前言

  2020年上半年，中央政策层面继续坚持“房住不炒”的定位，落实城市主体责任，落实稳地价稳房价稳预期目标。央行三度降准，释放长期资金约1.75万亿元，LPR两度下调，5年期以上LPR累计降幅达15个基点，房贷利率趋势性下移，5、6两月迭创2018年以来新低。地方在土地出让及房地产交易环节为市场、企业减压，土地出让政策涉及取消限制性规定、增加优质土地供应、延期或分期缴纳土地款、延长竣工期限；房地产交易政策涉及放松预售、放松限价、人才新政变相松绑限购、购房补贴、公积金政策调整。

  展望下半年，货币政策整体保持宽松基调，但边际放松空间有限，房地产信贷政策整体中性偏积极，房企融资环境或将分类放松，居民部门仍需稳杠杆。地方调控政策继续维稳，限价政策或将进一步放开，短期内放松限购、限售的可能性不大。地方有望从保市场主体出发为企业纾困，并在土地出让以及房地产交易环节给予企业更大力度的支持。

  总结

  01

  中央坚持“房住不炒”落实城市主体责任，稳地价稳房价稳预期

  （本节有删减）

  上半年货币政策整体稳健偏积极，更加灵活适度，但要防止资金跑偏和“空转”。房地产调控政策继续坚持“房住不炒”的定位，贯彻“三稳”预期。

  2月21日，央行召开2020年金融市场工作会议，部署2020年六项重点工作。就房地产而言，保持房地产金融政策的连续性、一致性和稳定性，继续“因城施策”落实好房地产长效管理机制，促进市场平稳运行。

  ……略……

  6月17日，国常会部署引导金融机构进一步向企业合理让利，助力稳住经济基本盘，全年金融系统让利规模多达1.5万亿元。加大金融支持实体经济的力度，实际考量目标在于全年人民币贷款新增和社会融资新增规模均超过上年。按照有保有控要求，防止资金跑偏和“空转”，防范金融风险。

  02

  央行三度降准、LPR两度下调，房贷利率趋势性下移

  （本节略）

  03

  土地出让为市场、企业减压，涉及延期或分期缴纳土地款等

  上半年多省市在土地出让环节给市场、企业减压，主要涉及取消限制性规定、增加优质土地供应、延期或分期缴纳土地款和延长竣工期限。

  其一，取消限制性规定，变相降低开发难度，提升开发收益。譬如上半年上海新晋出让的涉宅用地已然取消15%的自持比例要求，利于房企降低持有成本，加快资金回笼。又如苏州取消封顶和现房销售，土地出让价格超过市场指导价，不需要封顶销售；进入一次性报价，也不用现房销售。

  其二，核心一、二线城市明显加大供地力度，优质土地供应持续增多。典型如北京，2019年之前供地以“双限双竞”地块居多，但2020年上半年不限价地块供应持续增多，其中不乏丰台、海淀、石景山等核心区域优质地块，很大程度提振房企拿地热情，北京两度刷新今年最高单价纪录。

  其三，调降土地出让门槛，延期或分期缴纳土地款，缓解房企拿地时的资金压力。一方面，西安、南昌、江门等市土地竞买保证金降至20%，一个月内缴纳50%的土地款，余款最长缴纳期限不超过一年。另一方面，南京、福州、无锡等延缴出让金至疫情一级响应解除，且延缴不产生滞纳金或违约金。

  其四，顺延开竣工及交付期限，利于房企跟随疫情变化调整施工进度。按照疫情一级响应时间，顺延项目开竣工期限，已签订商品房买卖合同，顺延交房期限，并免除企业违约责任。

  04

  房地产交易从供需两端助力市场复苏，涉及购房补贴等

  房地产交易环节从供、求两端助力房地产市场企稳复苏，主要涉及放宽预售标准、适度放松限价、人才新政变相松绑限购、购房及契税补贴、公积金政策调整。

  其一，放宽预售标准，全力支持企业促销售、抓回款。一方面，调降申请预售所对应的施工进度标准，典型如河南省鹤壁市，多层形象进度完成正负零、小高层完成地面1层、高层完成地面2层施工即可办理预售。另一方面，申请预售标准由形象进度调整为按投资额计算，避免因施工工期影响项目销售进度，譬如苏州、无锡等市房地产项目完成25%以上投资即可申请预售。

  其二，适度放松限价，新批预售价格突破所在片区限价红线。上半年限价堰塞湖适度开闸，核心一、二线城市明显加快高价盘及豪宅预售证审批，部分项目新批预售价格更是突破所在片区限价上限。典型如上海地王盘中兴路一号，新批预售价格12.98万/平方米，明显高于项目所在的不夜城板块限价上限。

  其三，人才新政变相松绑限购，并支持人才购房消费。一方面，调降人才落户门槛，青岛、无锡等“先落户、后就业”，人才只要有来本地就业意愿便能落户；另一方面，南京、江门等优化人才购房资格，已落户人才可享受户籍居民待遇，变相取消了社保缴纳年限等硬性要求。

