诺德假日花园，昨天业主连面都不见，开价1150万，

  今天早上消息一出，直接跌到900万！

  出品 / 深圳乐居   ID: szhouse

  作者 / 齐佳丹、温姑娘

  7月15日早9点33分，深圳市住房和建设局官微发布《促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，整个朋友圈都沸腾了！

  下面我们来划一下新政重点！

  1、“3年落户+3年社保”

  入深户满3年且社保满3年才有购房资格，非深户要5年社保。

  举例：本来交了6年社保，今年第一年入深户，按现有政策，你必须要重新交满3年才有购房名额，已资讯过交易中心，希望这个细则在后续会修补。

  2、堵住离婚炒房的漏洞

  夫妻离异的，任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。

  有网友表示，是不是离婚后再找个小白离一次，就可以了？

  3、首付比例提高

  无房无贷首付30%。无房有贷款记录买普通住宅首付50%，非普通住宅首付60%。家庭有1套购买普通住宅7首付70%，非普通住宅80%。

  4、部分恢复豪宅税

  住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上；单套住房套内建筑面积120（含本数）平方米以下或者单套住房建筑面积144（含本数）平方米以下；实际成交总价低于750（含本数）万元。

制图：芸子、黄国斌

  深圳楼市第一反应：降价了！

  新政一出，南山最为动荡的小区就是诺德假日花园，之前热到飞起，之前传闻有民间炒房机构推荐了不少外地客户到这里去购买。昨晚有业主对买家的态度还是连面都不见，开价1150万。今天早上消息一出，直接跌到了900万！

  深圳人是出了名对楼市反应敏感。

  新政一来，乐居采访了热门区域的门店中介，宝中业主反应最速度，业主已经在群里炸开了锅，纷纷表示，“这下难卖了！”。

  原价4880万，新政一出只要4750万！

  乐居网友在群里直言：朋友昨晚看玖龙台，业主拽死了，没买成，今天别的一套低了十万，昨晚735，昨天715，请问她要不要去签呢，说还是按旧政。

  还有误伤的案例，想2换1的业主不仅要首付6成，还要收豪宅税。

  而且这个增值税的差距巨大，以下为6月份由美联物业成交的的一套房源，新政后成交将要多交23万！

  “原来你买过来满两年再卖就免增值税，现在要满五年才免增值税，交易成本大大增加，影响非常大，2015年的330政策也正是因为5年营业税改2年，才会促使交易量爆涨！”乐居采访宝中某中介负责人直言，并感觉下半年要吃土，原本打算多开的分行也不打算计划了。

  700万学区房，担心高位接盘！

  乐居采访到购房者，陈女士7月11日刚交了20万元定金买700万元的学区房，7月14日网签。新政实施后，落户社保等各种条件都符合，不受任何影响，现在担心高位接盘，正纠结是否违约，宁愿不要20万定金然后重新慢慢选慢慢等。

  福田新房20万定金不要了！

  陈美美在福田定了一个600万左右的2房，全新房，20万定金。在他看来如今不少购房者已经没有购房名额，新房已经少了很多竞争对手。现在想要退房去抢新房。也有不少二手房表示愿意降价，觉得市场上可以寻找的空间多了。自己选择的新房是焦虑下定的，现在一点也不想要了。

  宝中业主直降70万！

  乐居朋友昨天在算一套宝中88平房源，三房1300万，一直在跟业主砍价，因为10万左右差距，一直扯不下来，今天新政来了，直接多了65万的增值税，业主表示直接降70万，可以成交。

  业主回降30万仍高于市场价100万

  天健公馆业主主动降价，中介表示这位业主从1500万涨价到1550万，然后1650万，然后1680万，现在主动调回1650万。但是上一套同户型成交是1550万。

  税费计算概况

  再举个栗子：一套于2017年购买，总值1000万，登记价300万，面积为100平的住宅，在卖家实收，买家缴纳税费（首套购房）的情况下，政策前后税费计算如下：

  政策后，买家需支付的税费较政策前增加569.047元,税费成本显著增加，对住宅市场的需求会形成明显影响。根据世联数据平台的数据统计，套均总价＞750万的楼盘占比情况如下图：

数据来源：世联EVS数据平台

  南山区占比达30%，其次是福田区，占比28%，两行政区合计占比约全市近60%。在全市统一的豪宅标准线下，新政对福田区、南山区、宝安区中西部的区域的住宅市场的影响明显大于东部的罗湖区、盐田区等。

数据来源：世联EVS数据平台

  从各区内的豪宅占比来看，南山区内豪宅占比达48%，其次是福田区39%，龙华区占比36%，占比较高和区内总体量较小，新盘占相对较高有关。

  有人总结了这么一个伤心故事。

  还有网友提问：深户家庭，社保满5年，落户不满3年，可以买吗？

  答案是：不可以！

  乐居已经问过交易中心，目前是按照政策要求入户后的社保必须要满三年才可以，这样也误伤了一批刚需，希望后续这个政策补丁可以打上。

  甚至网上还出现了离婚政策破解大法：

  新政刚发布，即有客户咨询张茂荣律师，表示自己刚离婚半年并已将两套房给予前妻，现在可否买房？

  “新政”没有规定“离婚套数倒追”是否溯及过往离婚，按字面理解没有设限即不设限，过往离婚也受约束，但确实存在真实离婚将两套房屋全部给予前配偶的情况，如果溯及过往，确实存在“误伤”。

  张茂荣律师认为，过往离婚买房系合法规避限购令，加之“误伤”的客观存在，“新政”不应适用于过往离婚人士，否则对于将两套房全部给予前配偶的离异人士非常不公平，建议相关部门尽快出台解释予以明确。

