乐居财经 黄冬艳 发自广州

  因疫情影响，今年房企境外债发行几乎停滞，国内债券发行量则出现明显的增长。除了股权融资、永续债、资产证券化等，超短期债券更是频频出现，使得房企整体融资成本出现结构性下降。

  克而瑞最新数据显示，虽然国内房企融资大环境并未放松，但近两月国内95家典型房企的融资成本环比均有所下降，4月单月的融资成本环比下降0.71个百分点为3.93%。

  除了超短期融资券出现多笔2%以下的发行利率，4月份金融街一笔80亿的CMBS，2.8%的发行利率实现了国内CMBS最低，5月13日万科披露计划发行的25亿公司债，利率询价区间低至2.2%-3.7%更是受到热议。

  5月18日，根据网下机构投资者询价结果，经发行人和簿记管理人协商一致，最终确定万科2020年公司债券（第二期）品种一的票面利率为2.56%，品种二的票面利率为3.45%。虽比询价略高，但整体仍属较低水平。

  曾经备受关注的规模排名与房企而言已是“浮云”，如今能获得资金尤其低利率的资金才是“王道”。

  “销售规模的增长未来不是重点，利润和品质才是第一位的，以稳健、以安全、以均衡为重点。”市场和行业多重因素下，连一向崇尚“买、买、买”的孙宏斌，都开始在业绩会上强调要谨慎，降融资成本、优化资产结构。

  公司债利率呈下降趋势

  “4月国内债券票面利率3%以下低利率占比提升5个百分点，3%-5%利率水平占比下降12个百分点，但仍为票面利率的主力区间。”来自贝壳研究院的报告如是指出。

  乐居财经也了解到，今年2月中旬开始，国内房企进入了密集发债期，且发行利率逐渐呈下降态势，利率相对低的短期债券品种受到欢迎，尤其超短期融资券，此后更是成为众多房企的选择。

  2月份招商蛇口、金茂、金地集团等发行的超短期融资券利率均在3%以下，最低仅2.7%，期限162天。

  此后海外债券发行量不断减少，3月中旬后甚至出现停滞，国内各类融资渠道产品的发行却越来越活跃。

  克而瑞地产研究中心的数据显示，3月份房企境内公司债发行332.20亿元、中期票据85.50亿元、超短融资券202.60亿元，分别环比增长221.4%、12.5%、120.2%。其中超短期融资券火热程度不减，一直持续至今，发行利率也持续走低，2%以下发行利率的案例不在少数。

  例如5月6日，深圳国企深业集团为偿还公司债券利息和子公司有息债务，发行10亿超短期融资债券，期限120日，发行利率仅为1.8%；广东粤海控股集团5月7日披露的一笔15亿，期限180日的超短期融资券，发行利率更是低至1.49%。还有葛洲坝、平安不动产、金融街等，也发行了规模不同但利率均在2%以下的超短期融资债券。

  虽然3月份公司债发行量增长超过2倍，但由于发行门槛相对较高，4月份开始发行量不足百亿，环比下降八成，但发行利率不仅比去年有所下降，近期以来也是逐渐呈下降趋势。

  万科就是其中的低利率代表。为偿还即将到期或回售的公司债券，该房企曾在3月20日发行规模为25亿元的2020年公司债券（第一期），其中品种一发行总额15亿、期限5年，品种二债券发行总额10亿、期限7年，前期票面利率询价时，前者询价区间为2.60%-3.60%，后者则为3.00%-4.00%。最终发行时，品种一的票面年利率3.02％，品种二票面年利率3.42％。

  但5月13日万科再度宣布拟发行规模同样为25亿元的2020年公司债券（第二期）时，该公司债5年期和7年期的两个品种，利率询价区间最低已经降到了2.20%，其中5年期品种的票面利率询价仅2.20%-3.20%，7年期的品种则为2.70%-3.70%。经询价后于5月18日最终确定品种一的票面利率为2.56%，品种二为3.45%。

