乐居财经 王泽红 发自广州

  宋卫平的财技，在绿城服务（2869.HK）上变现得越来越娴熟。

  6月14日，中奥到家（1538.HK）发布公告，拟向绿城服务配售3692.8万股股份。配售完成后，中奥到家净筹资约3600万港元，绿城服务则获得中奥到家4.32%股权。

  这笔并购出手迅速。4天前，绿城服务刚刚完成配售2.67亿股，净筹约26.93亿港元。而所得款项用途，绿城服务有明确表示，用于未来潜在的并购、战略投资、营运资金及一般企业用途。

  在此之前，绿城服务曾通过控股股东减持、配股等途径引入龙湖集团（0960.HK）作为投资者，还是滨江服务（3316.HK）IPO的基石投资者之一，持有其15%的股份。对于绿城服务的“鼎力相助”，滨江服务董事会主席朱立东曾表示，绿城物业真金白银为滨江投票并不存在谁帮谁，纯粹是基于市场行为的判断而做出的投资决策。

  之前绿城服务的配股后用途也提到，将用于投资上市或未上市物业公司股权。而此次通过认购配股方式进入中奥，持股量小于5%，与其此前入股滨江IPO异曲同工。

  绿城服务“造”联盟

  绿城服务打造联盟的意图很明显。

  在引入龙湖作为战投时，绿城服务管理层曾表示，绿城服务希望构建一个生活服务的联盟，因此过去一段时间里，绿城服务入股了滨江服务，同时也引来了龙湖的入股。“我们希望通过这样股权的捆绑，扩大我们整体的客户资源平台，而股权的交叉持股，也可以保证这个联盟的整体稳定性。”

  引入龙湖之后，再配售2.666亿股新股，绿城服务连续两次配售股份共融资约40亿港元。在业内人士看来，这将为其未来的外延式扩张提供充足的弹药，成为绿城服务于在管面积层面上咬住头部梯队的抓手。

  宋卫平是绿城服务的实控人。宋卫平、夏一波、寿柏年全资持有的 Orchid Garden Investment，目前拥有绿城服务 34.65% 的股份。宋卫平在绿城中国的股份不断较弱，随着新湖中宝入股，宋卫平持有绿城中国的股份已降至8.68%。而且，绿城中国在绿城服务的持股也仅为5%左右。

  截至2019年底，绿城服务2.12亿平方米在管面积中，第三方项目贡献占比接近80%；而在储备面积中，该比例高达94%。在对关联方依赖度较低的背景下，绿城服务似乎在通过交叉股权打造自己的发展路径。

  有观点认为，这类举措并未能带来直接的管理面积增加，资本市场认可度一般。但无论如何，绿城服务的生活服务“联盟”再添一员，也是继龙湖、滨江服务后的又一重量级成员。

  在绿城服务的官网介绍中，并没有对生活服务“联盟”的具体介绍。绿城服务目前的合作模式，主要分为全委服务、股权合作、联盟合作、咨询服务和专业服务。而这种股权交叉的模式，更像是股权合作与联盟合作的结合版。

  被低估的中奥到家

  至于绿城服务为何会选择中奥到家？或许与其被低估有关。抛开其它层面，单纯从投资角度而言，或是一个不错的投资标的。

  如今物业板块备受看好，物业股颇受资本市场追捧。如永升生活服务今年以来涨幅超过113%，中海物业、保利物业涨幅超过70%，鑫苑服务、 滨江服务、雅生活服务涨幅超过50%，还有新城悦服务、时代邻里等6只个股涨幅超过30%。

  在市场一致高预期的当下，有投资者认为不少物管企业估值高企。这种心理预期下，越来越多的市场资金或许会更集中流向成长性高且估值相对较低的物管标的。像中奥到家这样板块估值较低的标的，或会成为高估值物管标的换场资金的选择。

  中奥到家的股价涨幅也印证了这一点。乐居财经获悉，早前滚动市盈率才5倍多的中奥到家，正成为物业板块资金调整的受惠者。6月3日起股价开始了急速拉升，近5个交易日的累计涨幅超过了50%；中奥到家五月收盘价0.53港元每股，十个交易日内股价涨幅达125%。

  截至2020年6月15日，中奥到家收盘价为1.26港元，总市值10.30亿港元，市盈率8.49倍，远低于行业平均水平23倍，是典型的价值低估者。中奥到家于2015年在港交所挂牌，成为继彩生活、中海物业之后的第三家在港上市的内地物业公司。中奥到家主要有三大股东，分别为启昌国际有限公司、Central Oscar Holdings Limited、Decision Holdings Limited，分别持有其53.3%、11.5%、6.6%股权。其中，启昌国际为中奥到家的创办人刘健， Central Oscar Holdings Limited的最终控制人为前阿里巴巴CEO卫哲，而Decision Holdings Limited的最终控制人易居中国董事局主席周忻。

  中奥到家2019年报显示，2019年中奥到家录得收益约人民币15.2亿元，较2018年增加48.5%，毛利为人民币4.03亿元，较2018年的人民币2.82亿元增加43.0%，毛利率由截至2018年12月31日止年度的27.6%略减至2019年的26.6%。

  截止2019年年底，中奥到家的在管面积规模为6540 万方，在上市物管公司中处于中位水平。2019年合约面积同比仅增长了2.2%，达到7,197.1万方；其中新拓展面积达到615.7万平方米，较2018年下滑30.3%，在没有开发商背景的前提下，中奥到家需要更多市场化举措提升市场拓展能力。

  对于中奥到家而言，通过配股融资正当其时。股价上涨，物企配股融资迎来了窗口期。绿城服务、旭辉永生服务已经尝到甜头，中奥到家也在通过这种融资方式，充实现金流，以谋发展。