  乐居各大置业群的讨论今天已经爆锅：

  网友A：有几位落户就是为了买房的。拉了个置业交流群，眨眼间五十多人了。

  网友B：目前的话，大概的两条破解方案：1.港澳居民不受限制。2.离婚倒查三年破解：离婚后再找个小白离一次。

  网友C：16年那会深圳卖房中介是可以帮忙搞定一年社保的，现在不清楚了。

  网友D：作为一个过几年回国才可能考虑买房的人，其实心里还是有一丢丢高兴的，毕竟控了就比不控强，对小白是利好了。

  网友E：但是东莞惠州房价大概要被填平了，唉，回去深圳留不下，那还能去长沙，求长沙控价给力一点啊！

  针对715深圳楼市新政，乐居采访了十位房地产业内大佬。

  国家高端智库中国综合开发研究院

  旅游与地产研究中心主任

  宋丁

  这个政策是过去六年来力度最大。在接下来七、八月成交的量价数据上就会呈现出来，都会下降。上半年出现这样异动有2015年的感觉，引发了上层的关注，这个时候出政策是及时的。

  下半年楼市将进入到相对平稳的格局里。官方出这样的政策是不得以而为之，一方面希望楼市活跃来支撑经济的发展，但是房价跳得太猛不得不出来压制，不压不行，压了对经济会有影响。这更加说明了深圳根本问题就是供需矛盾问题。

  加大土地供应，这比较难，旧改又难又慢，出来以后供应量少，价格高，旧改不是房价问题的解决方法，那只能走扩容，都市圈扩容不了，深汕模式才能解决问题。调控是及时，但也解决不了根本性问题，都会有时效性以及边际效用递减问题。这根本上需要国家出层解决土地供应问题！

  易居克而瑞深圳区域总经理

  陈洪海

  这次深圳新政调控主要效果或在于对于二手房市场（尤其是豪宅市场）的严控。史上最严新政，首先就是对于购房资格和购房门槛的提升。其次，是对于豪宅市场的管控。再者，严控二手房市场。

  新政并未解决深圳市场的根本直接误伤刚性需求深圳最大痛点——教育等城市资源极度稀缺，未触及深圳市场根本——土地稀缺、供应矛盾均未触及。

  深圳中原董事总经理

  郑叔伦

  上半年总体来看，成交量跟过去其实差不多，只是疫情后的反弹，力度太猛，导致近期楼市有点过热的态势，所以才有今天政策的出台。

  这次政策主要是三点：

  1、控制有效需求，打击炒房

  2、存量房交易成本增加，压抑交易量及房价升幅。

  3、持续开展房地产整顿工作，持续要做好规范宣传和各项规范工作！

  美联物业深莞惠董事总经理

  江少杰

  这次政策的出台可以说十分精准，且恰当好处。没有大家预想中那么严厉，如限购年限没变，个税的核定方式没变，这些储备政策没有全部用上，一是说明接下来还有很多招来应对这个市场，二表明监管机构目的清晰，只想平稳房价，而不是希望房价出现断崖式下跌。

  Q房网大深圳区 董事总经理

  林家乐

  总体来看，715新政还是一个全面打补丁的政策，从限购限贷限离、调整税费，加上新房抽签等等全方面针对现有的市场反应做一些政策上的调整，通过提高条件来限制投资的进入，优先保证刚性的住房需求，实现稳地价稳房价稳预期“三稳”目标，贯彻落实房住不炒的定位。

  深职院房地产研究所所长

  邓志旺

  力度和覆盖面都比较大，可能是史上最严厉的楼市调控政策。基本上堵住了外地人落户深圳买房这条路；直接从短期打消了炒房的意图；提高了首付，增加了投机者的杠杆；这次深八条重新回归的“豪宅税”。

  短期内对抑制投机有比较大的作用。长期来看还是需要增加土地供应，需要突破“30%的产业用地”政策限制，另外还需要家块深圳都市圈的建设。

  合富辉煌顾问广深莞区域副总经理

  兼深圳公司总经理

  李举明

  还是针对“有钱人”，对高端市场有影响，深圳现在目前买多套房，假离婚，用其他的手段来规避政策，多套房还是有钱人在玩，减少投机客群，新入户、假离婚、短炒的，二手房市场放盘量会减少，在降温，但对于真正的刚需影响不大。钱会流入股市，另外对楼市的话公寓会有一定的促进作用，住宅限制明显。

  易居研究院智库中心研究总监

  严跃进

  深圳此次政策核心在于本地户籍也纳入限购范围，实际上和供求矛盾有关，当前有限的房源，更多是考虑给工作时间长、愿意扎根深圳的新市民。

  广东省住房政策研究中心首席研究员

  李宇嘉

  政策力度超出了预期，比如限购。限购力度超预期，但精准打击投资炒作。离婚炒房的漏洞，彻底被堵住了。差别化住房信贷有保有压。部分恢复豪宅税。对于深圳，监管层也一再强调，深圳既要调控，也要稳楼市，这就要考验深圳的智慧了。调控是短期之举，未来楼市若明显下行，不排除政策再相向而动。

  资深媒体人

  朱文策

  深圳通过这次新政表达了非常强烈的对外地投资型购房的不欢迎态度，超出市场预期。主要特征依然是以需求管理、短期干预为要点，对于短期市场会有稳定的功效。但一味压制需求不能带来市场的长治，我们仍要呼吁，短期干预一定要与长期治本策略相呼应，深圳要努力提高住宅用地占比，缩减商办工业努力，尽速增加商品住宅供应。

  经济学者、北京市政协委员、央视特约财经评论员 马光远老师也针对715深圳新政发表了自己的看法：

  来源：深圳乐居