花样年董事局主席兼首席执行官潘军

  乐居财经  王向南  发自深圳

  在“稳财务、强运营、重投资”的经营方针之下，花样年的变革已成效初现。

  财报数据显示，2019年花样年（1777.HK）合同销售362.1亿元，同比增长20.0%，完成了年初定下的目标；总收入190.8亿元，同比增长36.4%；净利润15亿元，同比增长38.6%；毛利率28.0%，略微下降，但维持在行业较好水平。

  2020年，花样年以一个“飚”字总揽全年策略，并定下了450亿元的销售目标。同比上一年360亿元的年度目标同比增25%。

  展望未来，花样年则希望在追求规模、利润、负债的均衡发展，并实现有质量的增长以后，尽快地在销售规模上跻身行业TOP50。

  450亿销售目标

  财报显示，2019年全年，花样年累计物业销售额为362.1亿元，同比增长20.01%，目标完成率100.58%；相应已售建筑面积为320.84万平方米，同比增长18.88%。

  营收方面，2019年，花样年实现总收入约为190.82亿元，其中，物业开发的收入约132.26亿元，较2018年同期增长54.6%，占总收入的69.3%，成为未来收入增长的“动力源”；社区服务与其他收入则同比增长7.8%，占总收入的30.7%，成为现金流入的“稳定器”。

  “2020年销售目标定在450亿元，目前形势下这个目标有一定挑战性”，董事会主席兼首席执行官潘军坦言，2020年花样年将继续围绕地产开发和社区业务双头部战略，轻重并举，聚焦主业，打造中国一流的房地产社区“智”造商和最大的社区O2O服务平台。

  在债务管理方面，花样年也提出了明确的计划。

  财报显示，报告期末，净负债率为73.5%，同比下降3.9%；拥有借款合共约人民币139.85亿元，同比减少26.99%；优先票据及债券合共240.83亿元，同比减少0.52%；资产抵押证券合共约1.05亿元，同比减少59.62%。银行结余及现金总额约人民币230.44亿元，同比减少19.3%，但足以覆盖短期债务。

  执行董事兼首席财务官陈新禹表示，今年花样年希望让境内外债基本达到50：50的比例；此外，对一年内到期的短期债占比进一步控制到30%以下；对于2021年的债券，花样年今年还会回购，进一步降低投资人对2021年到期债券比较集中的风险的顾虑。

  陈新禹续称，在境内外融资渠道方面，会进一步开拓，今年新增了海外银团，海外基金在项目层面的直投，花样年也在寻找合作，这对融资渠道的完善也是比较有力的补充。

  城市更新王牌

  丰厚的湾区旧改货值，在很大程度上市花样年“飚”进的底气与王牌。

  乐居财经获悉，目前，花样年在大湾区已有46个城市更新项目正处于不同发展阶段，大部分位于深圳，并已布局惠州、东莞、中山、佛山、广州等城市，以住宅为主导，同时积极布局产业和商业项目。预计规划总建筑面积约1954万平方米，储备总货值约3845亿元。

  潘军介绍，目前公司城市更新团队已经超过100人，并且已经走出深圳，辐射深莞惠等周边地区。广佛区域、中山、珠海团队也正式成立，并明确了相关的投资项目。

  “未来每年将会至少保证2块地以上，甚至提供更多优质住宅项目给到地产业务”，潘军表示，城市更新最重要的还是给地产集团提供优质的住宅类项目土地，同时兼顾商业和产业项目，配合社区服务能力，提供更好的产业服务展示平台。

  据执行董事兼首席运营官张惠明介绍，花样年预期未来3年有17个城市更新项目可转化为开发用地，预计供地总建筑面积约412万平方米，供地总货值约1186亿元人民币。

  具体来看，16个项目位于深圳，1个项目位于惠州。16个深圳项目均处于城市更新的成熟阶段，其中处于拆迁补偿阶段（阶段6）的2个，处于申报专项规划（阶段5）的6个，处于计划立项（阶段4）的7个。

