文/乐居财经研究院 陈晨

近两年，除了牛股倍出的生物医疗股以外，物业板块也变成了港股大盘的宠儿。据相关报道，今年24只在港上市的内地物业股的平均股价涨幅高达32.35%（同期恒指跌近19%），跑赢大市。

物业板块成了地产老板们的财富第二春，房企分拆物业上市如潮，蓝光嘉宝服务也是其中一员。

2019年10月18日，蓝光嘉宝服务(02606.hk)在香港上市成功，这是中国西部第一家在港股市场成功上市的物业服务企业。上市后，蓝光嘉宝服务股价一路上涨。截至2020年6月19日收盘，蓝光嘉宝服务的股价为55.8港元/股，较上市定价37港元/股上涨约50.81%。其涨幅远超蓝光发展(600466. SH)同期股价涨幅。

手持现金暴增539%

蓝光嘉宝服务(02606.hk)是中国西部第一家在港股市场成功上市的物业服务企业，但它的港股上市路较为波折。

蓝光嘉宝服务2000年成立于成都，2015年12月在新三板上市。彼时，由于新三板门槛低，物业公司挂牌新三板成为一时“盛事”。但新三板的流动性和快速融资能力有限，2018年7月蓝光嘉宝服务最终选择从新三板退市。

2019年10月18日，蓝光嘉宝服务(02606.hk)在香港上市成功。蓝光集团旗下地产上市平台蓝光发展与蓝光嘉宝服务之间为“母子关系”，它们的实际控制人均为蓝光集团的创始人杨铿先生。截至目前，蓝光发展透过四川蓝光和骏实业有限公司(“蓝光和骏”)持有蓝光嘉宝服务65.04%的股份。

上市后，蓝光嘉宝服务的负债情况大幅改善，手持现金资源暴增。蓝光嘉宝服务的负债率由2018年底的63.26%降至2019年底的35.43%。截至2019年12月31日，蓝光嘉宝服务现金及现金等价物约19.63亿元，同比增长539.04%；流动比率由2018年底的1.17倍上升为2.49倍。

40.6%在管面积来自蓝光集团

蓝光嘉宝服务主营业务涵盖物业管理服务、社区增值服务、咨询服务三条业务线。2019年，蓝光嘉宝服务实现营收21.0亿元，同比增长43.4%。其中，物业管理服务、咨询服务、社区增值服务产生的收入分别占收入总额的约54.2%、24.4%及21.4%。

公司盈利的增长主要因规模不断平稳扩大。截至2019年12月31日，蓝光嘉宝服务于全国69个城市拥有在管项目477个，总在管面积及合约面积分别为7171.7万平方米、11690万平米，分别同比增长18.3%、58.8%。

而公司近半的在管面积，来自其控股股东蓝光集团（系蓝光投资及其附属公司）。

截至2016年、2017年、2018年、2019年12月31日，蓝光嘉宝股份的在管面积分别约为2418.4万平方米、4398.7万平方米、6062.6万平方米、7171.7万平方米。其中来自蓝光投资及其附属公司(以下简称“蓝光集团”)的在管建筑面积分别为1882.4万平方米、2404万平方米、2681.6万平方米、2910.6万平方米，在总在管面积中分别占比约77.84%、54.65%、44.23%、40.58%。

同期，来自蓝光集团产生的物业管理服务分别约为3.24亿元、3.96亿元、4.94亿元、5.86亿元，在物业管理服务总收入中分别占比约85%、68.4%、54.9%、51.5%。

第三方在管面积复合增长率达99.6%

蓝光嘉宝服务对蓝光集团的依赖性明显降低，第三方市场拓展快速推进。目前，蓝光嘉宝服务已经形成了以关联公司、收并购、第三方开发商、市场化招投标为支撑的四大扩张渠道。

截至2016年、2017年、2018年、2019年12月31日，蓝光嘉宝服务来自第三方开发商的在管面积分别约为536万平方米、1994.7万平方米、3381万平方米、4261.1万平方米，年复合增长率高达99.58%。截至2019年12月31日，来自第三方的在管面积在总在管面积中的比例高达59.42%。

这主要受益于公司快速的收并购。2016年至2018年，公司先后收购了国嘉物业、杭州绿宇、上海真贤、成都东景、泸州天立及成都全程六家物业管理企业。2019年，蓝光发展又收购了江苏长发及浙江中能两家物业公司。

此外，据蓝光嘉宝招股书，截至2019年6月30日，公司已与110多家物业开发商建立合作，其中37家第三方物业开发商已与公司建立战略合作关系，预计未来3年将为公司带来约3830万平方米的在管面积。

【更多阅读】