乐居财经 黄冬艳 发自上海

  如果说现在房地产行业最受关注的是什么，融资绝对是其中之一。疫情与政策监管日渐趋严的双重影响之下，大多数房企正面临资金回流减少与外部融资收紧的“内忧外患”，近期传出的房企融资三条红线等监管信息，更让房企融资话题受到热议。

  除了加快周转，加速资金回流，尽可能地维持财务指标的健康，保持融资渠道的畅通无疑是另一个重要手段。然而，应该采取哪些有效的投融资措施，控制有息负债增长，同时寻求高性价比的融资，于大多数房企而言，尚未有答案。

  8月26日下午，由乐居财经主办的年度论坛•投融资闭门会，就将上述问题抛了出来，而借此机会共聚一堂的20余位金融行业专家、人士和房企高管，则站在不同的角度，给出了自己的建议和看法。

  房企尤其是中小型房企，都希望能拿到性价比较高的融资资金，但在众多行业人士看来，所谓的性价比并没有统一的定义，不同阶段的企业，侧重点也不尽相同。“最适合一个企业的就是最有性价比的。”

  总结各方嘉宾的观点，有人指出，企业融资离不开目前去杠杆的行业大背景，也决定于其自身的规模、资金需求等情况。某房企几年前还曾处在净负债率过高、现金短债比偏小的情况，但随着规模的发展，如今不仅负债率下降到健康水平，融资成本也大大下降。“与其说获取高性价比融资，不如说把企业调整到更健康的状态，自然融资获取性价比会更好”。

  与之相似的观点也有不少，包括企业需要保持财务指标健康稳定，并且灵活使用资金，以及控制企业融资债务结构，将核心财务战略指标作为指挥棒，用到企业整体的运营业务体系中等等。

  有来自某房企的高管建议，在主流融资领域，所有中小企业都应该努力成为信托、银行等机构的白名单战略客户，才会有更好的额度和价值。对于正在快速发展阶段的房企而言，可以考虑前融、股权合作等。

  甚至有规模在百亿左右的规模较小房企直言可以“傍大款”，随着规模增长，希望能逐步拓宽融资渠道，而除了银行贷款、类金融机构贷款等方式，该房企也正在与规模较大的房企或国有企业采用“股+债”的形式合作，借此获得成本相对较低的资金。

  至于如何控制有息负债规模，有负责投融资的房企高管传授经验称，一方面可以减少重资产，另一方面控制中短周期的投资项目比例，尽可能多做一些短平快的项目，还有一点就是通过合作开发的方式，一定程度上降低负债。

  此外，在开发项目时减少债务型融资，多引进股权型融资也是去负债化的一个重要手段。

  尽管未来房企融资监管将持续收紧成为常态已经成为行业共识，但不少金融行业人士都强调，与其他行业相比，房地产行业仍是很优质的一类，只是受到的政策限制相对较多，大家应该对此有信心。

  针对近来备受热议的房企融资三条红线，也有不少参会嘉宾发表了自己的看法。

  有房企高管指出，包括境内小公募、交易所、境外美元债等直接融资渠道会有怎样的影响，踩线或临界点的房企该如何反应？这一政策的第一波冲击会给土地方、销售端等带来什么样的连锁反应，都需要房企做一系列的研判，并且积极拥抱和应对。

  其中一位来自金融机构的嘉宾透露，实际上此次政策不仅涉及到可能踩了红线的12家房企，而是每一档规模都有代表房企参与了讨论。

  除了透露出红线预警，监管层还提到了几个方面的重点，第一，房地产调控政策已经上升到与经济调控政策、货币政策、财政政策并列的地位，是一个需要长期重要关注的领域。

  第二，地产和金融关联度已经非常深，因此地产风险会对金融系统带来哪些风险也会受到关注的。第三，此前政策重点在于稳房价、稳地价、稳预期，如今顺序已经调整，变为稳预期第一位，然后是稳房价、稳地价。“就是希望大家把预期稳住，然后放弃一些幻想，可能是对上一年拿地的环境情况做出反馈。”

  此外，现阶段我国房地产市场预售制度是否还合理，以及外债的管理、回流的情况会受到关注也是在讨论三条红线时，被提到的一些话题，虽然还没结论，但或许代表着下一步的政策监管方向。