乐居长三角 陈鑫 此前，由央行、住建部在北京召开重点房地产企业座谈会上，“345”融资新规成为了行业内的高频词汇。各路房企也借助中期业绩发布会的契机，纷纷表示未来将以“降负债”为主旋律。>>系列报道：“三条红线”紧箍咒 头部房企这么回应？丨红线保卫战②

  值得注意的是，尽管新规并无明确的红头文件，但对于房企债务的管理，将以“三条红线”为标准，新规自2021年1月1日起将全面推行相关规则。除此，被约谈的12家企业还需在9月底上交降档方案。

  事实上，高负债、高杠杆基本是绝大多数房企的标配，各路房企与负债的角逐也从未停歇，尤其是在今年疫情的影响下。控制土地的储备规模、放慢拿地速度、优化股权结构等，房企为降低负债可谓是想尽办法。

  融资环境受限 土地获取容错率低

  早前，恒大就提出“高增长、控规模、降负债”战略目标。之后，恒大便展开行动，先后开启了“卖卖卖”和控制土储规模的战略模式。

  今年2月，7.5折的优惠购房活动让恒大荣获“割肉卖房”称号。9月，在恒大总裁许家印带领下，恒大楼盘在金九银十之际开启“全面7折”模式。而在2020中期业绩会上，恒大总裁夏海钧进一步表示，下半年会进一步降负债，严格控制土地规模，实现土地储备负增长。力争平均每年减少大概3千万平方米左右，到2022年降低到2亿㎡左右。

  无独有偶，融信中国近两年也逐渐放慢扩张的步伐。在公司中报业绩会上，公司管理层表示，自2018年开始谨慎拿地，重视拿地成本，同时会通过内部管理和城市深耕，建立长期区域经理人团队，准备更充分的现金流，以此寻找更好的土地投资窗口。值得一提的是，今年8月，融信先后与旭辉联合以45亿拿下闵行宅地，再以48.71亿竞得嘉定南翔镇宅地，两次拿地的溢价均超35%。

  在业绩会上，雅居乐董事局主席兼总裁陈卓林直言：“下半年如果没有好地、没有好项目，我们就到明年拿地，因为拿错地是很痛苦的一件事情。”

  事实上，345”融资新规无疑加剧了房企对于土地的谨慎，对资金的安全与可控也变得越发重视。金科股份联席总裁方明富此前曾表示，“以前有做得不精细的地方，犯的一些错误，都可以通过市场来消化，但现在已经没有空间。”

  优化股权结构 做好资金管理

  除了控制土地规模，减支出，控费用等操作外，股权转让也成为部分房企降低负债，管控资金的方式之一。

  7月26日，绿地发布了“二次混改”公告。公告称，为进一步上海地产及上海城投拟通过公开征集受让方的方式，协议转让所持有的公司部分股份，拟转让的股份比例合计不超过绿地控股总股本的17.5%。除此，日前绿地金融也传出了分拆上市的消息。

  据悉，根据公司中报数据显示，上半年短期借款317.29亿元，长期借款1780.62亿元较去年年末新增407亿元。同时，资产负债率同比增长0.24%至88.51%，扣除预收账款后为82.70%，短债比为0.72，较上一年同期下降5%。而按照 “三道红线”融资新规来看，绿地显然全部踩中。

  9月9日，泰康人寿保险有限责任公司和泰康养老保险股份有限公司与阳光城第二大股东上海嘉闻投资管理有限公司签订《股份转让协议》，约定泰康人寿和泰康养老通过协议受让的方式，从上海嘉闻受让公司13.53%的股份。有业内人士表示，对负债率和融资成本都高居不下的阳光城来说，此次的转让可能其后续发展打开更多可能。

  根据阳光城中报数据显示，公司今年除预收款后的资产负债率为77.62%，净负债率为114.98%，现金短债比1.32，两条红线越界。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，针对融资方面的管控实则是长效机制中的一项重要内容，各大房企内部也需要积极管控此类内容，积极做好企业的资金管理尤其是短期债务的管理。