华润置地董事会主席王祥明

  乐居财经 胡益健 发自深圳

  这场业绩会本该是王祥明在华润置地（1109.HK）面向媒体的首秀，但他并没有参加。也因此，外界也无从得知，在执掌华润置地三个月多后，他对于公司在2019年仅压线完成2420亿元目标的成绩是否满意。

  2019年全年，华润置地实现签约额2425亿元（人民币，下同），同比增长15.1%；实现签约面积1324.8万平方米，同比增长10.5%。综合营业额为1477.4亿元，按年增长21.9%。其中，开发物业营业额为1272亿元，按年增长21%；投资物业（包括酒店经营）租金收入为120.3亿元，同比增长26.3%。在投资物业租金收入中，购物中心的贡献最大，占比达76%，报告期内实现租金收入91.5亿元。

  截至报告期末，华润置地已销售尚未结算的签约额为人民币2,239.3亿元，其中，已锁定于2020年内结算的开发物业营业额已达人民币1,286.9亿元。

  毛利率依然是最大的关注点之一。2019年，华润置地的综合毛利率为37.9%，相比2018年同期的43.4%有所下降，其中，开发物业的毛利率减少6.4个百分点至36.5%。据了解，2016-2018年，其毛利率分别为33.7%、40.3%、43.4%。

  而在管理层眼里，这个数字依然具有竞争力。“行业毛利率水平目前呈下降趋势，而且下降得很明显，华润置地有信心维持有行业竞争力的毛利率水平。”管理层透露，2020年华润置地的毛利率水平将维持在30%-35%。

  动荡的2019

  在外界看来，华润置地的2019可以用“动荡”来形容。

  在人事层面上，华润置地历经了两次人事动荡，第二次至今还没结束。2019年12月，唐勇调任华润电力执董兼总裁，在华润置地董事会主席这个位置上，他呆了9个多月。去年3月，被称为华润置地“灵魂舵手”的吴向东正式出走，并带走了一批中层干部；有分析指，唐勇当时临危受命，其就任更大的作用是为了完美过渡吴向东造成的断档。

  在2019年中期业绩会上，唐勇提及，华润置地也有“中年焦虑”，这是因为公司还在求发展，对目前遇到的挑战或存在的问题正在思考、解决。从2019年的成绩来看，至少在销售增速不断减慢的这个问题上，华润置地暂时没能解决。

  2015-2019年，华润置地销售的同比增速分别为23%、27%、40.8%、38.5%、15.1%，2019年的数据为其近五年来的新低。

  此外，年报显示，截至2019年末，华润置地的现金及现金等价物同比减少10.2%至637亿元，负债总额约5286亿元，资产负债率较2018年的72.44%有所下降，为69.3%，有息负债率为36.6%，同比下降5.7个百分点。2019年华润置地总借贷额为1345.4亿元，2020年到期债务约213亿元，现金短债比为3倍。

  过去一年，华润置地新获取82个项目，新增土储计容建面为2020万平方米，权益地价为934亿元。如果与2018年相比，2019年华润置地拿地的步伐稍微放慢了一点；2018年，其新增土储2213万平方米，其中权益地价1036.8亿元。

  截至2019年12月31日，华润置地总土储面积达6868万平方米，可满足未来三年发展需求，其中开发物业土储面积为5852万平方米，区域分布上，一、二线及具有产业支撑的三线城市土储占比达83.8%。

  2620亿元的销售目标

  在2019年15.1%增速的基础上，管理层尽管表示，目前市场已经在恢复，为2020年定下的目标却很谨慎——2620亿元，即同比增长仅8%。按照华润置地2020年全年可售的5000亿货值计算，只要去化达52.4%，即可完成目标。

  管理层强调，华润置地会坚持既定的战略方向，坚持“2+X”双轮驱动的商业模式，强调规模和质量的协调发展；在战略方向不变的前提下，将加大对主营业务的推动和发展。

  在会上，管理层被问及今年的拿地预算时坦言，并没有明确的预算，会视乎现金流情况及市场机会来动态看待拿地机会。其续指，华润置地会聚焦于一、二线城市跟产业支撑的三线城市，以及大湾区、长三角、京津冀等都市圈，侧重于周转较快、以住宅为主的项目，同时关注上、下半年的拿地窗口期，不在高位抢地。2020年，仍会密集关注收并购机会，加大收并购力度，此外会注重多元化拿地渠道，包括城市更新、TOD合作等。

  资料显示，2020年一季度华润置地在公开土地市场上多有斩获，仅2月已新增7幅土地，总建面约103.5万平方米，应付的权益土地出让金约108.75亿元。而最新的收获则是3月25日，华润置地以33.03亿的价格竞得苏州吴中经开区宅地，成交楼面价为1.85万元/平方米，溢价率为10%。