2019年，对所有房企来说，都过的并不容易。

  无论外部经济环境怎样变化，“房住不炒”大政策基调贯穿始终。去杠杆、稳地价、稳房价、稳预期，叠加经济下行和行业红利消退，让小房企加速淘汰，中大型房企负重前行。

  2020本来是充满希望的一年，但谁也未曾想新冠疫情喧宾夺主，全球蔓延，对社会秩序和经济带来严重危害和影响。

  这段时间观察房地产行业，能在2-3月敢于主动应对并做出社会贡献的房企，少之又少。

  如果说出表现突出的，富力应该算一家。

  2月15日，富力就启动了“好房子，网购吧”创新营销行动，给予客户重大权益，力推在线购房，激活市场的同时，也创造了多项行业之最。

  另外，富力也积极作为社会公益。疫情期间，富力向中国青少年发展基金会及广州市慈善会共捐款2000万元人民币，并组织多渠道筹集了500万元的生活物资捐赠与武汉；同时富力商业还以免除部分租金的方式，协助商户度过难关。

  国内疫情行将结束，年报季到来，富力也如期交上了2019年的业绩答卷。细观年报，有几大亮点值得关注：

  一、2019，数据健康，运营稳健

  首先，富力2019年在销售收入、销售面积上，双双实现稳定增长，权益合约销售总金额1382亿元，同比稳步增长5%；销售面积约1255万平方米，同比增长23%。

  其次，富力在营收方面表现不错，全年实现营业额908.1亿元，同比增长18%；其中，物业销售营业额796.9亿元，物业投资、酒店运营及其他收入111.2亿元，二者增长率分别为20%、6%。

  富力盈利能力保持行业前列，毛利298亿元同比增长7%，净利润也增加16%至100.9亿元。

  由于业绩指标连年攀高，富力再次大手笔分红，董事会决议2019年末期股息每股0.86元，全年股息每股1.28元，共派息40多亿，派息率4成。

  另外，稳健的核心运营数字外，富力多元化发展顺利。其中，酒店、商业成为两个最大的引擎。

  酒店业务板块，全年运营收入达70.9亿元，经营净利业主利润上升5%，达到14.1亿元。

  截止2019年12月31日，富力共有运营中的酒店90家。

  该项资产市场评估值约520亿元，与目前380多亿元的账面计价差额巨大，隐含了未来可在资产证券化等资本运作中释放的巨额价值增长空间。

  以此看，富力酒店业务拥有远超同业的盈利能力和价值提升空间。

  商业运营板块，全年运营收入达15亿元，同比上升了12%，进一步取得全新成果。

  2019年，富力运营中的投资物业总建筑面积超过了252万平米，运营中酒店及投资性物业市值约850亿元，商业运营已成为富力可持续增长的重要“压舱石”。

  二、2020，未雨绸缪，从容应对

  在市场普遍关心的债务及融资方面，富力去年凭借有利的市况筹集境外债券22.5亿美元及境内债券67.8 亿元，缓解债务压力，后又主动收缩投资半径。

  最终，负债结构全面优化。

  另值得注意的是，富力全年平均融资成本6.6%。截至2019年底，富力现金储备达384.4亿元，未使用银行授信约1200亿元，足以解决经营中可预见的资金需求。

  经营及财务状况的优化，富力获得资本市场认可。2019年12月19日，富力配售2.73亿股新股，多家国际大行充分支持，获得约6倍认购；2020年2月17日，富力集团被纳入恒生中国高股息率指数比重最高的成分股top10，彰显超强盈利能力。

  在土地储备及货源储值上，2019年，富力“家底”增厚，全年在32个城市共取得38幅地块，新增权益货值1220亿元，面积939万平米；新增拿地平均地价为2600元每平米，成本优势突出。

  截至2019年底，富力权益建筑面积约7060.5万平方米，可售面积约5790万平米，储备货值超过7450亿元，分布在国内外103个城市和地区，足够未来四至五年开发之用。

  按照计划，2020年，富力将销售超过230个项目，可售资源2700亿元。

  考虑到全球市场波动及新型冠状病毒的影响，富力将2020年协议销售目标设定为1520亿元，较2019年实际协议销售增加约10%。

  按照这一数字，富力在今年仅需要去化56.3%便可完成年度目标。合理的增长幅度，换来相对从容的应对姿态。

  三、城市更新，第二曲线，蓄势上攻

  当房企走出后规模时代，培育、发展、强化自身擅长的业务，是塑造未来核心竞争力的关键。

  上世纪90年代开始，富力从城市更新起步，昂首挺进地产开发之路。这一业务基因，伴随富力一路成长，如今已成为决定企业战略发展的主要角色。

  从年报看，富力城市更新业务持续发力，“旧改之王”成绩单不断刷新。

  去年3月，富力地产中标广州白云陈田村“城中村”改造项目，改造范围总面积62.61公顷，其中建设用地62.59公顷，改造规划拆除现状建筑面积126.97万平方米；8月，富力还一举拿下广州花都田美村旧改项目，改造范围用地面积11.49万平方米。

  截至2019年底，富力已签约合作城市更新项目超过了70个，规划总建筑面积超过了7000万平米，可售面积超过4000万平米。短期可转化面积约1000万平方米，相当于2000亿元可售货值。

  与常规从招拍挂获取土地不同，城市更新转化出的土地储备，成本优势非常明显。因此，利润率更高，便于管理资金流动，已成为提升富力盈利空间的有效途径。

  2019年，富力已透过三个城市的城市更新项目转化了179万平方米土地，并且未来数年可转化潜在土储建面超过4000万平方米，未来多年可持续贡献利润，成为第二条业绩增长曲线。

  深入城市更新业务，还可发现潜藏的结构性机会。

  一是占据增长高、支撑力足的细分市场，其中一二线城市的面积占比92%，安全系数很高；二是布局城市，在大湾区面积占比达到60%，最大化把握粤港澳大湾区的战略机遇。

  城市更新业务、尤其是大湾区的城市更新项目，正成为富力的独特优势。

  富力管理层在业绩发布会上提到，历经1-2月疫情短暂影响后，如今已步入正轨，楼盘展销厅约9成以上都开始正常运作。今年信心依旧。

  所以，面对挑战，2020年或隐藏着更大机遇。

  疫情导致的全世界流动性宽松，以及强烈的降息预期，对房地产行业带来的持续利好尚在后面。能够主动优化、增强内功、夯实基础的房企将在未来承接更多机会。