中骏集团:行稳致远|进深㊴

原创 <{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}>  乐居财经 张丹 4288阅读 2020-04-01 07:26

  乐居财经 张丹 发自北京

  于悲观者而言,困难像座无法逾越的大山,而在乐观者眼中,困难更像一枚枚勋章,是对克坚攻难的最好奖励。

  “悲观者可能正确,但乐观者更能成功。”这是中骏集团控股有限公司董事局主席黄朝阳(以下简称中骏,01966.HK)在2020年新年贺词中的一句话。也许,悲观者有悲观者的道理,但乐观前行却能看到不一样的风景,也更能接近成功。

  岁月不负有心人,2019年中骏收获了创新高的成绩。超额完成700亿目标,净利润21%的增速盈利能力再提升,新增46幅地,而净负债率再刷新低。

  规模稳步增长 近三年复合增长率56%

  任尔东南西北风,咬定青山不放松。在爬坡过坎的2019年,中骏完成承诺目标,保持稳健增长。

  全年实现合同销售805.01亿元,目标完成率115%,同比增长56.7%;收入213.7亿元,同比增幅20.2%;应占核心净利润增涨20.5%至26.50亿元。

  据乐居财经了解,从2016年进入规模增长阶段以来,中骏的销售额一直维持在40%以上的增长速度,近三年的年均复合增长率达56%。

  在城市贡献方面,近七成的销售收入来自一二线城市,尤其是二线城市,虽然面积不是最高,但是去贡献了超半的收入,中骏“聚焦一线城市及核心二线城市”战略布局效果明显。

  从区域分布来看,中骏在各区域的销售分布比较匀称,长三角依旧为主要贡献区域,占比达33.7%,其中南京、徐州、苏州、杭州、上海及无锡为合同销售贡献最多的城市。而海峡西岸经济圈、环渤海、中西部则分别占比21.9%、20.2%、18%。

  在全国化布局中,中骏聚焦在五大经济圈进行深耕,新增土储仍在五大区域,新进入城市增多。2019年中骏新增46个项目,其中12个为新进入城市,布局城市扩至47个,总土储面积约3209万平方米。其中,长三角仍为重仓布局区域,新增土地有13幅分布在此,紧随其后的是海峡西岸经济圈,拥有10幅新增土地。

  充裕的土地储备为中骏的后续增长提供了广阔空间,而已签订合同未计入收入的资产储备更是为中骏布好了收入通道。财报中提到,中骏贸易应收款7.82亿元,预付款、其他应收款及资产为84.50亿元。

  2020年开年之初,一场突如其来的疫情打乱了所有企业的节奏,在自身生存与行业转型双压之下,中骏已经找到了自己的前行之路,那便是经过两年论证与实践的双轨战略。

  尤为值得关注的是,“千亿级”和“FUN+幸福生活”的双轨战略已经让其半只脚跨进了千亿门槛。依着2019年的805亿的销售业绩来推算,2020年中骏的增长率仅需高于24.2%即可顺利进军千亿房企之列。

  据乐居财经了解,2020年中骏可售货值达1700亿元,这也就意味着,按照正常的推盘节奏,中骏各项目完成59%去化率,即可达成千亿。

  两翼护航 多元协同加速超车

  在恒量竞争的房地产新时期,激烈竞争与行业洗牌是未来三到五年的基本格局。面对新的竞争环境,需要的审时度势的睿智,以及敏锐谋变的果断。

  在稳固地产业务的“一体”核心时,购物中心世界城与长租公寓方隅“两翼”的快速发展,已经让中骏在换道超车的路上再往前迈了一大步。

  2019年,8家中骏世界城购物中心及12个方隅公寓先后落地,为收入增长强力加码。资料介绍,世界城购物中心目前已布局14个项目,总建筑面积98万方;方隅公寓已签约34个项目,管理规模超20000间,已进入运营期项目节点出租率92%。

  购物中心及公寓的高速增长,已经让中骏尝到了多元化协同发展的喜悦,而关于未来,黄朝阳早已为其规划好了路线:集中优势资源继续握紧“两翼”两大抓手,购物中心继续百货化经营及数字化运营策略,方隅公寓“基金管理+连锁运营”商业模式得到进一步发展。

  在中骏的发展计划中,预计在2025年购物中心的布局将达到100个,租金收入超45亿元;长租公寓数量达20万间、方隅资本资产管理规模600亿元、方隅公寓管理租金规模100亿元。

  “一体两翼”的发展战略为中骏长远发展注入强大支撑力。“做正确而难的事”是黄朝阳坚持经营理念,对于“两翼”的长足发展,他也做好了攻坚克难的准备,对准核心瓶颈快速解决。

  债务结构优化 净负债率刷新低

  冲锋的背后总有坚强的后盾支撑。中骏在追求多元协同发展时,财务护城河稳而坚固。

  2019年,中骏集团净负债率再创新低达60%,较去年同期改善0.4个百分点。并且现金流充裕,在手现金191.50亿元,计入受限和已抵押部分,现金达238.99亿元,增加19.7%,完全可以覆盖短债88.58亿元。

  平均融资成本维持在6.7%的行业低位水平。资料显示,2019年,中骏先后发行了3.5亿美元优先票据、5.4亿元规模首单长租公寓专项债券、8.3亿元资产支持专项计划等融资项目;而今年2月,发行的两笔总额14.17亿元的资产专项支持计划,以4.8%及4.69的票面利率创下历史新低。

  稳健的财务盘,使得14家国际及国内券商机构一致给予其“买入”评级,同时获得标普B+、穆迪B1及中诚信AA+级的理想评级。

  “开源”的同时,中骏的“节流”也管控得颇为严格。

  中骏自2018年以来启动了全面预算管理系统,在加速全国化布局的同时,严格控制成本支出,最为明显的就是以较低溢价获取优质土储。

  2019年中骏新增46个项目,土地储备新增988万平方米,新增货值1374亿元,而平均拿地成本仅为4872元/平米,抵御市场风险的能力较强,也为之后的收入提供更多利润空间。

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