昨天，碧桂园发布了2019年的业绩公告，数字让人震撼！明源君重点说3个数字：

  1、在行业内很多人认为“史上最难”的2019年，碧桂园的权益销售达到了5522亿，比2018增长10%，再次稳坐行业龙头的位置！

  2、很多房企的销售增长背后，是让利、销售投入加大，从而导致利润降低。可碧桂园2019年的净利润达到了612亿，比2018增长26.1%！其利润增长幅度是销售额增长幅度的2.6倍，真正实现了规模利润双丰收。

  3、很多房企高增长背后是高杠杆、高负债，现金流容易断裂，财务风险很高。可碧桂园2019年的净借贷比却下降了3.3个百分点，只有46.3%。而其手握的现金，更是达到了2683.48亿！也就是说其抗风险能力相当高。

  碧桂园为啥这么牛？明源君认为，简单来说，碧桂园的成功，得益于4种核心能力……

  房企这几种核心能力

  说来简单，炼成很难

  房地产涉及专业众多，说起来很复杂，但房企最核心的能力，实际就是4个：

  1、拿到对的地；2、找到便宜的钱；3、招到优秀人才；4、做出客户喜欢的产品。

  下面，明源君就以碧桂园为例，来说说这4种能力是如何炼成的……

  一、坚持在三四线拿地的定力，布局全国的魄力

  碧桂园对三四线的了解之深这是大家都知道的。

  很多房企几年重仓一二线，又几年重仓三四线，追着所谓的机会走。可碧桂园从长期看好三四线到逐步布局一二线的全布局战略，从未动摇。

  长期看好三四线的战略定力，让其供应链、品牌、人才、产品、等等，都非常适应，其在三四线建立起来的成本控制、产品适应程度等护城河，一般房企难以跨越。

  碧桂园的布局，其广阔、均衡的程度，远超一般房企。

  截至2019年12月31日，碧桂园项目遍布31个省╱自治区╱直辖市、282个地级市、1,299个县╱镇区。

  我们都知道，面对黑天鹅、灰犀牛等很多风险的时候，往往是一些城市先反应，一些城市后反应，或者这个风险影响这些城市，另一个风险影响别的城市，这是一个轮动周期。

  而碧桂园这么广泛、下沉的布局，面对风险时间充分，内部各区域之间还可以“对冲”，可以对抗大部分的风险。

  当然，碧桂园虽然是广泛布局，但也并非没有重点。

  2019年销售的房子，大多是前2年拿的地。2018年碧桂园的土地储备中，广东、江苏、安徽、浙江等省份分别占比24%、10%、6%、4%，合计高达44%。截至2019年底，碧桂园73%的权益货值位于中国五大城市群（长三角/江浙沪皖，广东省，环渤海/京津冀辽，晋鲁蒙，长江中游/湘鄂，川渝）。

  这五大城市群具备国家宏观战略政策支撑、经济发展水平较高且需求旺盛，被认为是中国房地产市场最具发展潜力的区域，GDP占比高达53.4%，常住人口占比为40.6%，开发投资额及销售额占比分别为55.8%、57.2%。

  据调查，疫情后50.9%购房者更倾向在资源集中的城市置业，可以预见，这些高能级城市的房地产市场也将在疫情后率先复苏，碧桂园凭借充足的资源储备，有望获得较好的业绩支撑。

