北京今天拍了3块地,背后有10点思考

<{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}>  攸克地产 3602阅读 2020-05-09 21:11

  北京土地出让节奏在加快。2020年5月9日,北京三宗地块成功挂牌出让,成交总价113亿元。

  丰台分钟寺L-24、L-26地块,挂牌起拍价57.19亿,起始楼面价约5.5万元/平米。

  入围房企:合生、融创、中海、平安、北京城建、招商+恒基、金融街+金地、首开+保利+北京建工。

  最终合生创展杀出,以72.2亿元的价格拿下,溢价率26.2%,住宅部分楼面价达69400元/平方米。这是丰台第二高的单价地王(仅次于葛洲坝樊家村地块楼面价76677元/平方米)。

  顺义新城第13街区SY00-0013-6028等地块,挂牌出让起始价为241000万元。报名房企:恒大、龙湖。

  最终该地块被恒大以24.1亿元的底价摘得,楼面价约1.78万/平方米。

  顺义新城第13街区SY00-0013-6039等地块,挂牌出让起始价为142400万元。报名房企:金地、首创、中建一局、首开+龙湖、中铁建、恒大。

  该地块被中建一局以16.7亿元价格摘下,溢价率17.28%,楼面价约1.9万元/平方米。

  今天这三块地,参加或不参加竞价的房企,都大有说头。就房企和地块本身,攸克君有以下几点思考:

  第一,分钟寺地块今天没拿到也不必沮丧。

  这两天,很多业内朋友都在猜谁会最终拿下分钟寺地块,是一级土地开发商珠江地产的一奶同胞合生创展,还是融创、中海或北京建工?因为围标绝无可能,拼到最后,就是拼胆子,拼授权。而被合生拿到谁也不会感到意外。

  但攸克君认为,没必要只盯着今天这块地。包括L-24、L-26地块在内,分钟寺目前已有三块地挂出来了,另两宗挂牌竞价截止时间均为本月19日。见攸克地产4月19日《北京分钟寺三宗地块,大有来头!》。

  一家房企独吞三块地的难度很大,别说成交价接近200亿一般房企都拿不动,即使拿得起目标也太大。即使三块地你都没份,以后也还有机会。朱老板在分钟寺辛勤耕耘近20年,据说这里还有十几宗地要挂出来,总起始价超千亿。

  第二,土地溢价率如果超过50%,会比较麻烦。

  今年1月以来北京出让的地块,有的溢价率超过30%。而分钟寺地块位置优越得多,成交溢价率居然没有超过30%,说明房企们还是非常理性的。

  鉴于分钟寺以后还有其他地块出让,在新房销售持续向好的背景下,不排除这个区域的土地溢价率会继续抬升。但千万别越过50%这条线,否则会相当麻烦。2011年房地产加码调控以来,地块成交溢价率超过50%的,都会受到中央多个主管部门(银保监会、自然资源部、住建部)的特别关注。

  第三,华润为何没出现在竞价房企名单里?

  看了一遍又一遍,今天三块地的竞价房企名单里,没有找到华润置地的名字。这与业内之前听到的说法反差太大。有一个未经证实的说法是,分钟寺地块,即使没有利润华润置地也要拿到一块。

  今年2月疫情期间,华润置地(包括联合体)华北大区在马驹桥、西北旺连拿三块地,可以说是雄心勃勃。但3月下旬,上海出现了一起令人想不到的土地事件。

  据知情人士分析,华润置地不是不想报名拿地,是因为内部有其他事要先解决,热点城市热点地块的竞买就暂时缓一缓。

  第四,合生创展正在发生变化。

  朱孟依治下的珠江地产和合生创展,过往20年最擅长的就是深耕大盘。但朱孟依时代已经过去了。哪怕是自己辛苦做了很多年一级开发的土地,最终上市时也要参与公开竞争。

  多年未在公开市场拿地的合生创展,已悄然出现变化,最近在北京参与了几次拿地竞争。丰台北京金茂府二期,它是四个股东之一;造甲村地块也有竞价,只是止步于倒数第二轮;然后就是今天,合生报了一箭之仇,在分钟寺L-24、L-26地块最后一关打败了中海。

  合生创展集团此前公告,自2020年1月10日起委任朱桔榕为董事会主席。二代接班正式开始。80后与50后的管理风格应该会有不同。

  2019年年报显示,合生创展完成合约销售金额212.58亿,如果没记错,这应该是合生首次达到200亿。显然,该公司正在提速。

  第五,中海做大北京市场的决心不可小觑。

  中海去年以来在北京的几个项目都卖得很火。比如,中海寰宇时代,3个月卖了40亿,堪称年度网红盘。这显然给了中海做大北京市场的信心和勇气。

  此前的4月2日,中海与首开联合体以46亿元的底价获得朝阳金盏乡一宗不限价地块,楼面价5.1万/平方米。

  攸克君大胆猜测,在分钟寺区域未来出让的地块中(不限于目前挂出的三块),中海会想方设法拿到至少一块地。

  第六,恒大正在全力“杀回”北京一线。

  今年的业绩会上,许家印教授喊出了恒大要重回销售高速增长的口号:今年要实现销售8000亿,2022年要实现销售1万亿。

  销售高增长就得有充足的土地储备,尤其是高价值的土地储备。增加北京等一线市场的份额乃是题中之义。

  时隔5年后的恒大重回北京公开市场拿地,4月16日和23日,先后在密云(21.4亿元)和房山(18.5亿元)夺下两幅地块。此前的4月2日,恒大还以总价22.06亿元在广州花都拿地。这也是6年后首次恒大在广州拿地。

  恒大最近“重返”一线都是选择在郊区县拿地,所以今天它避开了虎狼环伺的分钟寺,而是在顺义新城顺利拿到了它想要的一块地。

  第七,龙湖也回来了。

  虽然在顺义新城地块的最后竞价环节龙湖放弃了与恒大角逐,但近期它也在试图加大北京市场的投资。4月28日,时隔两年多出现在北京土地市场的龙湖,与首开联合以37.4亿元夺得西红门镇西侧地块。龙湖上一次拿地还是2017年6月与多个房企争夺房山青龙湖地块。

  第八,房企单独拿地的现象在增加。

  今天三块地,都是房企单独拿到了,而非联合体。这个现象值得注意。

  如果房企都是想吃“独食”,这实际上也给了房企均等的机会。

  分钟寺地块单价和总价都很高,合生拿到了一块,由于它是一级开发商,可以预测后面的地块它都会报名竞争,但随着该区域出让地块数量的增加,中海、融创等实力房企中标的机率也会增大。

  第九,民营房企仍有机会。

  前两年,地产界很多人认为只有央企、国企有实力拿地,尤其是大额地块。但今天成交的三块地,两块地是民营房企拿到。

  市场回暖,资金成本走低,也给了民营房企更多底气。

  第十,一线城市仍是主战场。

  融创也是时隔几年后在北京公开市场拿地。恒大、龙湖、融创或者“重返”或者杀回北京,表明一线城市仍是房企竞逐的主战场。2015-2017年,三四线城市在去库存政策下,曾经让一批房企收割了大批流量,但此轮调整以后,一线城市重回主流房企重点加码的战略视野。我们看到,今年楼市回暖,也是深圳、上海先回暖。

  不仅是北京,上海、广州的土地市场也会出现激烈厮杀(深圳没啥新地可出让)。

  来源:攸克地产

来源:攸克地产

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