乐居财经 房慧 8月11日-12日，第四届地新引力峰会于上海宝华万豪酒店举行，地产、资管、物业、租赁、产业、科技、金融、区块链、文旅等行业领袖齐聚，思考特殊时期的破局之路，探寻地产的第二增长极，乐居财经全程直击。

  产城开发过程中的关键点在哪？星河产业集团品牌与营销负责人张乐表示，实际上每一步都是难点，不过主要有四点：

  万事开头难。首先，产业地产开发都具有很鲜明的区域性。地方政府对其出让的土地都有个性化的研判，而企业如何将自身能力、资源和项目相匹配，这是一个问题。因为没有一个企业敢说，我能做所有门类的产业园。事实证明，即便是行业内的一些大企业，也难免会有水土不服的现象出现。

  其次是规划设计层面。选址匹配后，要在产品规划设计层面，设计出合理的产品、合理的成本和经营周期。这些是否能配政府需求和引入的企业需求？比如，工业生产企业架设生产线，这在写字楼里是不能实现的。实际上，在产业地产领域，很难形成一个通行于行业的模式，因为每个产品的业态、服务对象都千差万别，不同产业、不同发展周期的企业需求都是不同的。

  第三点是现金流方面。在现金流上如何做到长、中、短期的平衡，如何通过业态、开发顺序、租售、服务的组合，将现金流回笼周期和项目有序开发投入周期相匹配，这些都是需要关注的点。

  最后是产业园的长期可持续发展。在运营过程中，产业园需要不断地迭代升级，提高运营质量。产业园不同于传统的地产开发，只销售一次，也不是建好后交付就结束了。产城开发项目会有若干次、若干个种类持续的收益。所以如何留住企业，如何做旺产业园，还要持续投入精力和资本。

  在“运营为王”的时代，星河产业也会持续通过产业园区精细化运营管理，与政府、行业、企业等多方协力，全方位推动区域产城融合发展，致力实现城市高质量发展。

  对于目前国内产业园区的发展布局，张乐认为产城发展的布局就是工业转型的布局。在国内，长三角和珠三角是领衔发展的区域。因为这两个区域原始的工业基础、未来科技创新方面的需求及大的经济保有量下，催生企业的能力是非常强的。因此，粤港澳大湾区和长三角都是星河产业深耕的区域。以深圳为例，深圳是一个很有活力的城市，企业数量和专利技术的注册量都很丰富，有了这个基础，其产业园区更新迭代的速度就会更快。当然这样的一线城市，还有北上广，影响产业园布局的另一个因素是用地的稀缺性。