  二、不断降低的净借贷比，手握大量现金，让碧桂园从容布局未来

  金融行业有件事情很有意思：

  借贷比低、现金充足，不那么需要钱的企业，银行等很愿意借很多钱给他们；杠杆高、现金流紧张，迫切需要钱的企业，反而很难借到钱。

  截至2019年12月31日，碧桂园可动用现金2683.5亿，净借贷比率为46.3%，同比下降3.3个百 分点。另有约3167.9亿的银行授信额度尚未使用。

  碧桂园净借贷比的降低，在2015年之后，一直在持续进行。而与之同步的，则是ROE的持续升高。

  这是一个持续的、有计划的行为！

  手握大量现金的好处在于，可以从容布局未来。比如碧桂园博智林机器人项目已招募了3256名国内外优秀研发人才，现有在研建筑机器人50款，其中32款已投放工地测试……

  截至2019年底，博智林已递交专利申请1843项，获授权327项，在关键领域拥有了一批自主核心技术。

  三、招到优秀人才，并培养其快速成长

  碧桂园每新进入一个区域，就需要调拨区域总、项目总、总监，等等。

  碧桂园发展如此之快，诀窍就在于，每个区域都是一个小碧桂园，都能打仗。

  从最初的7个人发展到今天十几万人，选拔、培养人才的机制非常关键。

  碧桂园内部总结的优秀人才的十大关键素质模型，如下图所示：

  而针对校招生、社招生，以及不同的学历、专业，碧桂园都有不同的培养计划。

  目前，碧桂园内部已有超过1000名博士！“未来领袖”、“碧业生”等人才培养计划已培养出超过34名区域总裁╱副总裁，总监级人才更是数以千计……

  接下来，明源君重点来说说碧桂园的产品力……

  从布局到细节，追求高性价比

  平时住着舒服，应对疫情有力

  碧桂园的项目，因为大多在三四线，一般不会考虑多“豪”，而是追求做出高性价比的好房子。­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­

  尚未结束的疫情，宅在家的人24小时使用房屋，这对所有的住宅产品都是一个考验。明源君下面就结合疫情，从4个角度分析下碧桂园住宅产品的特点

  一、追求最优的通风、采光方案，平时和自然亲密接触，疫情期间降低传播可能

  中国人自古都是追求良好的通风采光的，“风水”学说中很大一部分与此有关。

  而现代科学证明，良好的通风采光确实有益健康。疫情期间，通风采光就更加重要。

  根据日照计算规则，正南向建筑的日照有效时间比东西朝向建筑长1倍。

  为获得更长的日照时间以满足健康居住的需求，碧桂园健康住宅在项目规划时，尽可能多地规划正南朝向的楼栋，确保最优的日照有效时长。

  同时，经过流体力学研究，碧桂园健康住宅通过科学合理的楼栋布局，使得每栋楼、每个角落的气流速度均匀，将有效提高通风效率。这可以避免病毒聚集。

  而具体到每一家的户型，为了保证充分的采光、通风，碧桂园提出了“三根线”。

  第一根线，南向，通风、采光最优化，是最重要的一根线，将主卧室、老人房、客厅等最重要的空间布局在这根线上。

  第二根线，中间，是交通线、动线，将把房子里所有空间串联起来，包括餐厅、卧室、卫生间、电梯间等，是最便捷、最短、最可达，全面提高生活效率，回到家就算闭着眼睛也能走回自己的房间。

  第三根线，北向，在中国大部分地区朝向略次，因此将所有次要空间，譬如北向的凹廊、楼梯间、生活阳台、厨房、次卧室等布局在上面。

  “三根线”平行，可以造就方正无缺的户型。平行也对流通最有利。在碧桂园，大部分户型都能做到南北对流，每一户均能获得两个以上的空气流通动线，确保舒适空气自由流程到居室各个角落，开窗75分钟便可减少室内96.4%-99.6%的细菌。

  碧桂园健康住宅的形成三横两纵的板式结构，整体方正工整，南北自然对流。以经典户型YJ140-6为例，户型轮廓宽扁型，大面宽小进深，利于室内通风，方正无凹口、天井，还能减少上下层相互感染风险。同时，方正户型可实现实用面积最大化利用，不浪费一点多余空间。

