乐居财经讯 李礼 4月10日,华创证券发布国务院和发改委政策点评。

 事件:

  1)2020 年 4 月 9 日,国家发展改革委发布《2020 年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务》。文件提出,督促城区常住人口 300 万以下城市全面取消落户限制;推动城区常住人口 300 万以上城市基本取消重点人群落户限制;促进农业转移人口等非户籍人口在城市便捷落户;推动城镇基本公共服务覆盖未落户常住人口等;加大“人地钱挂钩”配套政策的激励力度;改革建设用地计划管理方式;推动建设用地资源向中心城市和重点城市群倾斜;修改土地管理法实施条例并完善配套制度,分步实现城乡建设用地指标使用更多由省级政府负责;探索建立全国性的建设用地、补充耕地指标跨区域交易机制。

  2)2020 年 4 月 9 日,新华社受权发布《中共中央、国务院关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》。意见提出,鼓励盘活存量建设用地;充分运用市场机制盘活存量土地和低效用地;以多种方式推进国有企业存量用地盘活利用;深化农村宅基地制度改革试点,深入推进建设用地整理,完善城乡建设用地增减挂钩政策,为乡村振兴和城乡融合发展提供土地要素保障等;完善土地管理体制。完善土地利用计划管理,实施年度建设用地总量调控制度,增强土地管理灵活性,推动土地计划指标更加合理化,城乡建设用地指标使用应更多由省级政府负责;深化户籍制度改革;推动超大、特大城市调整完善积分落户政策,探索推动在长三角、珠三角等城市群率先实现户籍准入年限同城化累计互认。

 点评:

 1、 都市圈战略方向更趋明确,土地和户籍改革同时进行,或能兼顾稳经济和稳房地产

  2019 年 4 月,发改委提出新型城镇化建设重点任务;2019 年 8 月,人大常委会通过土地管理法的修订;2019年 12 月两办发文放松城镇落户限制;2020 年 3 月,国务院发文推出农用地审批下放政策;2020 年 4 月 9 日,国家发展改革委发布《2020 年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务》,提出深化户籍制度改革、以及土地制度改革,新华社受权发布《中共中央、国务院关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》,提出建立健全城乡统一的建设用地市场、完善土地管理体制,同时也强调了深化户籍制度改革、并新增探索城市群户籍准入互认措施。

  我们认为,国家逐步推进都市圈战略方向过更趋明确、内容也趋细化,并且土地制度和户籍制度的改革同时进行,而在房地产行业低库存以及经济下行压力加大的双重背景下,该战略也将更好的匹配房地产市场在空间尺度上的供需关系,实现兼顾稳经济和稳房地产的重任。

 2、 土地改革:推进土地要素市场化配置,利于都市圈战略的推进,也利于结构性增加供给

  4 月 9 日,国家发展改革委发布《2020 年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务》。文件提出,改革建设用地计划管理方式。推动建设用地资源向中心城市和重点城市群倾斜。鼓励盘活低效存量建设用地。修改土地管理法实施条例并完善配套制度,分步实现城乡建设用地指标使用更多由省级政府负责。探索建立全国性的建设用地、补充耕地指标跨区域交易机制。全面推开农村集体经营性建设用地直接入市。新华社受权发布《中共中央、国务院关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》。意见提出,建立健全城乡统一的建设用地市场。全面推开农村土地征收制度改革,扩大国有土地有偿使用范围。加快修改完善土地管理法实施条例。全面推开农村土地征收制度改革。鼓励盘活存量建设用地。完善土地管理体制。完善土地利用计划管理,实施年度建设用地总量调控制度,增强土地管理灵活性,推动土地计划指标更加合理化,城乡建设用地指标使用应更多由省级政府负责。我们认为,此次国务院和发改委同时发布政策文件,同时再次重申土地制度改革,并强调了推进土地要素市场化配置,有利于都市圈战略的推进,也有利于结构性增加供给,在目前低库存状态下,更利于兼顾稳经济和稳房地产。

  3、 户籍改革:深化户籍制度改革,探索城市群户籍准入互认,利于都市圈推进和需求增加

  4 月 9 日,国家发展改革委发布《2020 年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务》。文件提出,加大“人地钱挂钩”配套政策的激励力度。督促城区常住人口 300 万以下城市全面取消落户限制。督促Ⅱ型大城市和中小城市(含设区市和县级市),全面取消落户限制,进一步促进劳动力和人才社会性流动。推动城区常住人口 300 万以下城市基本取消重点人群落户限制。促进大中小城市和小城镇协调发展,提升城市治理水平,推进城乡融合发展,实现 1 亿非户籍人口在城市落户目标和国家新型城镇化规划圆满收官,为全面建成小康社会提供有力支撑。新华社受权发布《中共中央、国务院关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》。意见提出,深化户籍制度改革。推动超大、特大城市调整完善积分落户政策,探索推动在长三角、珠三角等城市群率先实现户籍准入年限同城化累计互认。放开放宽除个别超大城市外的城市落户限制,试行以经常居住地登记户口制度。我们认为,此次国务院和发改委同时发布政策文件,同时再次重申户籍制度改革,督促进一步深化户籍改革实施,并探索城市群户籍准入互认措施,这将有利于都市圈战略的推进,并且不同于以往单边供给放松、或者单边需求放松,这次供给和需求两端同时入手,在目前在房地产行业低库存以及经济下行压力加大的双重背景下,或是最为有效的政策组合,有利于房地产市场形成一个供需匹配的良性循环,从而实现兼顾稳经济和稳房地产(量、价)的共赢局面。

  4、投资建议:都市圈战略更趋明确,土地和户籍改革并行,兼顾稳经济与稳地产,重申“推荐”评级

  本次肺炎疫情对房地产形成负面影响,而稳经济需要稳房地产,目前经济、财政、地产三大政策放松信号力度加强,预计政府逆周期调控力度将进一步加大,此次国务院和发改委同时发文,都市圈战略方向更趋明确,土地和户籍改革同时进行,从供给和需求两端同时入手,在目前低库存环境,同时经济下行压力较大的背景下,或是最为有效的政策组合,有利于房地产市场形成一个供需的良性循环,从而实现兼顾稳经济和稳房地产。此外,我们认为本次疫情对物业管理行业将是一次行业价值的再认识,疏通过往难点痛处,推动行业进入更广阔、更持续的黄金发展阶段。我们重申板块推荐评级,并优选优质房企和优质物管企业,推荐:1)住宅开发:融创中国、金科股份、世茂房地产、金地集团、万科 A、保利地产、旭辉控股、龙光地产、美的置业、中南建设、阳光城、荣盛发展、蓝光发展、华夏幸福;2)物业管理:招商积余、绿城服务、保利物业、新大正,建议关注:碧桂园服务、永升生活服务、新城悦服务等;3)商业地产:龙湖集团、大悦城、新城控股,建议关注:华润置地、宝龙地产等。

 5、风险提示:新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控和融资政策超预期收紧