金融时代新政频出，“房住不炒”坚守底线，“野蛮生长”悄然退潮。

  在“成也萧何败也萧何”的房地产盛宴背后，地产行业步入前所未有的调整震荡期。风云变幻的房地产市场中，众多房企在销售端和融资端双双承压，面临生存与发展的共同挑战。如何开辟新航道？有前瞻性的房企已经走到了前列。

  3月26日，富力地产发布的2019年年报显示，富力地产2019年权益协议销售额为1381.9亿元，同比增加5%。已确认入账的营业额为908.1亿元，同比增加18%。纯利为100.9亿元，同比增加16%。

  在地产调控不断加码、融资渠道不断收窄、销售市场未见火爆的大环境下，富力集团2019年获得销售面积和利润等方面的大幅增长，实属不易。

  竞争是商业永恒的常态，在一系列增长数字背后，富力多年建构的企业“护城河”正清晰显现。

  1

  旧改土储，控成本增利润

  旧改，一直是富力的杀手锏。早在1994年，富力便介入城市旧改，一片片杂乱无章的城中村，在富力推动下，改造成为鳞次栉比的地标性建筑和寸土寸金的城市核心区，富力也因此被冠以“旧改王”的称号。

▲ 富力旧改的代表作—广州珠江新城

  而今，旧改依然是富力巨大的利润来源。

  财报显示，2019年，富力集团按平均收购成本每平方米2600元在中国32个城市收购了244亿元的土储，面积约为940万平方米。

  这一远低于大多数房企、极具竞争力的土地成本，是富力确保业绩和利润双双表现卓越的强大底气。深究富力土地储备的结构，可以看到其中相当一部分均为城市更新项目。截至2019年底，富力土地储备可售面积约5790万平米，货值约7450亿元。

  依靠对城市更新项目的精准判断和把握能力、专业的运作能力和投资合作能力打造的强大的运作能力，成为富力低成本获取优质土储的强大助力，从另一个层面来看，也为富力造就了结构性的城市布局优势。

  2019年，富力城市更新业务持续发力，已签约的合作城市更新项目超过70个，规划总建筑面积超过了7000万平米，融资区面积超4000万平方米。其中，一二线城市的面积占比92%，在大湾区面积占比达到60%，足够支撑富力集团未来四至五年业务发展需要。

  随着“因城施策”政策的深入，城市布局对房企业绩表现的影响力逐渐提升。以富力为代表，销售业绩实现持续稳健增长的企业，大多紧抓城市发展机遇，聚焦重点城市群和核心城市纵深布局，在时代背景下，与城市的发展同频共振。

  2

  多元运营，贡献稳健现金流

  过去几年，面临人口红利的弱化以及随之而来的楼市天花板的逼近，寻找新赛道成为大多数企业的迫切选择。在此基础上的资源整合和运营能力，正在成为品牌房企比拼的主要战场。

  早在2004年，富力便开始介入高端酒店行业，肇始多元化业务的开端。2017年，富力以189.55亿元收购万达73家酒店资产包，酒店业务迎来里程碑式的跨越。在主营业务稳增的同时，酒店业务为集团贡献了充沛的现金流，为富力的全面发展提供了强大内驱力。

  2019年，酒店板块全年运营收入达70.9亿元，经营净利业主利润上升5%，达到14.1亿元，运营质量持续改善增强。

▲ 北京富力万丽酒店

  商业运营方面，2019年运营收入达15亿元，同比上升12%。同时，2019年8月，富力商业正式发布“富力广场”系与“富力星光”系两条产品线，分别定位城市核心商区或核心地段的城市级综合体与住宅密集区的社区型综合体，实现双线并行，两翼齐飞。

  地产下半场，房企需多技傍身。在聚焦主航道的同时，培育安全边际充足的长点，以期与住宅业务产生1+1>2的协同效应。

  于富力而言，酒店及商业板块不仅哺育集团业绩，还有远超同业的价值空间。据悉，截至2019年末，富力运营中酒店及商业资产市值共计约850亿元，隐含可在资产证券化等资本运作中释放的巨额增长空间。

  3

  现金为王，负债结构全面优化

  “房住不炒”的坚守，地产行业加速步入“新常态”，由高速度迈向高质量发展的新阶段。

  在当前行业销售增速下行、行业优胜劣汰进一步演进的背景下，融资能力极大影响房企的生存状态，面对融资收紧的现状，谁能够融到规模更大、期限更长、成本更低的资金，谁就能笑傲群雄。

  早在去年上半年，富力未雨绸缪，凭借有利的市况筹集境外债券22.5亿美元及境内债券67.8亿元，延长快将到期债务；下半年，融资市场趋向收紧，集团收缩投资半径，对部分债券进行展期。一系列组合拳下，负债结构全面优化。

  值得注意的是，富力全年平均融资成本6.6%，低于行业平均水平。截至2019年底，富力现金储备达384.4亿元，未使用银行授信约1200亿元，足以解决经营中可预见的资金需求。

  经营及财务状况持续优化，富力获得资本市场认可。2019年12月19日，富力配售2.73亿股新股，多家国际大行充分支持，获得约6倍认购；2020年2月17日，富力集团被纳入恒生中国高股息率指数比重最高的成分股top10，彰显企业超强的盈利能力。

  在经历了飞速狂奔的黄金十年之后，面临城镇化步伐的放缓以及可能随之到来的白银时代，当下的地产行业已经迈入强者主动求变的新周期，而富力凭借优质土储、多元布局和融资能力，在“强者恒强”的地产行业，已经建立起牢不可破的护城河。