数字的故事值得回味。

  5月21日，杭州一个叫远洋西溪公馆的楼盘领出两张预售证，他们共有959套房源，但是想买这个项目的人比想象中还多，实名登记在册的就有59640组家庭，粗略估计，该项目至少冻结资金500亿元！

  杭州是全国第16座人口破千万的城市。数以万计的人从北上广深来到了这里，2019年末,杭州全市常住人口突破千万，达到1036.0万人，比2018年末净增55.4万人。

  每一个新增的人口，背后是实实在在的刚需。

  杭州楼市将往何处去？我们甚至需要冷静思考一个问题：为什么多次“万人摇”的城市是杭州？

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  两年28次“万人摇”

  “万人摇”的楼盘都自带网红体质，远洋西溪公馆登记结束后，销售中心大厅里还是有不少人。

  有一部分是完成登记之后来研究户型的购房者，还有一部分是这次没能赶上，希望下一批能赶上的购房者。

  远洋西溪公馆是杭州自2018年4月起摇号政策落地以来第27个“万人摇”的楼盘，也是2020年以来第3个。

  为什么杭州的一个项目能吸引近6万组家庭报名登记？

  首先是登记时间比较长。从远洋西溪公馆公布的两个销售方案显示，此次登记分为两个通道，线上登记通道自5月24日9时至5月28日18时。登记时长达到5天，同时线上登记的“万人摇”项目城北万象城幸福里仅为3天时间。

  5月26日凌晨，远洋西溪公馆销售人员杨冬在微信朋友圈感慨，“体验一次几‘万人摇’，载入史册！”

  5月28日，登记人数迅速突破5万人，由于人数过多服务器被挤爆，登记时间延长，登记公示时间顺延3天至6月2日。

  原计划公示日当晚9点钟，远洋西溪公馆才迟迟公布的登记结果，通道一有46371组家庭登记，房源572套，中签率1.2%；通道二共有387套房源，吸引13323组家庭登记，中签率2.9%。

  房价低于周边二手房价格，套利空间越大，参与摇号的人数就越多，远洋西溪公馆最大化满足了这一条件。

  从公布的销售方案来看，均价27917元/平方米，销售中心公布的一房一价显示，远洋西溪公馆最低的房价仅21000元/平方米。

  对比周边二手房价格，仅一河之隔的华元美林公馆二手房均价约34000元/平方米，距离1公里左右的北大资源未名府二手房挂牌价格在40000元/平方米，差价近万元。

  作为六万分之一，林明完成登记之后一刻也没停，他和爱人在销售中心研究户型和已经两天了，当他们看到有6万人登记的信息时，也慌了，这意味着60个人抢一套房子，摇中的几率堪比中彩票。

  林明说，“选房时只有两分钟时间，我们要做好最充分的准备。”他动用家里所有的购房资格都拿来摇这个项目，两个通道都报了名，冻结了360万元。

  为了提高中签率，像林明这样调动多个购房资格双通道登记的不在少数。

  与林明不同，于文放弃了这次登记。她的老公劝道，“6万人摇，登记了也摇不到。”

  此前，于文还参与了多次“万人摇”的项目，包括中铁建西湖国际城、保利和光尘樾和绿城翡翠城梧桐郡。性价比高、价格低于周边市场价是他们每次参与万人摇项目的初衷。

  性价比高，是这些“万人摇”红盘的共同特征。

  自2018年4月起摇号以来，截至目前杭州摇号次数已突破千次，摇号房源数量超过14万套，参与购房摇号的达到140万人次，其中“万人摇”次数为26次，加上远洋西溪公馆和城北万象城幸福里，“万人摇”项目将达到28次。

  （以下均是杭州近年来“万人摇”项目）

注：远洋西溪公馆、城北万象城幸福里已完成报名登记，将于近期摇号选房。

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  在这一背景下，杭州新建商品房均价从2016年9月的16200元/平方米，上涨到了2020年5月的26700元/平方米。

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  前五月土地出让金破千亿

  自2016年杭州首次成为全国卖地之王以来，已经多次占据全国卖地榜首。

  2017年土地出让金首次超过2000亿元，2018年，全国300城卖地总收入超过4.17万亿，杭州、上海等七城收金破千亿。其中，杭州揽金2442.9亿，金额排名第一。

  2019年，以2746亿元蝉联土地出让金榜首，较2018年增幅高达13%，较第二位的上海高出700多亿元，约是北京土地出让金的1.6倍，深圳的3.9倍。

  2020年前5月，杭州土地出让金总额达到1174亿元，居全国土地成交金额榜单之首。截至今年5月19日，杭州市区2020年土地出让金达到1040.8亿元。其中5月单月土地出让金就达到345亿元，位居全国第一。

  2020年全年将会有多少土地入市呢？

  根据杭州市政府办公厅发布《关于印发2020年度杭州市经营性用地出让、收储和做地计划的通知》，2020年杭州市区土地供应充沛，全年计划出让土地共306宗，其中计划出让涉宅地169宗。

  接下来的6月杭州土地出让规模达到历史峰值，挂牌体量位列历史第一位。具体来看，杭州市区（不含三县市）6月预计出让52宗地块，总起价超过450亿元，其中涉宅地块25宗。

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  疫情后楼市快速恢复

  2019年杭州常住人口增量首次超过深圳位居全国第一，较2018年增加了55.4万人。这也意味着，购房需求的大大增加。

  杭州正在尝试吸引更多的高端人才，人才政策自2019年以来逐步放松，专科以上学历仅一个月社保便可落户，较多的人口导入，也增加了部分的买房需求。

  杭州在2020年前5月，就确定了4个“万人摇”的项目。

  根源在于，杭州楼市率先复苏并回暖，购房者信心迅速回升，这就为多个红盘提供了强大的背景支撑。

  事实上，自3月末起，杭州楼市就呈现出两种不同状态。杭州购房者信心倍增，1、2月份积蓄的购房需求在3月份得到爆发式释放。

  3月全市二手房市场数据呈现出交易量升但是成交单价下行的走势。从成交结构来看，总价300万元以下、面积90方以下、单价50000元/平方米以下的刚需成交仍然占据市场的最大比重。

  杭州楼市热度一直延续到5月份，从5月成交数据来看，杭州新房市场转签量创今年以来新高，全市共计457个楼盘实现转签，房源量达到16512套，较4月上涨16.48%，且超去年同期3300多套，成交均价为26723元/平方米。

  5月，二手房共计成交10490套，环比增长2.5%，同比去年5月更是增长了约20%，二手房“小阳春”热度持续。

  多种因素综合成就了“万人摇”项目，但根本原因还是在于限价政策下，一手房与二手房之间存在明显差价。

  实际上，在房地产市场逐渐理性和稳定后，类似远洋西溪公馆这种现象不会成为楼市常态，最简单的方案就是适当放开限价，减少一二手房的差价，坚持“房子是用来住的不是用来炒的”定位，因城施策，促进房地产市场平稳健康发展，“万人摇”最终将成为历史。

  （文中杨冬、林明、于文均为化名）

杭州近十年来楼市调控政策汇总

来源：丁祖昱评楼市