  碧桂园健康住宅另一经典户型YJ115-6，以115㎡的面积做到4开间南向面宽的4房。可以在较低总价前提下满足二胎家庭、三代同堂家庭所有人的阳光需求。   

  二、多个可变空间，平时增加生活情趣、应对家庭结构变化，疫情期间满足各种刚需

  当前全民卫生意识提高，外出归家后及时洗手、消毒成为习惯。

  从室外到室内的动线中，没有单独隔离的消杀空间，成为了不少住宅产品的痛点。

  一般而言，分厅的配置一般都在200㎡以上的豪宅产品中才有，但在碧桂园产品中，115㎡甚至更小的户型产品中也会存在。

  疫情期间可在梯厅处设置消毒措施，入户前进行消毒；进入房门后，在百变玄关空间，换鞋、换衣服。高配置产品还配备了专门的洗手台……

  而且，这种配置并非疫情期间才有用，平时这种配置能极大满足住户的隐私需求。

  随着居家周期的变长，大容量收纳的储藏空间也成为人们颇为关注的需求，大家往往想出门采购一次就用一周。碧桂园健康住宅产品配备五大智慧收纳系统，包括玄关收纳系统、厨房收纳系统、卫浴收纳系统、卧室收纳系统、家政收纳系统。以经典户型YJ140-6为例，储藏空间约27立方米，相当于100升的冰箱270台。

  疫情结束之后，相信人口多的家庭仍会需要这种超大收纳空间。

  碧桂园的南向满飘窗设计，疫情期间增加与阳光的接触机会，同时也最大限度延展居家休闲空间，可作为休闲区用于品茶、下棋等；也可放置书桌作为办公区用于办公学习；还可与床一体打造形成休息区。

  疫情期间，一家人都在家，难免出现卫生间不够用的情况。这种情况在每个正常的早晨也有可能发生。

  在卫生间设计上，碧桂园健康住宅产品实现了盥洗、如厕和洗浴空间三段式设计，可以供一家3口同时使用，也不互相打扰。

  三、持续进化的各种细节，让一家人的生活安心、舒心

  非典期间，香港某小区发生过通过上下水道传播疫情的事件。

  碧桂园健康住宅采用一体化地漏，存水量是传统地漏的四倍以上，地漏部件一次成型，从结构上保证了地漏活水量，能有效避免干涸、臭气反溢等情况。

  类似不断进化的各种细节，碧桂园项目中还有很多。

  四、先进的科技系统，疫情期间保证安全，疫情之后生活更加方便

  疫情影响下，人们对非接触出入有了更多的需求。

  目前，碧桂园联动子公司及核心联盟企业，已经推出门岗自动测温、无接触感应开关、人脸识别智能门锁、智能呼梯、App一键缴费、报修等产品和服务。

  客户进入小区时，有智能门岗系统。碧桂园服务提供人脸识别、二维码、摇一摇等多种非接触通行方式, 用户提前录入人脸信息、楼栋信息等，经过验证后，即可无接触自由出入社区，减少与潜在病毒接触的机会。

  进入单元门时，有感应自动开门开关，通过红外光学感应设计，10厘米感应距离，无需接触，挥手即开门。

  进出电梯时，则有呼梯与梯控系统。

  业主出门前通过户内对讲分机呼梯，电梯到前提醒业主搭乘，无需接触按键，便捷出行。

  业主归家单元门自动打开，同时就会呼叫电梯至一楼，业主搭乘后自动点亮业主所在楼层，无接触回家一气呵成。

  疫情前后，智能净水、智能新风系统、紫外线消毒灯等产品已陆续在碧桂园项目落地，此外研发团队还在不断完善智能杀菌牙刷架、智能杀菌鞋柜等新产品。

  其中新风系统噪音低至30分贝，高效运转的同时为业主带来“无感”新风体验；紫外线消毒灯，毒杀菌效果达99.99%，可以通过APP控制消毒开关、调节消毒时间，人或宠物靠近时还能自动关闭灯源，防止紫外线伤人。

  来源：明源地产研究院   作者：天风