【编者按】物企靓丽的业绩背后，是房企的精心呵护。据物企财报数据，营收高度依赖关联方已成普遍现象。乐居财经推出《物企关联史》系列，独家穿透地产与物业公司的关联关系。本期解读2019新上市物企——鑫苑服务。

 文/乐居财经研究院 魏薇

  1994年，34岁的张勇成立了鑫苑置业。1998年，鑫苑置业集团成立鑫苑科技，并开始为集团提供物业管理服务。成立之时，由张勇拥有其80%。在经过一系列的股权转让后，于2006年成为鑫苑置业集团的全资附属公司。鑫苑地产则是鑫苑置业旗下的地产板块。

  2017年4月，鑫苑物业在新三板挂牌，其挂牌名为鑫苑科技服务股份有限公司。又于2019年1月退市，继而转战港股，并于2019年10月成功登陆港交所。

  据2019年报，截至2019年12月31日，鑫苑地产持有鑫苑服务60%股份，仍是鑫苑服务控股股东。

  在上市当日，鑫苑服务开盘最高涨幅超100%，最高点每股为4.2港元，收于每股2.95港元。截至6月2日收盘，股价为每股2.22港元。

  业绩高速增长，营收年复合增长率34.09%

  鑫苑服务在2019全年实现营收5.34亿元，同比增加35.8%，自2017年至今，年复合增长率达34.09%。当期毛利润2.02亿元，毛利率37.79%；净利润0.81亿元，同比增长6.8%，净利率15.31%。在营收增加、毛利率同比增加3.83个百分点的同时，净利率同比略有下降。

  乐居财经翻阅其年报发现，2019年的行政开支同比大幅增加149.9%至6964万元，占营业收入的比重为12.9%。这其中，最大的两项支出为2200万元的上市费用和1230万元的股份奖励计划。

  上市费用尚且可算作正常支出，但鑫苑服务在成功上市前就进行了股份奖励计划，或也是为冲刺上市而对高层进行一定的激励。

  若不算这项费用，当期净利润会增加至0.83亿元，净利率增加至15.57%，盈利水平同比有小幅度提升。

  对母依赖减小，外拓能力增强

  据2019年报，截至期末，鑫苑服务的服务范围分布到了国内15个省、直辖市，35个城市，在管总建筑面积为2006万平方米，与2018年底相比增加了9%。从2016年至2019年，在管总建筑面积的年复合增长率为23%。

  从历年数据可见，鑫苑服务对母公司鑫苑置业的依赖度逐渐减小。2016年至2019年，其来自母公司的物业管理费用占同期提供物业管理服务产生收益的比重分别为96.2%、88.9%、84.3%、82.1%。来自于第三方的收益贡献增加，外拓能力提高。

  2019年末，在管面积中有63.5%来自于母公司，贡献的收益为4.39亿元，占总营业收入的比重为82.1%；收入占比与面积占比的差值达18.6%，2018年末，此差值为13%。

  查阅其年报发现，鑫苑服务在2019年来自独立第三方的在管面积及物业管理服务收益较2018年都有所增加，在管面积占比增加11.1个百分点，收入占比增加5.5个百分点。而2019年，收入占比下降的幅度明显慢于母公司提供的在管面积占比下降的幅度，导致此剪刀差加大。

  鑫苑服务表示，在依托于鑫苑地产集团地产开发业务发展的同时，其自身也在积极向独立第三方市场拓展，围绕华中、环渤海、长三角、珠三角、西南这五大核心区域进行业务深度布局。

  2019年，鑫苑服务的第三方物业数目由2018年底的35个增加至期末的55个，共有120个项目，其中有83个位于华中地区。其中，华中和华东区域贡献的收入超80%。截止发稿，鑫苑服务项目数持续扩增，业态涵盖住宅、办公、商业综合体、产业园等，加速发展全国性布局。

  因上市募集资金和经营现金流入增多，2019年末，鑫苑服务的现金及现金等价物达到6.06亿元，同比增加71.2%。

  鑫苑服务在上市后成功募得1.97亿元的资金，针对所得款项的用途，鑫苑服务表示会将约60%的所得款项净额用于拓展物业管理服务、寻求战略收购及投资机会。直至2019年底，尚有1.77亿元未动用。资金到位后，鑫苑服务在2020年或将加快收购步伐。

  今年4月23日，标普确认其母公司鑫苑置业“B-”长期发行人信用评级，以及该公司未偿高级无抵押债券的“CCC+”发行评级，同时认为其在未来3至6个月能获得足够的资金偿还即期债务，将评级展望调整至“稳定”。