乐居财经 房慧 发自上海

  2019年，是中冶集团发展史上具有里程碑意义的一年，其营业收入首次突破三千亿元大关。

  然而，作为其“四梁八柱”之一的房地产开发板块，其营业收入相较前一年不增反减，同时下降的还有毛利率。

  营收连降三年

  背靠大树好乘凉！中冶置业，作为中国五矿骨干企业、中冶集团房地产板块核心企业，有着很多房企无法企及的优势，如融资成本低、品牌力量强大等。

  但抓到一副好牌，能将其打好才是关键。在这方面，中冶置业显然还有进步空间。

  在中冶集团中，工程承包、房地产开发、装备制造和资源开发是其“四梁八柱”综合业务体系中的“四梁”，对其发展具有决定性作用。

  从业务规模来看，房地产开发板块仅次于工程承包。但该板块近年来的业绩表现却连年下滑。

  据中国中冶年报数据显示，2017年，其房地产开发营收创下近年来的高峰，达249.15亿元，此后逐年下滑，2019年营收为199.62亿元，同比下降12.72%，在总营收中占比跌至5.89%。

  在一众国家队中，中国中冶的业绩排名，落后于保利、中海、华润等央企；此外，其负增长的营收，也显得较为另类。

  在对中冶集团的业绩分析中，中金公司认为其：地产销售持续下降，业务盈利或承压。2019 年公司地产业务收入同比下滑12.7%，毛利率也同比降低2.5ppt。2019 年公司地产销售额同比减少16.4%，延续了2018 年的下滑趋势，或对2020 年收入确认形成压力；叠加地产限购限价等政策或制约项目毛利率，公司地产业务盈利或继续承压。

  “地王”入市难

  虽然规模掉队、盈利承压，但在土拍市场，中冶置业的存在感却很强。

  早在2010年，中冶置业便以南京地王一战成名。彼时，其是国务院国资委认定的、可以保留房地产业务的16家央企成员之一。

  2010年至2012年，其相继拿下南京下关区滨江1号、3号和2号地块，三幅地块连成整体，总价达256.54亿元，成为全国总价地王。

  但消化“巨无霸”并非易事，因2号地块被质疑内定，后被国土资源部调查，2013年南京国土局终止了2号地块的出让。

  另一方面，巨额的开发资金也是问题。2012年12月，中冶网发布的《中冶置业集团谋求内涵式科学发展之路》一文中提及，截至当时，中冶置业的应收账款总额已约65亿元，绝大部分来自基础设施和保障房。

  在成为国内保障房建设先行军的同时，中冶置业也遭遇了资金回笼慢、毛利率低的问题，为此，2012年初，中冶就确定要退出保障房和基础设施建设领域。称这是战略转型方向。

  2014年，中冶置业先后数次将1号地块股权转手给上海证大、深业集团、龙湖、恒大。自己仅留下了3号地块做开发。

  转型后的中冶置业，在全国多个城市布局了地产项目。2014年，其在天津以49.49亿元总价拿下“新八大里”首宗亮相地块，成为天津年内总价单价双料“地王”。

  2016年3月，中冶置业武汉公司以22亿元的总价，拿下武汉青山滨江商务区P（2016）009号纯住宅用地，成交楼面价9310.7元/平方米，溢价率130.8%，成青山区新地王。

  同年8月，中冶置业以36.79亿元拿下广州长岭居地块，溢价率240.9%，楼面价约27273元/平方米，成为广州萝岗区单价地王。

  2017年6月28日，它又以总价50.12亿元拿下珠海横琴一住宅用地，为横琴史上出让起始楼面价最贵的地块。

  这一年10月，其又在南京亿14.2亿元拿下老城秦淮区的G59地块，楼面地价32544元/平方米，这也刷新了当年南京成交楼面地价的记录。

  然而在限价限购的楼市新政下，高价地开发也非易事。中冶在南京下关的3号地块，至今仍在销售当中，换句话说，中冶已在该地块耗时近10年。其在南京的另一幅地块，秦淮区G59至今还未上市销售。而其珠海横琴地块，在拿地次年也曾在公开市场转让股权。

  “限价”政策压制下，高价地变现举步维艰。一方面，这些地块资金沉淀的成本不断累加，另一方面这种慢周转方式也不利于企业的规模发展。只能说，在开放的竞争市场中，中冶置业并未能将自身的优势发挥最大。

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