克而瑞证券：银城生活服务盈利能力提升，业绩超预期-乐居财经

克而瑞证券：银城生活服务盈利能力提升，业绩超预期

<{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}> 风物放远量 3695阅读 2020-09-07 16:42

公司点评

维持“强烈推荐”评级，调高目标价至8.80港元/股。银城生活服务于近期发布了2020年中期业绩，收入增速符合预期，盈利能力提升超出预期。我们和管理层进行了沟通，结合中期业绩，调整了盈利预测。最新模型给予公司每股估值8.80港元，对应2020-21年PE为27.6x和21.3x。

2020年中期业绩：公司2020H1收入4.2亿元，同比增长39.1%；毛利率19.5%，相较2019H1提升2.1个百分点；归母净利润2,954万元，同比增长181.8%；归母净利润率7.1%，相较2019H1提升3.6个百分点。截至2020年6月底，公司在管面积达3,372万方，相较2019年底增长29.3%；合约面积3,731万方，相较2019年底增长21.3%。

管理规模扩大，物管服务收入高增，毛利率明显改善。2020H1物业管理服务收入3.4亿元，同比增长39.8%；毛利率14.7%，相较2019H1提升3.2个百分点。物管服务收入增长主要因为在管面积大幅增长，2020H1新增面积已占全年目标六成以上。毛利率提升主要因为：1）前期新接的二手盘项目进入提价盈利期；2）公司上半年并购的汇仁恒安（毛利率20%左右）已于3月并表，对公司物管板块毛利率有抬升作用；3）疫情期间社保减免也对毛利率提升有正向作用。

收购南京头部医院物管，管理业态愈加丰富。公司于2020年3月以4,590万元收购了南京汇仁恒安物业管理有限公司（简称“汇仁恒安”）51%股权，对应整体估值9,000万元，相当于21.2x的2019年PE。汇仁恒安主要于江苏省南京市从事医院物业管理服务，在管面积超100万方，在管项目18个，包括江苏省人民医院、南京市中西医结合医院等三甲医院。该标的已从2020年3月起并表。

基于公司2020H1良好的业绩表现，我们调整了盈利预测模型。预计2020-21年收入10.3亿元和13.7亿元，同比增长47.6%和33.5%；2020-21年归母净利润7,651万元和9,938万元，同比增长131.0%和29.9%，相较旧预测提升8.3%和1.6%；2020年底在管面积3,830万方。

风险提示：二手盘后续提价不顺；并购投后整合不利

银城生活2020H1中报点评

2020年中期业绩：银城生活服务于近期公布了2020年中期业绩。公司2020H1收入4.2亿元，同比增长39.1%；毛利率19.5%，相较2019H1提升2.1个百分点；归母净利润2,954万元，同比增长181.8%；归母净利润率7.1%，相较2019H1提升3.6个百分点。截至2020年6月底，公司在管面积达3,372万方，相较2019年底增长29.3%;合约面积3,731万方，相较2019年底增长21.3%。

管理规模扩大，物管服务收入高增，毛利率明显改善。2020H1物业管理服务收入3.4亿元，同比增长39.8%；毛利率14.7%，相较2019H1提升3.2个百分点。物管服务收入增长主要因为在管面积大幅增长，从2019年底的2,608万方提升至2020年6月底的3,372万方，新增面积已占全年目标六成以上。毛利率提升主要因为：1）前期新接的二手盘项目进入提价盈利期；2）公司上半年并购的汇仁恒安（主要从事医院物管，毛利率20%左右）已于3月并表，对公司物管板块毛利率有抬升作用；3）疫情期间社保减免也对毛利率提升有正向作用。2020H1净利润率提升显著主要因为去年产生了一次性上市费用，剔除该影响后，净利润率仍因毛利率改善而有所提升。

共用空间增值服务和生活社区便利服务保持高增长，健身服务受疫情影响显著。2020H1生活社区增值服务收入同比增长36.4%，其中公用空间增值服务、健身服务、生活社区便利服务三个业务收入分别同比+50.8%、-35.2%和+67.4%。社区增值服务2020H1整体毛利率39.7%，相较2019H1下降1.6个百分点，主要因为：1）受疫情影响，三项子业务毛利率均有所下降；2）板块收入结构改变，毛利率相对较低的生活社区便利服务收入占比提升。

基于公司2020H1良好的业绩表现，我们调整了盈利预测模型。小幅上调2020-21年收入至10.3亿元和13.7亿元，同比增长47.6%和33.5%，相较旧预测分别增多1.2%和1.1%。考虑到2020H1毛利率显著改善，我们将2020全年毛利率上调2.9个百分点至18.1%。鉴于2021年疫情或将有所缓解，届时社保减免有可能取消，谨慎起见，预计2021年毛利率较2020年小幅下滑至17.5%，但仍高于旧预测2.1个百分点。受益于毛利率改善，预计2020-21年归母净利润将达7,651万元和9,938万元，分别同比增长131.0%和29.9%。预计2020-21年归母净利润率分别为7.5%和7.3%，相较旧预测提升0.5个百分点和0.03个百分点。公司上半年外拓成效显著，我们预计2020年底在管面积将增长至3,830万方，相较旧预测提升6.5%。

目标价8.80港元/股，相较当前股价涨幅空间超20%。公司中期业绩表现体现了管理层的执行能力，公司未来增长性更加确定，故我们上调了2022-2030年的收入增速预期，从原先的2.0%~18.5%调高至5.6%~32.1%。更新后的DCF模型显示，银城生活服务的整体估值为21.2亿元，即每股8.80港元，相当于27.6x的2020年PE和21.3x的2021年PE，相较公司当前股价有21.3%的涨幅空间。