乐居财经 林振兴 发自杭州

  2020开年，《创造城市的美丽一绿城产品谱系（1995-2020）》正式发布，这本书凝聚了1080位营造者，以及206位设计者的认知和努力，在宋卫平看来，“它是绿城创造城市美丽的过程留下记录和印记”。

  打开这本400多页的巨著，绿城25年的发展史立刻跃然纸上，它是中国房地产发展史上浓墨重彩的一笔，也是一部见证城市变迁和行业发展的产品生长史。诞生于1995年的绿城，始终坚持产品主义，以“创造城市的美丽”为己任，在思变中凝结、沉淀出对“产品”二字的深度信仰。

  在产品主义和品质战略的引领下，绿城立足于世界建筑史和城市发展史，汲取东西方优秀建筑文化，整合世界先进营造技术，始终将理想主义者的人文情怀融于产品，现已在近200个城市（含海外），打造了800余个经典作品，链接180万业主。

  同时，绿城不断探索城市和社区的关系、社区和房子的关系、房子和居住者的关系，从不同角度切入，潜心钻研，只为更好地回应人们期待的美好生活需求。

  经过25年的孕育，绿城产品历经四个阶段发展，逐渐形成了多维度、立体化、规模化、可持续的产品谱系，包含8大产品系列、22个产品品类、22种建筑风格，并不断书写地产产品谱系的新篇章，为中国的城市建设和世界建筑的发展提供了丰富的新样本。

  绿城产品进化史

  绿城过去25年的产品路径演变划分为四个阶段的话，分别是：

  第一阶段：人本主义，人文基因（1995年—1998年）

  绿城文化中有一句话，产品即人品，人文情怀是创始人宋卫平的追求。这一阶段的立身产品是桂花系，以杭州市花命名，典型产品是丹桂公寓，其特点有三，一是将当时普遍流行的6-7层的平顶商品房设计成4-5层坡屋顶，建筑形态更美；二是首先提出“舒适性房产”营造理念，延续至今；三是规划和设计上打破“兵营式”布局，错落有致。这一产品得到杭州第一代商品房业主的广泛认可，让绿城奠定品牌地位。

  第二阶段：品质立身，品牌立市（1999年—2006年）

  从1998年开始，中国房地产迎来高速发展期，这一段时间绿城升级了别墅产品，代表作是九溪玫瑰园和中式别墅桃花源系列，苏州园林营造进入别墅庭院空间，后于2005年推出桃花源南区，完成别墅从“造房、造园”到“造生活”的转变。这一产品研发落地，助力绿城完成了IPO，资本运作开始拉开大幕。

  第三阶段：精品战略，全面升级（2007年—2013年）

  从2006年开始，中国房地产进入频繁调控时代。这一阶段，绿城全面实施精品战略，为高端客户造房子。产品全面升级为：法式平层、法式合院、二代高层和第三代别墅，同时向生活服务商转型，加大服务含量占比高的项目投资强度，如养老地产，研发园、商业步行街、城市综合体等。北京御园为法式平层代表作，杭州西溪诚园、杭州蘭园则是第二代高层代表作，之后在全国各地开花。同期，绿城启动轻资产、代建、保障房等服务产品的升级和创新，开始多元化发展。

  第四阶段：理想转型，引领生活（2014年至今）

  这一阶段，融创、龙湖等企业向豪宅领域进发，与绿城争夺塔尖客户。但同时，绿城早年孵化的创新产品开始进入市场，比如高层产品品类YOUNG系列，还有一系列理想小镇开枝散叶。在大本营杭州，凤起潮鸣、西溪雲庐豪宅代表问世，现代风格、运动主题和TOD系列产品线进入市场。同期，宋卫平退出管理层，绿城从1000亿阵营迈入2000亿俱乐部，强调周转速度和运营使其产品结构变为2-6-2（20%是高端项目，60%是标准化的项目，剩余的20%是保障房类的项目），正式形成八大产品谱系。

  绿城的八大产品系列

  绿城在产品方面提出“四化”战略，即标准化、产业化、科技化、环保化，以超过行业标准的高起点，引领社会、经济、科技、生活的追求与变化。

  标准化是绿城产品“四化”里面非常重要的基础，包含制度标准、管理标准和营造标准。在房企规模化过程中，企业没办法靠一个人或者是一个团队来形成优秀的产品水准，需要大力地推行产品的标准化。

  产业化是要做有价值的“加法”，目前国家、政府、行业都在积极推进。绿城也一直在探索产业化，并将综合作业提效、装配式、钢结构体系等产业化技术，有效地实践于产品营造中，包含综合作业提效、钢结构体系以及装配式技术的运用。

  科技化是将科技赋能住宅。2019年6月，绿城发布了自己的智慧园区软件体系1.0，把生活服务延伸到园区的数字孪生空间，将业主与园区、物业和生活服务联系起来，业主可以从手机APP上操作、看到与生活的园区和智能家居相关的内容，在让房子变得聪明和可控；而物业和园区服务人员使用时，可通过智慧园区的运营平台（简称IOC）进行日常工作，实现数字化、精细化园区管理。未来，绿城将进一步深化智能创新，建立安全、便捷、宜居、宜业的智慧园区体系，用心打造绿城5G“心”服务。