  时间不足两个月，万科前后发行的两笔公司债券，即便是同规模同期限的，利率询价均有所下降，最终发行时5年期的减少了0.46个百分点，7年期的则增加0.03个百分点。

  有行业人士指出，按询价来看，5年期最低2.2%、7年期最低2.7%的利率，几乎与银行大额存单利率水平看齐。

  而近期获得3%以下发行利率公司债的并非万科一家，4月份越秀金控发行的一笔10亿元5年期公司债券，票面利率仅为2.4%；另外厦门国贸也发行了一笔票面利率2.58%的5亿公司债券。

  利率稍高的，有平安不动产发行的30亿公司债券，世茂建设发行的31亿公司债券，前者票面利率4.4%、后者票面利率3.2%，但均比去年的平均利率低。

  ABS受追捧

  来自海通证券的研报指出，受疫情冲击，今年一季度国内地产销售额大幅减少，房企资金链压力凸显，融资需求旺盛。同时货币政策宽松，债券市场资金充裕从而形成了供需两旺的状态。

  其中一季度地产债（不包括资产证券化产品）总发行量超过1270亿，净融资额达到834亿，单3月份境内地产债发行量就超过了800亿，净融资额接近670亿，创下自2016年9月以来的新高。4月发行了510亿，净融资额超过200亿，3-4月合计净融资接近900亿。

  此外，因综合实力、债务情况的不同，房企融资能力也出现了较大的差异的，融资渠道并非全面放松，且融资向头部企业聚集。

  乐居财经了解到，3、4月份约有70家房企发债，发债额度最多的前10家房企总计发行额占全部房企的比例近4成，融资结构对房企影响较大。

  融资成本方面，克而瑞地产研究中心统计的数据显示，3月份95家典型房企的融资成本4.58%，环比下降1.00个百分点。而4月份因无境外债券发行，加之境内超短融发行量的增加，单月融资成本3.93%，环比持续下降，降幅0.71个百分点。

  从境内发债结构来看，中期票据是4月份房企发行最多的一项融资产品，发行总额134.3亿元，环比上升44.41%。其余的公司债发行85亿元，融资券90亿元，环比表现均为下降，降幅分别为80.06%、50.3%。

  而中期票据债券中也不乏低发行利率的案例。如金地已发行的20亿中期票据利率最低仅3.05%；保利发展已完成发行的15亿中期票据，票面利率为3.07%；绿城发行的15亿今年第三期中期票据利率为4.2%。

  不过，由于公司债、中期票据等发行门槛相对较高且额度有限，4月份房企股权融资、永续债、资产证券化等发行量环比出现了较大的上涨，尤其资产证券化产品，成为多数公司补充资金的重要来源。

  贝壳研究院方面在其房企融资月报中指出，2020年4月国内债券融资类型中“证监会主管ABS”占比大幅提升10个百分点，成为4月主要融资类型。

  另有研究机构披露了一组数据，4月房企ABS共发行了29笔，融资金额达233.12亿元，环比增长394.2%，占比达21.6%，且平均票面利率较3月下降了0.7%，为4.95%。

  据不完全统计，近期有计划发行ABS的房企包括了万科、融创、宝龙、中交、富力、美的、中海等7家，另外华发股份、龙湖、新城、荣盛发展、蓝光等5家房企的ABS产品则顺利获批发行。

  其中拟发行额度较大的一笔为万达商业的“华泰佳越-万达广场一期资产支持专项计划”，拟发行金额为31亿元，该ABS在5月6日获得深交所的受理。而在3月16日，万达的另一宗额度为39亿元的资产支持专项计划ABS刚刚获得深交所通过，名为“招商创融-万达广场京津冀协同发展一期资产支持专项计划”。

  对于近期房地产企业供应链ABS产品的受欢迎度激增，有银行市场部负责人在接受对话时解释称，一方面，疫情导致海外发债停滞，房企更为注重ABS这一融资渠道，优质的底层资产也更容易获得资金；另一方面，目前我国房地产企业通过银行表内融资的难度仍旧不小，所以作为银行表外业务的ABS产品，成为众多房企希望获得的融资手段。