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  前言

  自2014年彩生活登陆资本市场以来，逐渐掀起物业管理行业的丰饶羊角。

  在中国物业公司早期的发展策略当中，与地产开发商协同提供高品质服务一直被认为是重要的竞争力基础。然而，随着近年来物业管理行业——上游房地产行业进入新常态，下游居民消费进入升级通道，上下游的变化导致物业服务创造的价值在整个产业链重新分配。

  在此背景下，中国物业公司的竞争定位正在逐步由传统基础物业服务商向综合空间运营商定位转换。这就对企业的经营活动带来了新的要求，既是物业公司面临的压力与挑战，也为物业公司带来了一系列潜在的发展机遇。

  无疑，上市物业公司作为物业企业中最具代表性的企业样本，在发展之路上正在面临着底层的商业逻辑和盈利模式的摸索和打磨。

  以往很多上市公司年度业绩报告的分析，容易陷入三个方面的迷途。（1）年报分析的广度不够全面，仅仅关注某一或某几个财务指标，财务指标知识标识过去的状况，无法反映企业未来的战略和业务布局，对公司的分析可能导致以偏概全，从而忽略业绩中相对薄弱的方面。（2）年报分析的精细度不够，往往停留在较高层面的指标，企业看到与同类型的差距便急于照搬最佳实践，以消除不满意的结果，没能进一步分解并深入寻找造成差距的深层次原因。（3）年报分析的深度不足，往往只关注结果性的、硬性的业绩指标，而忽略了过程性指标的改善，没有全面地把反映企业战略布局的指标纳入考虑。

  凡为过往，皆为序章。

  要审视中国物业公司正在经历的以及将要经历的发展之路，不妨从一个更大的视野来进行思考。

  基于此，我们推出港股上市内地物业公司业绩综合评价分析报告。该研究报告的详细版本将在中国网地产以及其他网站发布。

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  评价指标体系构建

  业绩是指一家企业的运营表现和为股东及各利益相关方提供的收益，其指标应全面涵盖企业业绩各主要方面的表现，而非仅仅是财务表现。我们所构造的上市物业公司业绩综合指数包括了价值创造力、市场领导力、全国影响力、资源运筹力和业务创新力五个维度（如表1所示）。

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  业绩综合测算结果

  依据业绩综合指标体系，我们根据港交所上市的内地物业公司2019年年报计算业绩综合指标。有些指标2019年年报没有涉及或者部分涉及的数据，例如期初股价、期末股价来自东方财富网站，品牌价值数据全部采用了中国物业管理协会公布的2019年物业服务企业品牌价值排名数据，物业公司拥有的管理面积以及全国业务布局情况根据企业2019年年报、企业官网、克尔瑞物管、亿翰智库以及新浪财经公布的数据得到。

  综合计算结果如表2所示：

表2 港交所上市内地物业公司综合业绩

  从总收入数据看，上市物业公司总收入最大值是碧桂园服务的96.4亿元，最小值是兴业物联的1.8亿元。22家企业总收入中位数为13.9亿元，平均数为24.5亿元。

  从管理面积数据看，上市物业公司管理面积最大值是彩生活的5.62亿平方米，最小值是兴业物联的240万平方米。22家企业管理面积平均数为9950万平方米，中位数为4230万平方米。

  从利润数据看，上市物业公司利润最大值是碧桂园服务的17.2亿元，最小值是和泓服务的0.1亿元。22家企业利润平均数为3.3亿元，中位数为1.6亿元。

  从所得税数据看，上市物业公司所得税缴纳最大值是雅生活的4.0亿元，最小值是浦江中国的330万元。22家企业所得税平均数为9952万元，中位数为5041万元。

  从员工总数数据看，上市物业公司员工总数最大值是碧桂园服务的54085名员工，最小值是兴业物联的328名员工。22家企业员工总数中位数为6440人，平均数为12753人。

  从人均劳动生产率数据看，上市物业公司人均劳动生产率最大值是祈福生活服务的617685元/人，最小值是中海物业的116959元/人。22家企业人均劳动生产率平均数为192086元/人，中位数为244178.45元/人。

  从单位管理面积物业服务收入数据看，上市物业公司单位管理面积物业服务收入最大值是宝龙商业的83.9元/平方米，最小值是彩生活的5.9元/平方米。22家企业单位管理面积物业服务收入平均数为15.7元/平方米，中位数为19.4元/平方米。

  从单位管理面积对应社区增值收入数据看，上市物业公司单位管理面积对应社区增值收入最大值是祈福生活服务的20.9元/平方米。22家企业单位管理面积对应社区增值收入平均数为3.9元/平方米，中位数为3.4元/平方米。

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  每家公司业绩数据展示

  为了更清晰展示各个企业具体特征，我们计算了每家各类财务指标，并且将最终结果采用雷达图方式从五个维度对企业业绩进行综合分析。以新城悦为例描述了每家企业展示的信息。限于篇幅，其他公司的数据，请和我们联系（微信号：18600778557），我们将免费提供pdf版本给业内同仁。

来源：程鹏物业观察