乐居财经  王若君  发自深圳

  随着我国房地产调控长效机制不断完善，房地产行业的“黄金时代”正在渐行渐远。行业集中度逐渐增加，房企在应对融资收紧、债务压力的同时，还要穿越疫情黑天鹅带来的危机，在不确定中寻求高质量的增长。

  2020年中国房地产行业发展大趋势是什么？城市更新在未来房地产发展中起的地位和价值是什么？此次疫情及国际国内环境变化对中国房地产业会有什么影响？种种问题，都值得我们深思与探讨。

  近日，佳兆业集团控股战略研究院联合佳兆业城市更新集团城市更新研究院联合推出《2019-2020房地产行业白皮书》（以下简称白皮书），对未来中国房地产行业走势做出最新研判。

  白皮书包括地产篇、城市更新篇、产业资本篇三个篇章，从“地产尚未到顶，但玩法已变，内生能力驱动房企盈利到达新峰值”、“坐享增量向存量转轨红利，城市更新迎来新的十万亿级的黄金大赛道”、“大资本时代来临，资本助力产业崛起”等核心观点展开论述。

  “今年的销售额不一定比去年低”

  “我倒不是特别悲观，今年的销售额不一定比去年低”，佳兆业集团控股首席战略官刘策认为，一季度受疫情的影响，房地产销售有很大的下滑，但即使受到一些影响，下滑的幅度是有限的，而且，很明显近期整个市场又开始热起来了，市场会有一个报复性的恢复。

  刘策还特别提到，在资本市场方面，未来房企一定是赚两道钱：赚趋势的钱和赚预期差的钱。

  在刘策看来，无论是股市也好，还是房市也好，其实最终就赚两道钱，第一个就是赚趋势的钱，房地产只要没有大的波动，它处于长期向好的一个态势不会改变，只要一直在里边，是能赚到钱的。

  第二，赚预期差的钱。他讲到，当买资市场剧烈波动的时候，其实赚的就是预期差的钱。他举例说，就像现在这个时点，肯定对房地产的分歧非常之大的，有看衰的，有看多的。

  据他透露，对于佳兆业来说，肯定是积极看多的。佳兆业在这时点肯定是要在逆周期去加大投资。如果判断对了，利润、规模都会进一步提升，在行业的影响力和排名也会迎来提升。

  对于2020年中国房地产业发展趋势，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，中国房地产市场好坏，关键要看新型城镇化指标。从大趋势来讲，疫情会影响购房的能力，但是影响会减弱。所以供求量如果有较好的表现，总体上是看好市场发展的趋势。

  乐居控股首席研究员姚育宾则认为，受全球的疫情冲击及金融市场的影响，国内的货币和财政政策非常积极；目前楼市调控还是“稳”字当头；对于目前的市场，持谨慎乐观态度，因为开年很难，今年要快速扭转疫情困境有一定难度；接下来房地产对城市更新的重视程度会更高，会加速去推进。

  “今年有可能会出现开发商戴着口罩活下去，买房人戴着口罩抢房子的现象”，在地产资深媒体人朱文策看来，对于高负债的企业而言，今年会是非常困难的一年，活下去的首要任务是降负债。从房地产本身的需求看，房地产的需求不是消失了，而是延后了。但是因为海外的疫情严峻，外需萎缩，对外出口的行业将受到影响，也会影响到外贸出口行业的收入，最终会不会慢慢传导到房地产，还要进行观察。

  佳兆业白皮书提到，未来的10~15年开发依然是主流。对此，很多业内人士表示赞同，认为2020年虽然受到了疫情的一些打击，但未来几年里面，基本上年销售额都会在15万亿上下浮动。且从全国复产调查来看，疫情之前和后疫情时代相比，没有城市出现明显拐点。

  城市更新：十万亿级的黄金大赛道

  白皮书明确中国房地产正处于从增量市场到存量市场的转轨期，多样化政策组合构建多样化存量更新方式，龙头逐步从区域深耕向全国化布局战略演变，未来的发展趋势将是体量决定地位，质量决定护城河。那么，目前这个存量市场的总价值大概是多少？考验的又是企业的何种能力？

