新城控股董事长 王晓松

  5月19日下午，新城控股(SH:601155)在公司总部召开了2019年年度股东大会，董事长王晓松、联席总裁曲德君、财务负责人管有冬、董秘陈鹏等一众管理层出席，并与股东交流互动。

  尽管过去一年，新城经历了一些“小插曲”，但在此磨砺之下，它最终还是交出了较令人满意的成绩单。

  股东会上，已经掌舵新城一年的王晓松从容应答投资者的问题。谈拿地、谈管理架构、谈商业，王晓松表示，他比较喜欢接受挑战，希望把新城做成“百年老店”。

  股东大会Q&A

  现场提问：关于商管恢复情况如何？

  王晓松：今年原计划开业37座（吾悦广场），受疫情影响，也实际了解了各个城市复工情况，确定开业30座（都在下半年）。

  曲德君：四月份陆续恢复，5月1日至17日，客流恢复到85%，销售恢复到90%。正在开展的“我爱你五月”，活动效果也比较好。

  截至2019年12月31日，吾悦广场出租率为99.16%，截至上周末为95%；新增加空铺13万平方米，3、4月份空铺增加较多，5月份开始新增了一些品牌，“掉铺”的情况较少。上述情况总体来讲，在行业里算是比较好的。同时，有危就有机，此次疫情，也使得我们着眼未来，提前对吾悦广场业态、品牌进行调整，优化经营。

  现场提问：上任一年的感受如何？两三年内看，新城会发展成一个什么样子？如何为股东创造更好的回报？

  王晓松：新城习惯每到一个阶段，思考下一个阶段干什么。第一个思考在2008年金融危机时，当时在南京拿了块地，（地价为）2000元一平米，后来退掉了。2年后，用7000元一平米（的价格）又拿回来了，成本价翻了3番。

  房地产靠天吃饭、看政策导向，周期性大，如何做平衡？（新城）2009年开始做商业地产，2012年第一个吾悦广场开业，2015年体系成熟，才做全国化布局。

  纯住宅开发业务销售额高，但利润率逐步下降。市场规模方面，2017年（住宅开发市场）16.8万亿，2018年、2019年17万亿出头。

  打比方说，整个大蛋糕顶部已经在了，小的企业还冲千亿，千亿（企业）希望到两千亿，前二十（企业）希望进前十，前几位希望保持10%的增长率。但蛋糕就这么大，未来可能会慢慢有一些收缩。

  (新城）从住宅开发转向商业综合体开发，未来收益和利润可能主要会来自于商业管理。商业管理，一条线靠租金收入；第二条线是挖掘会员体系，（推动）消费场景变现。未来新城要继续从“经营场地”向“经营人”发展。例如，新城会在场景提升等商场运营管理之上，加强会员的发展和变现，同时挖掘住宅业主潜力。

  我到新城11年了，也比较喜欢接受挑战，希望把新城做成“百年老店”。

  现场提问：新城第一次提出“多拿地、不拿错地”，同时对外投资授权不超过3000亿。这里所谓“多拿地”的管理思路是什么？如何理解公司提出的“创新投资”？

  王晓松：以往公司对外投资依靠集团内部的资源，区域想要获取项目，第一个想到的是集团资源。所谓创新投资，就是区域和项目团队依靠（自身）能力，让别人认可你。项目开发中，（凭借）合作方多投资或者是早投入，从而减少集团内部的支出。未来，集团总部就相当于“天使投资人”。而不拿错地，则是指精准投资，减少为了“拿地而拿地”的情况。

  现场提问：今年是否还会出售项目？

  王晓松：不会，去年是考虑到现金流安全。

  现场提问：商业要完善三级管理架构具体是指什么？

  王晓松：商开和商管体系是往三级架构转型的，商开成立北区、中区、南区，优化管控，减少管理半径、提升工作效率，除了营销职能继续在事业部总部之外，其他职能基本配齐。

  曲德君：商管三级管理架构，事业部总部建标准化体系；12个区域公司，负责地方性资源的统筹，减少总部的管理半径，从而提升管理效率；而项目则负责具体商场的运营。

  现场提问：前海人寿持有775万股，对于他们的进入，新城持怎样的态度？

  董秘陈鹏：和你一样，买了我们的股票，进入了前十大股东名单，我们就按规定披露了。相信其看到了新城的投资价值。

  现场提问：如何看待行业竞争激烈？如何看待挖人？

  王晓松：很多同行都想进入商业板块，因为利润可观；但商业的难点在于后端的经营，以及前端的快速建造（体系化）。（也因此，）公司2009年涉足商业地产，2015年才开始全国布局。进入这个领域，前面1-2年很难，（经过）3-4年摸爬滚打才会有竞争力。

  现场提问：吾悦广场有没有收入明细的构成？ 

  财务负责人管有冬：一座吾悦广场，一般物管费收入是一年二三千万元，剩下的是租金（收入）。在租金方面，大部分店铺采用固定租金模式，部分主力店则按销售额提成。（总体上）吾悦广场经营毛利润率在60%以上，随着经营提升，未来可以继续提高。