  其四，购房补贴、税费减免最为直接有效，人才往往享受更高的补贴标准。典型如马鞍山，个人在市区首次购买90平方米及以下普通住房，给予房屋价值1%的补贴；本科及以上学历高层次人才在市区首次购买90-144平方米普遍住房，给予房屋价值1.5%的补贴，显示人才补贴标准相对更高。

  其五，适度放松公积金信贷政策，在一定程度上刺激居民购房消费。宝鸡提升公积金贷款额度，最高额度由40万元提高至50万元；南宁允许使用公积金贷款购买二套房，但首付比例、贷款利率适度上浮；四川乐山市调整公积金“认房认贷”标准，商贷已结清不纳入认定范围。

  05

  海南、唐山调控再升级，广州、驻马店、济南等新政一日游

  （本节有删减）

  ……略……

  展望

  06

  货币政策边际放松空间有限，房企融资分类放松、居民稳杠杆

  联系到在6月18日陆家嘴论坛上银保监会主席郭树清表示，中国十分珍惜常规状态的货币财政政策，我们不会搞大水漫灌，更不会搞赤字货币化和负利率。另外，各国还需要考虑大规模刺激政策将来如何退出。

  我们认为下半年货币政策整体保持宽松基调，但边际放松空间有限。房地产信贷政策整体中性偏积极，坚决遏制房地产金融化泡沫化，严防信贷资金过度流向房地产市场。

  房企融资环境或将分类放松，受益主体或将倾向于大中型品牌房企，国企、央企以及头部房企更具融资优势，融资成本有望适度下移。但对于那些高杠杆、高负债经营的房企，以及拿地态度一贯激进、屡拿地王的房企，仍要监督其有序去杠杆或者稳杠杆，整体受益程度有限。

  居民部门仍需稳杠杆，确保居民杠杆率和负债率不再继续上升。部分压力城市或在现有限贷政策框架范围内适度放松限贷，放松公积金贷款、下调房贷利率、调降首付比例皆是可以考虑的选项。不过，认房不认贷、二套贷款已结清算首套等重磅刺激性政策较难落地。

  07

  地方政策维稳，从保市场主体出发为市场减压、房企纾困

  我们认为地方因城施策，调控政策或将继续维稳，限价政策或将进一步放开，短期内放松限购、限售的可能性不大。

  豪宅抢购、“万人摇”的核心动因在于售价低于预期，买到即赚到的心理预期强烈。因此，限价政策理应进一步放开，预售价格逐步市场化，避免地方政府给购房者打折降价，助涨市场投资、投机氛围。

  短期内放松限购较难成行，尤其是一二线以及强三线城市，全面取消限购的可能性不大，多数城市更可能通过人才政策局部放松限购。譬如，调降人才落户门槛，先落户、后就业；已落户人才可享受户籍居民待遇，购房资格不受社保缴存年限限制。

  放松限售的可能性不大，一方面，热点城市放松限售或将助涨市场投资炒作氛围，有违“房住不炒”的政策主基调；另一方面，压力城市放松限售难以刺激购房消费，却可能加剧二手房市场抛售压力，带动新房市场共振下行。

  “两会”政府工作报告在“六稳”的基础上提出“六保”，预示着今年最大的压力还是在居民就业层面。保市场主体乃是实现“六保”的基本前提，意即只有保住市场主体，才能保居民就业、保基本民生。

  我们认为地方政策有望从保市场主体出发竭力为市场减压、企业纾困，尤其是南宁、沈阳、肇庆这类土地财政依赖度明显偏高，以及镇江、衡阳这类市场需求相较羸弱的压力二、三线城市，或将在土地出让以及房地产交易环节给予企业更大力度的支持。

  其一，土地供应要有供有限，供地相对偏紧的核心一二线城市仍要增加土地供应，尤其要增加优质土地供应；供地整体过剩的弱三四线城市则要调降供地指标，给予市场修复的时间。

  其二，调整及优化供地结构，增加住宅用地供应比重，调降非住宅用地供应比重，并取消诸如现房销售、自持比例这类限制性措施，将持有型物业转变为开发销售型物业，便于企业尽早实现现金流回正。

  其三，适度调降土地出让价格，尤其要增加平价地以及低价地供应，给予企业一定的让利空间，最大程度保障项目开发的盈利空间，避免企业“赔本赚吆喝”。

  其四，放宽预售标准，加快预售证审批，进一步支持企业促销售、抓回款。尤其是核心一、二线城市，限价堰塞湖或将逐步放开，便于房企加紧供货，更快地实现现金流回转。

  其五，市场需求相较羸弱的压力二三线城市，更要在需求层面予以刺激，购房补贴、税费减免皆是可以操作的选项，其对市场的拉动力也将更为直接有效。（来源：克而瑞地产研究）