  刘策认为，自1998年商品房改革以来，中国房地产总市值已超过300万亿元人民币，并仍处于不断增长的状态。即使按每年2%的城市更新速率来计算，城市更新已经迎来6万亿元级的崭新市场。而随着总市值的不断增加以及存量转化率的持续提升，最终市场将变轨迎来一个新的十万亿级的黄金大赛道。

  在刘策看来，城市更新的逻辑和过去也不一样，不是简单地推倒重建搞住宅，现在可能技术含量越来越高了，可能不仅仅是一个住宅的项目，工改工项目产生融合项目，大体量的项目，更加考验房企的这种综合运营能力。

  “城市更新虽然现在才火起来，但是它的竞争已经进入到深水区，未来我觉得不仅仅是规模之争，在关乎拓展、转化的总量等，未来将更加考验企业的综合能力”，刘策坦言。

  “都市圈和城市群周边的城市、城乡结合部将是未来城市更新的亮点”，严跃进判断，之前的城市更新是建立在中国城市房地产角度去讲的，但是随着农村集体经营性建设用地的入市，以及农村存量土地的开发，城市的边缘村镇的价值比城市影响要更大，它涉及到农村跟城市的交界，未来将会是开发的重点。

  “未来，一二线城市的城市更新地位和价值一定是比较高的。”朱文策强调，城市是一项公共政策，它不全然都是拆除重建，还包括柔性改造等。在这个过程中，要注重对于弱势者、失语者权益的保障。

  在姚育宾看来，城市更新将呈现健康、智能化、多元化三大趋势。具体来说，城市更新不再是简单的拆旧建新，而是会更注重一些绿色、环保、健康、宜居等；5G时代已经到来，人工智能也越来越成熟，未来很多城市更新项目都会融入这些智慧元素；此外，城市更新不再是简单的住宅开发，开发主体能够需要导入多元化的产业，一起来帮助当地的经济发展。

  后疫情时代：房地产行业何去何从？

  刘策指出，房价涨跌与金融政策、货币的放松程度有直接关联，可能与经济的基本面关联并不大。

  今年的情况跟2015年较为类似，整个经济的基本面是比较差的，反而在经济基本面比较差的情况下，整个的财政政策更加积极，货币政策更加宽松，所以，可能整个房价的表现可能会和经济压力关联度不强。

  刘策认为，对于开发商来说，站在一个大的趋势的维度，房地产是向好的。当站在基本面下行，货币供给宽松的角度，它也是利好房地产。因此开发商还是要保持这种战略定力，要坚定房地产的信心，去抓好规划、抓好企业融资，在现金流稳定的基础上再积极的去杠杆降负债。

  而对于购房者来讲，他建议，理财观念要更新，不应该停留在靠炒房赚钱阶段，这个阶段已经过去，应该去关注到整个资本市场基础性的制度变革，也要关注到资本市场未来一个长牛的趋势，要更多的去关注投资标的，提升自己的投资能力。

  收入是市场风险有一个很重要的影响因素，今年的收入和就业压力比较大。不过，严跃进认为，政府给出了一些非常好的政策，各地都提出了刺激住房合理消费的政策，这有助于对冲房地产市场负面影响。

  在朱文策看来，疫情可能会给地产业产生三方面影响：一是买家需求会变化，未来大社区的健康住宅会更加有市场；二是对于开发商来讲，疫情可能加速它去思考，只有好的产品和服务，才能持续创造价值；三是无论是企业还是个人，在行业的重大危机中能不能活下去，往往取决于他在危机来临之前的长期思考和经营机制。

  “对于房地产而言，无论是供求端还是需求端也好，需要有时间去修复市场。随着疫情逐步控制，购房需求正在慢慢释放，整个市场可能会‘先挫后冲’”。姚育宾表示，房企的融资和资金可能会有一些压力、企业会更注重经营质量、线上营销将更受重视。

  数据显示，受疫情影响，一季度新房销售额有20%左右的损失，酒店业绩则由30%~40%的损失。不过，只要中国的城市化进程不打断，那么对房地产的影响就不会太大，目前复工复产各方面恢复得都较为健康，因而，今年房地产市场预计不会太差。