乐居财经 黄冬艳 发自南京

  尽管目前物业管理行业迎来发展高潮，但在同样日渐激烈的市场竞争下，中小规模物管企业能获得的红利实际却有限，就如目前仍偏居一隅的南京栖霞建设物业服务股份有限公司（以下简称：栖霞物业）。

  目前，栖霞物业的业务范围仍在江苏省内，且以南京为主，营收来源则基本来自于物业费。2019年该公司的营业收入同比增长13.08%至1.47亿元，归母净利润631.51万元，同比增幅410.55%。

  从2017年7月新三板挂牌上市至今，栖霞物业的整体利润和净资产等看似在增长，但背后潜在的收入来源单一、增长缓慢、关联交易依赖性大等问题却始终未能得到有效的解决。

  收入来源单一

  栖霞物业隶属于南京栖霞建设集团控股，实际控制人则是南京栖霞区财政局，前身为南京市栖霞城镇建设综合开发集团物业公司，成立于1996年12月。

  在2017年4月，该公司改制设立股份有限公司，并更名“南京栖霞建设物业服务股份有限公司”，同年7月份获批新三板挂牌。截止2019年末，栖霞物业资产总额约为1.24亿元，同比增加18.18%，负债总计0.7亿元，较上年同期增加22.36%。 

  乐居财经了解到，栖霞物业的主要收入来源包括业主缴纳物业服务费、停车服务费、有偿服务费，其管理的物业类型有住宅小区、商业办公楼等。

  随着人们对物业服务的需求不断多样化，众多物管企业在扩张规模的同时，也在探寻更多的社区物业管理增值服务内容，希望能逐渐降低企业营收对物业费的依赖程度，且增值服务的毛利率普遍较高，也有助于企业获取更多的利润，提高经济效益。

  有研究机构数据显示，目前在港上市的物管企业，社区增值服务收入占总营收的比例基本在3%-30%之间，例如去年刚上市的旭辉永升服务，2019年仅社区增值服务收入就有4.83亿元，占其总营收25.73%。

  相比之下，栖霞物业的收入来源依然是传统的物业管理费和传统的物业管理类型，较为单一，加之管理面积规模尚小，收入也因此难以有大的提升，即便已经挂牌新三板，整体发展依然缓慢。

  官网信息显示，目前栖霞物业的管理总面积为600多万平方米，截止2019年末，该公司年内营业收入约为1.47亿元，同比增长13%；毛利率12.12%，与2018年相比增长了6.12个百分点；归属于控股股东的净利润约为631.51万元，扣除非经常性损益后的归属于控股股东净利润约为458.92万元。

  从毛利率水平来看，缺乏更多收入来源和物业服务内容的栖霞物业，整体毛利率也明显比30%左右的行业平均水平低。

  关联交易占比大

  实际上，近三年来栖霞物业的营收虽然在增长，利润和现金流却出现了较大的波动，2018年利润更是一度出现亏损，2019年又扭亏为盈。因此该公司除了业务经营，也在通过其他方式提高收益，其中最为明显的一项就是理财投资。

  据2019年报披露，2019年1月份栖霞物业董事会会议上曾通过一个决议，同意使用闲置自有资金购买额度不超过3000万的流动性高、风险低的理财产品，后在3月份又将此额度提高到了6000万元，占到全年营收1.47亿元的将近一半。

  乐居财经从年报中获悉，2019年栖霞物业共计购买了4个理财产品，金额共计2685万元。截止2019年末，栖霞物业的投资理财累计回收了2000万元，取得收益66.6万元。

  加上主要来自于政府补贴的37.27万元其他收益，2019年栖霞物业的投资收益和其他收益共计已达103.87万元，占其当年631.51万元归属控股股东净利润的16.45%。

  除此之外，去年9月份栖霞物业还从其母公司栖霞建设手中以1元的价格收购了南京世豪物业管理有限公司100%股权，后者成为了栖霞物业仅有的两家全资子公司之一。

  2019年世豪物业的营业收入约为361.55万元，净利润约43.27万元，这些都被并表到了栖霞物业。

  乐居财经了解到，除了世豪物业的收购并表，栖霞物业和栖霞建设之间还存在着不少业务上的关联交易，来自控制人或同一母公司的关联方公司就有17家。

  去年栖霞物业前5名的客户中，有3个均来自于栖霞建设，包括栖霞建设股份、栖霞建设无锡公司、栖霞建设无锡锡山公司，来自三者的营业收入分别为947.33万元、309.27万元、227.95万元，占栖霞物业总营业收入的比例分别为6.45%、2.1%、1.55%，总计占比10.1%。

  得益于理财投资的现金已收回了2000万元以及收购世豪物业带来的新增物业管理合同，2019年栖霞物业手中的货币资金较上一年增长超过了四成，约为7268.53万元。但从经营现金流来看，该公司的流动性却呈趋紧的态势。

  2019年栖霞物业的营收和利润虽然同比有了较为明显的增长，其经营现金流净额却同比大幅减少了62.69%，从2018年的1119.77万元下降到了417.78万元。

  另一方面，2019年栖霞物业因陷入两个诉讼纠纷案件而导致共有522万元的银行资金被冻结，占其总资产比例约为4.2%。其中，一项为栖霞物业与南京某住宅小区的物业管理资格及相关费用的纠纷，一项为南京某小区承租人因意外导致财产损失，与栖霞物业产生的纠纷。

  当时栖霞物业方面曾表示，该诉讼对其公司财务运行暂未产生实质影响，但由于资金被冻结后期可能会对流动资金造成一定压力，但不会对公司财务状况造成重大不利影响。

  从整体诉讼情况来看，2019年栖霞物业共涉及14个诉讼案件，2020年至今有4个。截止目前，上述两项涉及资金冻结的诉讼案件尚未有判决，不过2020年4月9日，随着其中一个案件的审理获得进展，栖霞物业已有500万元资金解除冻结。