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  天房发展董事长 郭维成

  文/乐居财经研究院 杨倩

  在新华联、亿达中国等房企相继爆出债券违约之后,有国企背景的天房发展(600322.SH)也没逃过。

  爆雷的债券是“合众-天房天津瑞景商业不动产债权投资计划”,偿债主体为天房发展全资子公司天津市华景房地产开发有限公司,天房发展是这项债权的担保人。

  这项投资计划规模5亿元,投资期限5年,于2017年3月29日成立,预期年化收益率6.5%。2019年12月,投资人决定提前终止投资计划,2020年3月28日为终止日期。但天房发展并未如期支付,已构成违约。

  逾期近2周后,天房发展发布公告称,公司与“合众-天房天津瑞景商业不动产债权投资计划”受托人合众资产管理股份有限公司达成和解,投资计划延期约一年至2021年3月15日,按月偿还一定金额,自2020年3月29日起,投资资金年收益率由6.8%提高至8.8%。

  天房发展“钱紧”到什么地步?从2019年报可窥一二。

  现金流“触底”

  截至2019年底,天房发展经营现金流净额为9.49亿元,同比下滑76.27%,其中最大的现金来源——销售商品、提供劳务收到的现金同比下降44.32%至24.43亿元。同时,筹资现金流入共33.39亿元,较2018年54.3亿元,下滑约38.5%,筹资现金流出现14.29亿元缺口。

  截止2019年底,期末现金及现金等价物余额只有5.79亿元,同比下降56.71%,是近8年以来的最低水平。从2016年起,期末现金及现金等价物余额持续回落,从50.62亿元跌至5.79亿元,四年里降幅达到88.56%。

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  债券“滚雪球”

  现金流吃紧,偿债压力大,天房发展选择“滚雪球”,展期、提升利率。据年报披露,天房发展应付债券为22.27亿元,同比暴增996.40%。这并不是因为2019年大量发债,而是因为部分2019年进入回售期的债券,在回售期后,未回售的部分,从“一年内到期的非流动负债”,回转到“应付债券”项之下。为什么大量债券没有实施回售?

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  2019年4月25日,“13天房债”回售实施完毕后,“13天房债”债券余额为5.03亿元元;2019年7月1日,“16天房01”、“16天房02”回售实施完毕后,“16天房01”债券余额为6.85亿元、“16天房02”债券余额为2.95亿元。大致计算一下,回转的债券余额约为14.83亿元。

  为了避免大量回售,天房发展选择“加息”。“16天房01”、“16天房02”的利率从6.99%增长至8.90%,“13天房债”原利率为8.90%,所以本次没有调整。

  公司债利率达到8.9%,这是什么水平?根据此前乐居财经研究院发布的《2019房企利率榜》,公司债平均利率约为5.66%,天房发展的公司债利率高于行业均值3.24个百分点。纵向对比来看,此前天房发展发行的公司债如“15天房债”利率为5.8%、“15天房发”利率为7.00%,2019年4月发行的3年期7.5亿元公司债利率直接定在8.9%,这几乎是天房发展公司债的最高水平(不计上调利率的债券)。

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  还有一个细节。此前发行的公司债,一般有两个用途,第一是偿还借款,第二是补充营运流动资金。比如“16天房02”,募集资金净额3.28亿元,用于偿还金融机构借款3.27亿元,补充流动资金92.96万元。“16天房01”、“15天房发”等皆是如此。而2019年的公司债则是全部用于偿还到期债券,已经没有额度去补充流动资金了。

  除此之外,2019年还有两笔信托相继到期,天房发展也做了展期处理。子公司天房(苏州)投资发展有限公司于2019年9月15日到期的国民信托9.1亿元贷款,没有未如期偿还,目前延期方案已与资金方达成展期意向,正在办理相关手续;原定于2019年10月11日到期的兴业信托3.75亿元借款,没有如期偿还,2020年3月26日已与天津银行重新签订房地产业借款合同,借款期限36个月。不过,年报中没有披露这两笔展期的信托产品最新利率。

  债务压顶

  雪球越滚越大,杠杆也随之升高。截止2019年底,天房发展扣除预收账款后的资产负债率为71.97%,较2018年的53.25%,大幅提升18.72个百分点。偿债压力更是空前,期末现金及现金等价物余额只有5.79亿元,一年内到期的有息债总额高达82.67亿元,覆盖不足一成。据2020年一季报,杠杆还在增加,负债率已上升至73.55%。

  现金流吃紧、负债率走高的情况之下,天房发展担保总额同比增长11%至70.78亿元,担保总额占净资产的比例已从141.12%上升至152.02%。

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