乐居财经讯 李礼 4月10日,华泰证券发布2020 年 3 月 300 城土地数据点评。

  核心观点

  一季度一线城市土地成交面积、金额、均价逆势增长,但土地市场总体成交规模依然回落,且溢价率并没有明显提升。我们认为一季度土地市场热度整体还是结构性的,部分重点城市土地市场的复苏主要源于融资环境和地方政策改善带来的结果。我们预计二季度土地市场成交总量有望保持平稳恢复,同时需要时刻关注部分核心一二线城市土地市场的热度。

  供求:3 月土地出让提速,一线城市成交逆势增长

  2020 年 3 月 300 城土地供应建筑面积环比增长 8%,同比增长 9%,一季度累计供应同比减少 12%。经历 2 月成交小高峰之后,3 月 300 城成交面积、金额增速均有所放缓。3 月土地成交建筑面积环比减少 2%,同比减少11%,一季度累计成交同比减少 17%。3 月 300 城土地成交金额环比减少8%,同比减少 21%,一季度累计成交同比减少 8%。一线、二线、三四线城市一季度累计成交面积同比增长 8%、-24%、-13%,成交金额同比增长42%、-24%、-3%,一线城市持续保持逆势增长。

  价格:溢价率略有提升,一线城市楼面价增长较明显

  2020 年 3 月成交土地楼面均价 2107 元/平,环比减少 6%,同比减少 11%,成交土地溢价率 15%,较 1-2 月 13%的均值小幅提升。一季度成交土地楼面均价 2317 元/平,同比增长 10%,成交溢价率 14%,溢价率略低于 2019全年的 15%。一季度一线、二线、三四线城市成交楼面均价分别同比增长31%、0%、12%。此外,3 月土地流拍率 2.5%,自 2019 年末以来持续回落,一季度流拍率由 2019 全年的 6.7%降至 4.3%。

  一季度土地热度仅是结构性,后续关注融资和政策改善带来的复苏动力无论从 3 月数据还是一季度数据来看,整体土地市场成交规模还是回落的,溢价率也没有明显提升,土地市场的热度整体还是结构性的。我们认为 3月以来部分重点城市土地市场的复苏主要源于融资环境和地方政策改善。随着国内疫情好转,房企复工和购房需求释放提速,同时房企金融监管边际松动,叠加全球新一轮宽松周期打开我国货币政策的调整空间,预计进一步强化房企投资预期,我们预计二季度土地市场成交总量有望保持平稳恢复,但也得时刻关注部分核心一二线城市土地市场的热度。

  二季度多元利好共振,把握地产板块配置机遇

  我们认为经历一季度的冲击之后,二季度地产行业将迎来逐步复苏,多元利好共振。基本面:4 月起行业销售和施工有望加速迎接修复;调控政策:逆周期调节加速,从土地端向需求端扩散;流动性:全球宽松加码打开货币政策空间,宽松趋势未改;融资:规模和成本双双改善,优质房企受益于“融资集中度”提升。继续重点推荐:1、具备融资优势、信用评级高的龙头房企:万科 A、金地集团;2、成长型房企,在未来有望受益于评级提升:中南建设、金科股份、华发股份;3、物业管理和存量资产龙头:招商积余、新大正、大悦城。

  风险提示:疫情发展不确定性;行业政策风险;行业下行风险;部分房企经营风险。