  预计深圳坪山项目的二期可以在年内实现供地，项目目前已完成80%谈判签约；福田CBD北项目总货值预计60亿元，该项目目前处于谈判阶段。

  以下为现场问答实录：

  问：展望未来3-5年，花样年的发展目标是？

  潘军：对于未来，我们追求规模、利润、负债的均衡发展，实现有质量的增长以后，希望尽快使销售规模达到行业50强，这个目标是不变的。

  问：今年国内房地产行业的融资政策和融资环境如何？花样年将有什么样的应对措施？

  柯卡生：房地产融资跟我们国家的宏观房地产政策紧密相连。2020年国家的房地产政策有着突破性、实质性变动，“房住不炒”这一长效机制仍然是主基调，在这个基调前提下，我们经历了2018年的金融宏观调控起起伏伏、2019年的偏紧，我认为2020年宏观房地产融资环境仍会继续偏紧。

  面对偏紧的新环境，花样年从2019年开始就进行了财务融资和内部资金管理的策略调整，采取财务策略，降低资产负债率，降低融资成本，在创始人曾小姐的带动下取得了良好的效果，得到国际国内评级机构的高度认可。

  因为我们在香港上市，所以今年会利用国际国内两个市场，直接融资和间接融资相结合，采取各种融资方式，包括银行融资、信托融资、债权融资、资产证券化以及探索房地产信托基金等，继续加快与战略合作伙伴的合作开发，采取稳财务、降杠杆、新评级，多渠道多种方式筹集所需资金。

  我们不怕融不到资，而是希望增强内生活力，提高产品质量。2020年在宏观环境偏紧的情况下，仍然有办法得到更好地解决，给投资者带来更好地回报。

  问：面对疫情，公司未来会采取怎么样的措施来推进450亿销售目标的完成？

  张惠明：我从三个维度来讲目标达成：

  一是存量。目前手上的货量正在加速销售，在充分做好防疫工作的前提下，公司积极推动销售中心的复工，截至3月底，除华中都市圈，其他都市圈的售楼处均已复工开放，华中都市圈售楼处预计在4月中旬开放。

  二是策略。2月份我们迅速推出“人人房东”置业计划，实现线上销售，线上和线下结合，达到了比较好的效果，得到客户的关注，同时实现了有效的签约。

  三是新货。目前现有货值超过550亿，今年还要增加投资补货，以达到450亿的规模。

  一季度是传统淡季，接下来的5月底、6月初到年底会陆续推出新项目的销售，以确保全年目标的完成，也会结合2、3月份的经验，实现线上线下结合，全力确保全年业绩的达成。

  问：去年公司用销售回款的三分之一买地，今年是否会保持或提高比例？近期公司是否会因为疫情调整投资计划？对现在的土地市场的看法？

  张惠明：2019年四季度到现在，我们积极抓住市场的窗口，四季度开始获得11个项目，总货值超过260亿。去年是回款的三分之一，也就是30-35%之间，今年还会继续以这个水平控制投资金额。

  近期受疫情的影响，政府在疫情期间供地少了，土地品质也提升了，房企融资规模提升以及部分政府对于土地款延期支付影响，政策出来之后，市场回暖较快，我们会根据回款情况合理安排每月的投资计划，但总数还是控制在三分之一。

  我们不会“撒胡椒面”，而是会进行城市选择，重点深耕已经进入的城市，有选择地进入比较好的强二线城市，严控标准，遇到好的土地、适合我们深耕发展的土地，会精准出手。

  问：目前公司工程复工的情况如何？

  张惠明：面对疫情，公司为确保工地安全复工，符合政府相关管理要求，密切沟通、密切配合，按照政府组织的防疫措施安排复工时间。截至今天，成都、青岛、上海等共27个项目均陆续复工，对全年工程进度影响不到一个月，我们会通过后续的时间追赶。

  深圳区域的项目3月底已全面复工，多处于项目前期和后期阶段，对于今年的进度影响不是很大；目前天津、北京项目正在等政府回复，预计4月会全面复工；在武汉有4个在建项目，已做好了充分的复工准备，待政策和审批流程结束后，我们会全面启动生产。