乐居财经 胡益健 发自深圳

  “负债率有没有降？现金流情况如何”、“土储增长情况？今年能转化多少个旧改？” 这是在佳兆业（1638.HK）还没公布2019年财报前，某讨论区内股民对其2019年业绩最为关注的两个问题。

  “负债高企”、“旧改王”近年来成为佳兆业两大突出标签，而细看其过去一年的表现，却可以发现，这两个标签中，前一个正在改善，而后一个，正在强化。

  2019年年报显示，全年佳兆业实现881亿元（人民币，下同）合约销售金额，同比增长26%，其中38%来自旧改项目的贡献。期内，实现总收益480.22亿元，同比增加24.1%；毛利138.3亿元，同比增加24.3%，毛利率28.8%。2019年度佳兆业溢利41.64亿元，同比增加26.4%，公司拥有人应占年度溢利45.94亿元，同比增加67.1%。

  大降92个百分点 净负债率为144%

  “希望到今年年底（净负债率）能够降到200%以下，这是董事局定的目标。”在2018年的业绩会上，佳兆业董事局主席郭英成如是说。

  2016-2018年，佳兆业的净负债率分别为308%、300%和236%，至2019年末，佳兆业的净负债率相较2018年大降92个百分点至144%。无论是去年初设定的200%还是年中设定的180%的目标，佳兆业均超预期完成。

  而对于下一阶段的降负债目标，在会上，管理层透露，净负债率的目标是120%或以下。“在负债方面佳兆业有严格控制，今年还会继续努力。”高级顾问谭礼宁说。

  截至2019年底，佳兆业的总借款约1172亿元，49%在境内，51%在境外，从到期债务结构来看，其中有319亿元需要在一年内偿还，占比为27.2%；手头现金（现金及银行存款）较去年年底增长61%至370亿元，足以覆盖短期到期债务。 

  现金流的改善有赖于融资。2019年全年，佳兆业获批ABS额度逾110亿元，并通过购房尾款、供应链金融、长租公寓及船运客票业务等底层资产成功发行26亿元的ABS产品；境外融资方面，其于2019年10月成功发行4亿美元优先票据。

  谈及今年的融资计划，谭礼宁称，佳兆业在融资方面尽量往长远结构进行调整，今年会在境外高息债上有不错的表现，“希望投资者对我们有信心。”境内融资上，其则表示，希望未来利率能够往下走1个点或1.5个点。

  147个旧改项目，2.5万亿货值

  过去一年，佳兆业以旧改、招拍挂、收并购的方式获取30个项目，新增土储权益建面为411.8万平方米，土地收购权益代价约272.1亿元，平均土地成本约6609元/平方米。至2019年末，佳兆业拥有近2700万平方米的土储（权益比约76%），货值近5300亿元，大湾区占整体近66%，深圳占整体约33%。

  值得注意的是，2020年是佳兆业“三年冲击千亿”的最后一年，“我们不会轻易改变制定的业绩目标”，执行董事兼总裁麦帆说。为此，佳兆业准备了1800亿的可售货值，大湾区占比55%。

  旧改依然是年报中的高光点。报告期末，佳兆业旧改土储货值约2200亿元，占总货值约42%。

  佳兆业还拥有未纳入土储的城市更新项目占地近4000万平方米。2019年内，佳兆业投拓了19个项目，令这部分城市更新项目总个数增加至147个，对应的货值约2.5万亿元。从项目布局看，大湾区项目面积占比达99%，其中深圳占27%，广州占36%，中山占22%。此外，佳兆业加快了旧改模式在全国的输出，2019年其成功转化了上海迄今最大的城中村项目，并首次拓展香港旧楼改造市场。

  据了解，佳兆业计划每年从城市更新项目中转化80-100万平方米的土地供应开发，2019年共转化8个位于深圳、上海和惠州项目进入土储，可售货值近350亿元。

  管理层表示，预计2020年，佳兆业将有6个旧改项目计划供地，货值约460亿元；未来1-2年，计划有6个旧改项目计划供地，货值约600亿元；未来3-5年计划有19个深圳及广州、东莞项目供地，货值约4700亿元；长远来看，将有占地面积近3000万平方米的旧改项目陆续进入供地阶段。