乐居财经  王向南  发自广州

  传出上市消息2个月后，合景泰富集团（01813.HK，以下简称合景泰富）正式提呈合景悠活集团控股有限公司（以下简称合景悠活）IPO申请文件。

  合景悠活由合景泰富分拆而来。分拆完成后，合景泰富将不会保留于合景悠活已发行股本的权益，合景悠活将不再为合景泰富的附属公司。

  招股书显示，2017-2019年，合景悠活总收入分别为4.63亿元、6.59亿元和11.25亿元，毛利分别为1.04亿元，1.83亿元及4.19亿元，毛利率分别为22.5％，27.8％及37.3％，净利润对应为4414.8万元，7968.2万元及1.85亿元，净利率分别为9.6%、12.1%、16.4%。

  2017、2018年，其收入来源就全部来自于合景泰富旗下项目。2019年开始外拓，89.0%及95.9%的物业管理服务收入分别来自合景泰富及其合联营企业、关联企业发展的住宅及商业物业。

  除了在收入上高度依赖合景泰富等关联方之外，关联方还存在对于合景悠活的资金占用。

  孔氏三兄弟

  1995年6月，孔建岷、孔健楠、孔健涛三兄弟一起创办合景房地产公司，进军房地产开发市场。合景房地产公司也即合景泰富的前身，至2003年公司更名为合景泰富集团。

  招股书显示，合景泰富物管业务最初发展于2004年，一开始主要提供住宅物业管理服务，后在2006年将服务范围延伸至商业物业管理，并于2019年开始向第三方物业发展商开发的物业提供住宅物业管理及商业物业管理及营运服务。

  2019年9月，合景悠活注册成立，并随即进行了一系列的重组和股权腾挪。

  招股书显示，紧接着重组的完成，合景泰富持有合景悠活100%股权，其中，孔式三兄弟共持有97.22%股份，另外2.78%由徐锦添。

  资料显示，徐锦添自2007年1月起一直效力集团。于2019年8月前，彼为公司执行董事、首席财务官兼公司秘书。自2019年8月起，彼担任集团的高级顾问一职，现为合景悠活集团投资部总经理及高级顾问。

  据招股书，为奖励徐锦添对公司的贡献、提升其士气及对公司的忠城，合景泰富的董事会批准将美和的全部已发行股本转让予徐锦添，代价为607.5万美元，金额经参照美和于2020年5月31日持有股份的公允价值，再考虑徐锦添对公司的贡献而定。

  分拆上市完成后，合景泰富将不会保留于合景悠活已发行股本的权益，合景悠活将不再为合景泰富的附属公司。

  从董事会人员组成来看，合景悠活董事会包括七名董事，其中三名为执行董事、一名非执行董事及三名独立非执行董事。

  其中，孔健楠担任执行董事兼行政总裁，负责公司的整体管理及营运；孔健岷则担任非执行董事及董事会主席，负责为公司的整体发展提供指引及制定业务战略。

  资料显示，孔健楠现年54岁，于2020年6月19日开始任执行董事及行政总裁，负责公司的整体管理及营运。据悉，孔健楠于房地产业拥有逾20年经验，2004年5月加入公司旗下为宁骏物业的董事，主要负责宁骏物业的整体管理。

  在加入公司前，1984年9月至1997年10月，孔健楠任职于广州东山区司法局。1997年11月至2007年6月，担任广州合景房地产开发有限公司（合景泰富的附属公司）的董事，主要负责协调及管理人力资源、行政管理及资讯科技管理。自2007年6月起，一直为合景泰富的执行董事及副行长，负责协调及管理人力资源、行政管理、资讯科技管理及法律事宜。

  收入依赖关联交易

  招股书的“风险因素”中，合景悠活特别提到“大部分收入来自合景泰富集团物业开发项目提供的物业管理服务”。

  数据显示，2017年、2018年及2019年，该公司实现总收入分别为4.63亿元、6.59亿元和11.25亿元，复合年增长率达到55.8％。

  相应地，来自向合景泰富开发的物业提供物业管理服务的收入，分別占物业管理服务收入的100%、100%及91.8%。且于往绩记录期间，合景悠活对合景泰富集团所开发物业的中标率为100%。

  具体来看，2019年11.25亿元收入里，住宅物业管理服务来自第三方物业开发商收入的比例由0%升至11%，来自合景泰富的比例则降为89%。

  商业物业管理营运服务来自第三方物业开发商收入的比例也从0%升为4.1%，来自合景泰富比例则由100%降至95.9%。

  尽管，从2019年开始，合景悠活有意拓展第三方物业发展商开发的物业提供住宅物业管理及商业物业管理及营运服务，不过，从目前的数据来看，其对合景泰富的依赖程度依旧比较高。

  合景悠活表示，由于分拆后将不再为合景泰富的附属公司，未来对于合景泰富所开发的物业中标率可能下降。如果合景泰富遭受严重影响其物业开发工作的不利发展，合景悠活将失去商机。

  此外，合景悠活无法保证将能够从其他渠道取得物业管理服务合同，从而及时或以有利条款弥补收入差额，亦不能保障能够成功实现客群的多元化。另外，无法保证合景泰富签订的所有物业管理服务合同将与到期后成功续约。

  如果发生上述任何时间，合景悠活的经营业绩、财务状况及增长前景可能会受到重大不利影响。

  关联方资金占用之谜

  从近期递表的物管公司数据来看，除了在收入上依赖关联方之外，关联方的资金占用情况十分常见，合景悠活也不例外。

  据披露，截至2019年底，扣除减值拨备后，合景悠活应收账款总额为5.76亿元，其中关联方应收账款为4.5亿元，占比接近80%。

  与此同时，关联方的应收账款周转天数高达242天，是第三方应收账款周转天数的3.8倍。此前两年，关联方应收账款周转天数一直维持在260天左右，大幅拖累了整体的应收账款周转率。

  对此，合景悠活给出的解释是，关联方的应收贸易款项周转日数大幅长于独立第三方，主要由于考虑到关联方的违约风险较低，公司向关联方收取应收贸易款项的频繁程度较向第三方收取款项为低。

  绝大部分应收账款来自关联方且周转天数较高的情况下，本可以使用于经营过程中的“现金”，现在只能躺在“应收账款”里，大幅降低了资金的运营效率，也可能会影响合景悠活的利息收入，减少了当期净利润。

》》》更多内容详见专题丨穿透地产IPO