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  2020年上半年，房地产市场走出深V曲线。

  百强房企销售业绩自2月份跌入谷底，3月迅速反弹拉升，4月同比转正后至7月百强房企销售业绩同比进一步提升至25.7%。1-7月，累计业绩规模同比增长2.7%，是自年初以来累计业绩增速首次转正。。

  往年7月一直是销售淡季，但受疫情影响，今年市场整体推案节点后移，房企在7月的销售力度并没有松懈，2020年7月，TOP100房企实现销售操盘金额9386.4亿元。

  受惠于相对宽松的货币政策环境，预计下半年房地产市场仍具韧性，成交有望保持在较高水平。建议房企积极把握当下难得的销售窗口期，加紧推货去化、加大营销力度、抢收业绩，以最大程度弥补上半年由疫情带来的负面影响。

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  01

  房企去化加速，累计业绩增速转正

  今年7月，淡季不淡。

  TOP100房企实现全口径销售金额10870.2亿元，单月业绩同比自4月转正后逐月回升，进一步提升至24.8%，单月业绩环比下降25.1%，降幅低于去年同期。

  从累计操盘销售来看，虽然疫情对2020年上半年房企的销售、交付、结算等各方面的经营节奏都造成了较大的影响。但自3月以来市场热度回升，规模房企努力抓住市场窗口期，提升供货节奏及营销去化力度，自6月进入高点后，7月继续维持高位，1-7月百强房企整体销售金额达到62011亿元，同比增长2.7%，这也是自年初以来累计业绩增速首次转正。

  虽然在疫情积压的购房需求在5-6月集中释放之后，增量购房需求似有增长乏力之势。但随着整体市场逐步平稳，未来市场也会渐渐恢复至往年水平。

  02

  超七成百强房企单月业绩同比提升

  7月，TOP100房企中有超7成企业实现单月业绩同比提升，且增幅多在20%以上。其中，TOP50房企7月单月业绩同比变动的中位数为增长近30%。

  具体来看，碧桂园以1-7月累计全口径销售金额4483.1亿元排名第一，同比微降0.1%，单月实现全口径业绩规模760亿元，同比增长28.8%。

  恒大单月实现全口径销售业绩650亿元，单月同比增幅达到60.7%，受7月销售业绩带动，恒大1-7月累计销售业绩同比增幅达到28.4%，业绩表现抢眼；万科单月实现全口径业绩规模579.6亿元，同比增长20.3%。

  前十强房企单月销售同比增幅较大的是华润置地、保利和恒大，单月增幅均超过60%，华润单月增幅高达89.5%。此外，世茂、金茂、金地、金科、旭辉、绿城等房企销售表现也较为突出，单月业绩规模同比提升显著。

  从前十强房企排名来看，多数房企排位与半年度销售业绩排名保持一致，唯一变动的是第8名，龙湖掉出榜单，世茂由半年度的11位上位至第8位。

  03

  TOP50成规模发展重要分水岭

  分化，仍然是百强各梯队房企7月的关键词。

  2020年以来，行业增速明显放缓、规模房企竞争加剧，7月百强各梯队房企仍保持了一定的分化格局。

  具体来看，2020年1-7月，TOP10房企销售操盘金额入榜门槛增长9.8%至1117.1亿元，这一数据在2020年1-6月时为入榜门槛增加7.1%，这说明，对百强房企TOP10梯队的竞争已经白热化，门槛不断在上升。

  而除TOP10房企外，截至7月末百强房企各梯队销售金额入榜门槛仍同比降低。 

  TOP30和TOP50房企门槛较去年同期微降，分别为-1.8%和-5.1%。TOP100房企销售操盘金额入榜门槛仍同比下降14.4%至95.9亿元。

  随着行业分化持续，规模房企的竞争优势日益凸显，TOP50正成为房企规模发展的重要分水岭，TOP10的竞争也或将愈发激烈。

  04

  重点城市成交面积同比增8%

  7月房地产市场淡季不淡，30个重点监测城市累计成交面积环比下降3%，但同比仍增长8%。

  具体而言，一线城市成交稳步提升，同比涨幅升至13%。随着疫情得到有效控制，北京成交明显回升，同比跌幅收窄至7%。上海、广州成交持续高位运行，同比涨幅皆大幅扩容，上海更是同比增长36%。

  一线城市中，只有深圳是个例外，7月15日，深圳祭出八项楼市调控政策，从限售、限购、限贷、税费等角度进一步升级，可以称得上是深圳史上最严新政，受限于调控政策进一步升级，深圳成交走弱，但并未失速，环比微降2%。

  26个二三线城市成交小幅回调，同比涨幅降至7%。超6成二三线城市市场热度惯性延续，成交同比仍实现正增长。7月宁波、东莞和杭州纷纷出台楼市调控政策，受“政策末班车”影响，多项目抢在政策落地前集中网签备案，成交同比涨幅皆超50%。南京、天津、苏州等市场进入休整期，成交同比转升为降。

  二线城市中成交跌幅最大的是海口，跌幅达到59%。受到海南省全域限购升级影响，海口市场成交连续数月低位运行，市场持续低迷。

  除了百强房企梯队分化明显之外，各区域市场分化也在持续，在这其中，长三角地区市场延续高热度，上海、杭州、徐州等成交持续高位运行，仅南京、苏州成交走弱，同比步入下降通道。

  粤港澳大湾区市场整体延续复苏态势，广州、深圳这类核心城市淡季不淡，成交仍处高位，佛山、东莞这类卫星城市更具弹性，同比均实现较大比例增长。

  中西部地区市场持续好转，核心城市市场需求更为坚挺，重庆、成都成交有所回落，但同比跌幅都在10%以内，西安、长沙成交稳中有升，同比仍处上升通道，尤其是武汉，4月下半月以来成交逐月提升，7月更是同比转正。

  国常会、陆家嘴论坛定调：下半年货币政策整体保持宽松，但边际放松空间有限，相对充裕的资金或多或少将流向房地产市场。得益于相对宽松的货币政策环境，下半年房地产市场整体仍保持较强的韧性，接下来的几个月，百强房企成交有望保持在较高水平。随着房企加快供货节奏，成交有望继续回升，但增速或将明显放缓。

  目前，房企已进入抢收业绩的关键时期，预计约有60%的货值会集中在下半年推售，建议房企积极把握当下难得的销售窗口期，加紧推货去化、加大营销力度、抢收业绩，将上半年由疫情带来的负面影响降至最低。

  从城市的角度，我们更看好长三角、粤港澳城市群房地产市场前景。两大城市群城市经济、产业发展更为均衡，无论是外来人口导入带动的增量购房需求，还是存量改善性换房需求皆十分坚挺，并有强劲的购买力支撑。

  反观，京津冀、中原城市群，同城化整体建设进度缓慢，各城市发展步调不一，核心城市始终是发展高地，市场前景值得期许，但城市群内部的三四线城市经济基本面相对羸弱，市场需求及购买力难免不济，市场前景仍需谨慎。

（来源：丁祖昱评楼市）