乐居财经 李礼 4月10日，平安证券发布房地产行业研报。

  事项：

  国务院印发《关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》，提出深化户籍制度改革、推进土地要素市场化配置；发改委印发《2020年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务》，要求推进城乡融合发展，加大“人地钱挂钩”配套政策的激励力度等。

  平安观点:

  户籍制度改革深化，利好核心城市圈发展。《意见》提出推动超大、特大城市调整完善积分落户政策，探索推动在长三角、珠三角等城市群率先实现户籍准入年限同城化累计互认，《任务》亦提到以深化改革户籍制度和基本公共服务提供机制为路径，打破阻碍劳动力自由流动的不合理壁垒，促进人力资源优化配置。此项措施是对此前 2019 年末国务院提出“全面取消城区常住人口 300 万以下的城市落户限制，全面放宽城区常住人口 300 万至 500 万的大城市落户条件，完善城区常住人口 500 万以上的超大特大城市积分落户政策”的延续与深化。超大、特大城市积分落户政策的完善有助于增强城市吸引能力、加速城镇化进程，同时将淡化限购政策约束，人口的聚集将为超、特大核心城市楼市健康有序发展提供支撑。此外长三角、珠三角城市群的户籍准入年限同城化累计互认，城镇教育、就业创业、医疗卫生等公共资源分配挂钩常住人口，亦将为城市群发展提供新思路。

  土地要素配置持续优化，“人地挂钩”加快资源向城市圈倾斜。《意见》提出在建立健全城乡统一的建设用地市场、深化产业用地市场化配置改革、鼓励盘活存量建设用地、完善土地管理体制等四个方面，推进土地要素市场化配置，有望为多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房体系提供支撑。此外，完善土地管理体制中的“实施年度建设用地总量调控制度，增强土地管理灵活性，推动土地计划指标更加合理化，探索建立全国性的建设用地、补充耕地指标跨区域交易机制”，反映土地按需供应趋势。《任务》中亦明确改革建设用地计划管理方式，推动建设用地资源向中心城市和重点城市群倾斜，将进一步增强城市人口经济承载和资源优化配置等功能，促进城市健康可持续发展。

  投资建议：当前政策导向持续聚焦于加快发展重点城市群、推进都市圈同城化建设，同时通过优化公共要素配置，改革建设用地计划管理方式、加大“人地钱挂钩”配套政策激励力度，持续推动资源向中心城市和重点城市群倾斜，在为城市圈楼市健康发展提供支撑的同时，也将加快房企布局进一步向中心城市圈回归。板块投资方面，目前主流房企对应 2020 年估值不足 7 倍，潜在股息率超过 4%，配置价值依旧凸显。建议关注：1）融资管控占优、高股息率的全国性龙头房企万科、保利、金地、招商、华侨城等；2）业绩销售高增、融资成本改善的弹性二线房企中南、阳光城、新城等。

  风险提示：1）若新型冠状病毒肺炎疫情持续时间超预期，行业资金压力加大将带来中小房企资金链断裂风险；2）由于疫情对行业开工、复工的影响，可能导致部分房企面临供货节奏、交付节奏不及预期的风险；3）由于疫情导致返乡置业缺失，加上三四线供应较大、棚改退潮导致的需求弱化，行业面临三四线楼市销售快速下行、部分项目烂尾的风险。