新冠肺炎疫情之下，物业作为居民日常生活最前沿的保障单位，在社区疫情防控中存在感不断上升。

  在物企受到关注的同时，今年房企分拆物业上市的热情更加高涨。2020年上半年共有3家物企成功上市。截止6月30日，已有27家物业企业在港股和A股上市，上市阵容扩大趋势明显。

  今年上市企业数量或将大幅度超过去年，整个物业上市公司会在短短的两三年内达到100家以上。

  过去几年房企拆分物业上市的热潮不断，自2014年首家物企彩生活上市以来，截止2018年的5年间，仅有12家物业公司成功上市。

  2019年，物业企业上市引来井喷，全年共有12家物业服务企业以IPO、重组或借壳等方式登陆资本市场，与过去五年主板物业股的总数相当，成为物企上市数量最多的一年。

  2014-2020年6月物业服务企业上市数量分布

备注：数据截止2020年6月30日   数据来源：克而瑞物管

  截止2020年6月30日，累计已有27家物管企业在港股和A股上市。除了今年已上市的3家之外，近期金融街物业、弘阳服务、正荣物业相继通过聆讯，即将于7月初正式上市，此外还有星盛商业、宋都物业、第一服务、卓越商企、金科智慧服务等多家物企已递交了招股书。

  01

  物企上市已达27家

  “IPO盛宴”继续升温

  行业进入存量时代之后，物业管理作为存量维护的重要内容之一，市场需求逐步攀升，随着今年一场始料未及的新冠疫情，物业的价值被最大化的体现了出来。

  在整体疫后市场趋于稳定后，6月下旬，物企的“IPO盛宴”继续升温。6月24日，荣盛发展旗下的物业公司荣万家生活服务、合景泰富集团旗下的合景悠活首次向港交所提出上市申请；6月26日，佳源国际旗下的佳源服务递交招股书；6月29日，金科股份旗下的金科智慧服务和世茂集团旗下的世茂服务同日递表。

  近期上市或递表企业管理规模情况

备注：未注明日期数据截止日期即为2019年末   数据来源：招股书、克而瑞物管

  2014年6月30日，花样年控股分拆彩生活在港上市，成为“内地物业公司分拆上市第一股”，受到国际资本市场的追捧，股价一涨再涨，给内地房企打开了一扇窗，让房企看到拆分物业公司、单独上市融资这条捷径。

  2018年，大部分物业公司的上市意识被点燃，经过1-2年的筹备期，很多企业做好了财务、架构等方面的准备，所以出现了今年物业企业集中递交招股书的情况。特别是一些体量本身较小的企业，由于港股对物业公司上市比较友好，门槛不高，所以会看到一些中小型物业公司近年登入港股。

  截止2019年底，24家香港上市的物企全年股价综合看涨，股价涨幅平均值为63.8%，高于同期恒生指数9.1%的涨幅。

  不仅如此，今年的百强房企中也有不少在做拆分物业上市的准备，除近期密集递表的企业外，越秀地产、华润置地、禹洲地产、阳光城等多家企业亦纷纷表示拟分拆物业上市或正在研究。更多房企虽未公开透露，但也在筹备相关事宜。

  其他公开透露物业分拆上市计划的开发企业

  02

  行业集中度加速提升

  企业已开始分化

  随着物业企业在资本市场发展持续升温，物企也在逐步摆脱仅作为房企附属产品的状态。

  从市值方面看，截止到2019年底，24家上市物企市值总额2355.9亿元，从市盈率角度看，物业服务企业市盈率多超过20倍，拥有较高的估值。2020年，受新冠疫情的影响，虽然整体市场的表现并不尽人意，但物管板块平均增幅却达到了37%。

  不仅如此，部分物业公司市值甚至开始跑赢母公司，数据显示，截至7月2日，绿城服务总市值达到299.18亿元，高于其关联房企绿城中国218.22亿元的市值；雅生活服务同样以522亿元的总市值，超越母公司雅居乐的377亿元。

