近一个时期，景晖智库关注到各地出台了一系列房地产政策调整的举措，但很多又很快地撤回或修改，说明在当前复工复产，拉动经济增长的大背景之下，我们对房地产宏观调控是否要做调整和如何调整，还充满了纠结和困惑。

  景晖智库认为：在坚持“房子是用来住的不是用来炒的”的大原则不变，坚持防止房价过快上涨的宏观调控大方向不变，坚持“因城施政，一城一策”的调控方式不变的基础上，应该适度调整房地产具体政策，从而发挥房地产对刺激消费，拉动经济的积极作用，鼓励合理的自住型需求的释放，切实改善老百姓的居住条件，促进劳动力要素的在城市间的有效流动，同时带动土地交易的活跃，缓解因减税降费，扩大财政开支给地方政府带来的财政压力。

  从2017年3月房地产宏观调控加码至今，事实上房价快速上涨的势头在大多数城市已经得到了有效的抑制，某些城市还出现了相当程度的回落。以北京为例，2020年3月的二手房实际成交价格已经比2017年3月的峰值实际上回落了25%左右。因此，即便我们对现有的房地产政策做出适度的调整，也不会出现房价快速上涨的情况，反而能避免房价进一步回落所带来的分项风险，稳定房价走势。过往出现的房价快速上涨，往往是因为我们在政策上做了180度的调头或幅度过大的调整，所以我们建议的调整是适度的调整，而不是彻底松绑和开倒车。

  过往3年，我们在“只住不炒”方面有效的做到了“不炒”，但是对“只住”所指的合理的自住型需求鼓励不够，这也为我们当前做出适当的政策调整留出了空间。从目前执行的五限——“限购、限价、限贷、限售、限商”来看，“限售”是最有效狙击炒房的政策，需要坚持；“限商”可以依据不同城市的具体情况适度调整；其它三项限制措施都有比较大的调整空间。具体建议如下：

  1、 限购

  目前，伴随着一二三线城市之间和大城市圈内的产业布局调整，许多二线、三线城市和大城市圈的外围县市承接了一线城市转移的优质产业，急需吸引相关人才落户就业。因此，调整这些城市和地区的限购政策，对于在这些城市和地区获得稳定工作和收入的人才给予户籍待遇，不受个税或社保缴纳年限的限制就变得非常合理和必要。

  2、 限价

  目前的限价主要集中在土地出让环节和新建商品房预售证发放环节。其实，只要我们大力增加土地出让的供应量，特别是努力加强农村集体用地的转化，在市场供求关系的自动调节下，即便取消“限房价竞地价”的土地出让方式，放宽新房销售预售证价格审批，也不会出现房价的快速上涨。

  3、 限贷

  目前执行的首次置业3-4成的首付比例，二次购房7-8成的首付比例，以及“认房又认贷”的套数认定标准，都阻碍了合理的自住型购房需求，特别是改善型购房需求的释放，特别是“认房又认贷”的套数认定标准，导致会出现“名下实际无房，有过两次贷款记录但贷款已还清”的购房人无法获得按揭贷款的尴尬局面。所以，我们建议取消“认房又认贷”的认定标准，首套购房首付比例调整为20%，二套购房首付比例调整为50%。

  4、 限商

  商住两用房的交易限制各地可以根据具体情况进行调整。对于房价上涨过快，新房供应严重不足的城市，可以解除限制，放开交易，以增加住房供应，平抑房价。其他城市，可以结合“职住平衡”，改造成分散式办公和人才公寓相结合的新型业态出租，以满足小微企业“职住一体化”的需求。

  5、 限售

  作为有效狙击投机炒房的措施应该坚持。因为极少有居民家庭在2-3年之内能够实现改善型置业升级。

  6、 其它建议

  考虑到房地产本身具有的投资属性，考虑到疫情得到有效控制后老百姓对于旅游度假，郊区休闲式房产需求偏好的加强，考虑到养老地产，商业地产未来的发展，应尽快推出房地产信托投资基金（REITS），让普通百姓以间接投资的方式进入房地产投资领域，既可以让老百姓分享经济发展的投资收益，又避免了以往老百姓直接投资，无序买房带来的房价上涨。

  景晖智库首席经济学家

  胡景晖

  2020年4月17日星期五

  来源：景晖聊财经