇01”、“20华宇02”、“20华宇G1”三支债券，均为3-5年期长期债券，累计发行规模20亿元。另从wind数据显示，华宇集团自2016年开始发债，目前债券累计发行规模已经突破百亿，平均每年保持20-30亿发债规模，说明华宇近几年的业绩获得资本市场认可。

  静水流深。华宇把握窗口期，不惧市场“严冬”，自律先行，稳健在后，在趋严的融资环境下，仍能持续走出思远行健、器宇风华之路，其进击一线的雄心，时也，势也。