  即便物业企业发展整体向好，但值得注意的是，上市物企之间的分化仍然明显。

  截止至2020年7月2日，碧桂园服务总市值稳居榜首，市值达到1,013.30亿元，相比上市首日市值增长260%，而最末的烨星集团市值仅6.16亿元，相比上市首日市值骤减15%，两家物企市值相差164倍，并且差距有进一步拉大趋势。可见头部企业发展愈发迅速，而规模较小的企业发展后劲略显不足。

  上市物业服务企业资本市场表现

备注：市值单位为原始币种，截至2020年7月2日   数据来源：交易所网站，克而瑞物管

  03

  20%上市物企

  占六成以上营业收入

  从25家已披露2019年业绩的上市物管公司取得43%的平均营收增幅，其中碧桂园服务营收实现了翻倍，新城悦服务和永升生活服务增幅达七成以上。

  在板块整体获得营收高增长背后，也有部分物管公司增幅低于预期，如彩生活、烨星集团营收增速分别为6%及9%。

  综合来看，2019年，25家已上市物企全年营收总额567.2亿元，其中TOP3营收总和241.9亿元，占据全部上市物企的42.6%，TOP5营收总和342.2亿元，约占60.3%。

  25家已披露业绩上市物业服务企业营收情况

  由于招商积余报表计算不能反映两家物管公司真实情况，本次统计不含招商积余

数据来源：企业公告，克而瑞物管

  同时上市物管公司管理规模间差距进一步拉大，2019年，除了彩生活所有上市物管公司在管面积均取得增长，23家披露在管面积数据的物管公司2019年平均取得30.12%的在管规模增长，在管面积均值9307万平米，其中，在管面积增幅前三的企业为时代邻里、佳兆业美好及雅生活服务，增速接近或超过七成，不同企业间增幅存在10倍差距。

  从具体规模来看，在管规模最高的彩生活管理规模约为最小的兴业物联的150倍。

  23家已披露在管面积数据企业面积增长情况

备注：由于披露口径不同，标“*”企业数据为收费管理面积，此表宝龙商业数据不含商业运营部分   数据来源：企业公告，克而瑞物管

  由此看来，上市物企的营业收入和在管面积均已开始向头部企业集中，行业的集中度正在加剧。

  与此同时，今年已经上市的三家公司中建业新生活实现了2%左右的微涨，但兴业物联和烨星集团股价是下跌的。这主要源于投资者对企业成长性的判断不同。随着上市企业标的越来越多，未来企业间的分化会体现在股价、估值上的不同表现。优质的企业天花板会更高，而各方面比较弱势的企业也可能难以获得投资者的关注。

  上市物业企业越来越多是行业逐步走向成熟的标志，未来行业的上市进程还会持续，应该还会有一个密集的上市期。但是资本市场对物业公司的估值能否继续保持高位存在一定的不确定性。目前投资者对物业公司的高估值中叠加了对企业未来规模和增值服务高增长的预期。如果物业公司能够在未来逐步兑现这部分预期，估值就会有一定的支撑，否则也存在一定的风险。

  今年物业企业上市将迎来一个高峰，我相信在短短两三年内，物业上市公司会增加到100家以上，就资本市场而言，上市仍是一个较好的窗口期，这是因为对物业管理行业产生关注的投资者越来越多，物业板块的未来成长性仍然明确。目前整体相对大盘仍是一个表现较好的板块，但并不是任何上市公司都会受到追捧。

  上市物企的分化与其背后实力强、操盘面积大的相关房地产企业不无关系，从另一角度看，物企市场仍较分散，也远未达到充分竞争的状态，这给行业整合、龙头企业提升市场占有率提供了充分的空间。

  我认为目前只要几家最大的物业公司还没有完成上市，如恒大、华润、万科的物业公司没有完成上市，那么整体物业市场仍然值得看好，一旦这些最大的物业公司完成上市之后，物业企业的分化则会迅速加剧，物企的本身价值也会趋向于理性。

  2019年末地产销售TOP20企业关联物业公司上市进程

资料来源：克而瑞物管（来源：丁祖昱评楼市）