  环保化是绿城一直以来都注重的方向。2019年，绿城中国建研中心成立了实验室，并顺利通过国家CMA认证，具备了水质、空气、装修装饰材料三大领域检测资格。此外，绿城的环保化还体现在室内装修方面，例如大幅减少天然材料，而用工业替代产品，在美学观感方面跟天然材料相差不大，但环保性能得到大幅提高。

  一方面，绿城形成独具一格的“四化”战略；另一方面，它也在不断平衡产品结构，孵化新产品线，练就穿越调控周期的核心竞争力，形成8大产品系列和22个产品品类（下文括号内为产品品类）：

  1.居住物业，低层（别墅、排屋和合院）、多层住宅（平层、叠墅）、高层（第一代高层、第二代高层和YOUNG系列）

  2.商用物业，商业建筑（客厅型、街坊型、邻里型和区域型）、酒店建筑（城市酒店和度假酒店）、办公建筑（办公楼和酒店式公寓）

  3.公用物业，教育建筑（幼儿园、中小学校和专业学校）、文化建筑（博物馆）和医疗建筑（医院和护理院）

  4.城市综合体，包含上述部分产品系列，主要布局在北京、上海、杭州和温州等地。

  5.保障物业，包括保障房和公共建筑，其中多数为代建项目。

  6.理想小镇，主要划分为康养、文旅、教育、产业和生活五大类，主要布局在海南及一二线城市周边的三四线城市。

  7.运动系列，全运村和亚运村，参与了历届全运村建设，微利开发，进而在其城市深耕布局。

  8.TOD系列，杭州杨柳郡为代表性项目，攻克多项技术难题，街区商业运营得到突破，借此打开市场，承接多个全国各地的TOD项目。

  22种产品风格则包括（按时间轴发展依次排列）：桂花式、美式、英式、意式、地中海式、法式、中式、绿园式、新古典式、丽园式、诚园式、百合式、玻璃幕墙、杨柳郡式、柳岸式、潮鸣式、桂语式、雲庐式、民国风、新亚洲、新中式和现代。

  未来，绿城的产品谱系还将从两个方向持续深入探索。在生活服务体系方面，围绕链接城市资源、提升社区服务、植入先进科学技术，持续聚焦绿城产品价值感、体验感的升级；在产品颜值方面，延续绿城产品一以贯之的“精致、完美”的核心理念，围绕建筑自身形式之美，在建筑与自然的交融、风格与文脉的继承与共生等方面，进一步精纯绿城产品的颜值特征。

  值得一提的是，如果按照兰德咨询董事长宋延庆的研究划分，绿城的八大产品系列，可以视为绿城的八大产品线，并非我们常见的产品系划分体系。目前，房地产行业内关于产品系体系梳理和概念的使用，没有一个统一的规范，各房企之间也不统一。

  绿城产品创新及优劣势分析 

  在2019业绩会上，在产品品质方面，绿城中国董事会主席、行政总裁张亚东表示2019年特别注重产品创新，在绿城内部对产品有“二八法则”，80%是成形产品，20%做创新产品。

  诚然，对于拥有“产品主义”精神、极具社会责任感的绿城来说，惟有持续创新，才能始终“取法极致”，确保产品品质，持续保持产品力领先。

  但绿城产品的创新并非从零开始、天马行空，而是提炼成熟谱系中最具价值和生命力的部分，并进行传承、创新。换而言之，如何促成人、建筑、城市、自然之间的连接、共生，为绿城产品的创新发展指明了方向。

  它的前卫、大胆的创意，离不开绿城系“以人为本”的基因与精髓。例如，立面创新，使建筑更融入城市；结构创新，使人与建筑更为和谐；空间创新，使其与自然交融。

  此外，2019年，绿城先后成立了产品规划设计委员会和质量委员会，更建立和扩大产品的标准体系，下一步将成立成本招采委员会，在优化成本上下功夫。

  于产品研发的投入，体现在另一个板块“绿城＋”生活服务平台上。“绿城＋”在绿城内部定位为内部增值板块，指的是重资产、轻资产上游与下游的产业，上游以绿城住宅科技集团为主，下游以提升服务内涵的绿城理想生活集团为主，以这两个集团为主构成绿城+板块。绿城这两年正计划大力加强住宅科技集团建设力度，支持产品创新和产品标准化，侧重于产品研发和创新来进行产品的升级换代。

  总而言之，25年来，绿城通过一次次产品的创新迭代，见证城市的变迁，引领行业的方向。如今，面对存量市场时代的到来和消费者理念的转变，回归“产品”成为行业共识。绿城中国将始终坚持品质发展之路，用不断进化的认知和持续创新的产品，一路引领中国城市和建筑前进的方向，让企业在日趋理性的市场大势中仍能保持强有力的市场号召力与产品竞争力。