物业板块是港股过去一年来最热门的板块之一，由于其轻资产模式，现金流稳健，抗通胀，且兼具高确定性成长的特性，在资本市场上倍受青睐。

  近年来，各大中小房企分拆物业板块上市成为一种潮流。近段时间，一批在香港上市的地产或者物业股，也纷纷有配股融资的举动。

  6月9日，佳兆业美好集团有限公司发布了配售现有股份及认购新股份的公告。

  公告显示，于2020年6月9日（交易时段前），公司与卖方及配售代理就配售事项及认购事项订立该协议。

  根据该协议，配售代理个别地有条件同意，根据悉数包销基准按配售价每股32.55港元配售总共14,000,000股现有股份。对于配售价，公告显示，于最后交易日2020年6月8日在联交所所报收市价每股36.15港元折让约9.96%；直至最后交易日（包括该日）前5个交易日于联交所所报平均收市价约每股37.46港元折让约13.11%。

  值得注意的是，本次折让配股将为公司带来约4.51亿港元的资金。佳兆业美好表示，公司拟将认购事项所得款项净额用作日后机遇出现时的潜在业务发展或投资及一般营运资金以及一般企业用途。

  佳兆业美好董事认为，配售事项及认购事项是公司集资以及拓阔其股东及资本基础的机遇。配售事项及认购事项将加强集团的财务状况，为集团提供营运资金。

  对此，香港一投资者表示，”其实疫情对物管股的影响偏小，尤其是住宅服务，物业费基本是固定的。配股不一定是缺钱，相反市场会憧憬他们未来会并购中小公司的动作，因此物管股因配股而造成的跌势通常都是短期。“

  不愿具名的资深财经专家指出，“佳兆业美好配股价为32.5-33.45，较周一收市价折让7.5%-10.1%。这次配股是折让一成左右，其实反映到股价目前偏高，同样目前可能有其他并购的动向。”

  富途证券资深研究员李辰则表示，结合物业行业看，现在是大鱼吃小鱼、快鱼吃慢鱼的阶段，如果有好的收购，股东也会受益。此次，佳兆业美好折让幅度处于合理区间。如果收购落地，标的质量好的话其实是利好。

  中泰国际策略分析师颜招骏也表示，个别板块特别是物管股在去年下半年已开始上升，今年疫情刚受控制，诸多公司股价目前还是处于重新探索阶段。目前行业对应20及21年PE分别为35.4倍及25.3倍，个别股份PE更达到40倍以上。然而，投资者要可留意公司配股目的，如筹集资金用以未来扩张或收购，对长远股价有利。

  中原地产研究中心此前分析称，受疫情影响，今年上半年房企销售节奏放缓，资金压力放大。同时，为应对未来的市场变化，不少企业选择加快储备资金，在融资额度、融资渠道方面均有扩展。

  会否发生配售潮，物业股怎么走？

  对于物业股会否发生配售潮，知名财经评论员刘晓博表示，香港股市管制比较少，融资门槛低，为在港上市公司提供了便利。估计地产、物管类在港上市公司，会有一波配售潮。

  ”这也是强在美国上市中概股大面积回归之前，“抢种抢收”。如果中概股（科技股、新经济为主）回归潮出现，分回流香港资金，未来筹资会有难度，估值也可能受压。“刘晓博续称。

  摩根大通则指出，物业股不太可能发生配售潮，指出大部分企业手头上有充分净现金，但提醒现金较少、股价及市盈率创新高及近期未有并购的企业，若遇上合适收购机会时，或会透过配股集资。

  阶段性回调不能否认物管是门好生意

  港股上市物业公司，其规模大多居于行业前列，且行业集中度也在进一步提高，因此即使受房地产周期性因素影响，但是作为物管行业龙头，其抗风险能力也在逐渐增强。

  市场既然能给予物管公司更高的估值，这也说明了物管行业虽然成长于房企参天大树之下，其轻资产、轻负债、强现金流的发展模式，且具备行业服务周期长、延续性强等优势，有着自己独特的投资价值。

  此外，关注物管股，不能将眼光仅仅局限于其主营业务物业管理服务，目前很多物管公司已实现多元化业务，且其不管是非业主增值服务、还是业主增值服务都已在不断贡献业绩。佳兆业美好包括旧改和佳科智能板块，使其具有独特的竞争优势和“概念”。

  对于房企分拆上市的物管企业而言，其业绩构成往往来自母公司的支撑占大头；而上市以来，佳兆业美好力求摆脱这一标签，在未来存量市场竞争力更加突出。

  在物管企业”有在管面积才有话语权”的当下，上市融资以进行规模扩张几乎是物管企业们的常规发展路径。而收并购的“拿来主义”模式一直被认为是物管企业快速增加在管面积最为直接高效的方式。

  佳兆业美好在规模上也的确有了不小的突破。去年4月，佳兆业美好并购了浙江嘉兴大树物业，又在去年10月完成对江苏恒源物业的收购。通过股权收购，实现了业务从大本营粤港澳大湾区向长三角区域的顺利延伸。

  据管理层透露，2020年佳兆业美好会有一些收并购的动作，目前已有实际业务在接触。“我们的项目拓展更关注在比较发达的区域，包括大湾区、长三角、环渤海等。2020年，我们所储备的、正在洽谈的标的物在长三角和西南。”

  另外值得补充的一点是，受政策影响，未来主要一线城市商品房占比将越来越少，安居保障型住房将加大，但是不管是商品房、商业写字楼还是安居房，对物业管理的需求都是刚性的，且商业项目的毛利率更高。

  尽管近期物管行业股价保持在区间内波动，但通过对比其他行业估值，物业股估值仍较高，大多数物业公司均在A股和港股平均市盈率水平之上。

  此时的物业股，是否处于一个筑底的过程较难确定，而股价短期累积庞大升幅，估值已作明显修复及提升，短线股价上升空间减少，但长期增长逻辑非常确定。不管是从成长性还是安全性来看，相比其它行业而言，经过大幅调整的物业股，更具备右侧交易机会。

  佳兆业美好核心成长逻辑

  作为行业上市公司10强企业，佳兆业美好深耕42城，管理面积超5000万平方米，秉着成为“中国领先的城市公共服务提供商”的理念，将结合城市配套服务升级的大趋势，积极探索物业管理的多元化发展，管理规模稳定扩张。

  值得注意的是，佳兆业美好积极开拓城市服务新版图。该公司已与邯郸市峰峰矿区签署合作协议，正式成立城市综合服务平台。依托佳兆业美好在行业领先的管理理念及多年深耕城市公共配套产业的优势，共同致力于峰峰矿区城市公共配套服务升级，助力城市经济与文明协同发展，这也标志着佳兆业美好正式开始了在城市公共配套服务领域的布局。

  而这只是佳兆业美好致力于城市公共配套服务升级的一个小缩影。

  佳兆业美好集团自成立以来，经过20多年稳步发展，逐渐形成了具备“佳”特色的专业、亲和、优质的管理制度和服务标准体系。此外，佳兆业美好还积极投资未来，大力拓展智能化业务。借助集团在智能物联硬件技术和优质物管服务的优势，通过协同专业资源提供一体化公众服务解决方案，开拓城市服务新版图。

  当前，物业行业快速发展，物业服务企业加速业务布局，物业管理企业被资本市场认可，行业价值不断被重新定义。佳兆业美好集团在这样的竞争格局中，通过内生增长、外部并购、合作共赢等方式做大规模。面对未来物业管理行业发展新格局，佳兆业美好还致力于做新型城市治理公共服务的探索者和践行者，未来的发展留给时间去检验。