文/乐居财经研究院 陈晨

  3月24日,合生创展集团(00754.HK)披露2019年业绩报告。

  曾被业界誉为华南五虎之一的合生创展,2019年实现物业合约销售及预售212.58亿元,同比增长41.96%。与他并列的碧桂园、恒大、富力、雅居乐的销售额均早已破千亿。

  今年1月13日,朱孟依卸任合生创展董事会主席职位,将权利交接给其女朱桔榕。这份业绩报告是朱孟依交棒前的最后一份业绩报告。

  2019年,合生创展实现收入186.01亿港元,同比上涨39.92%;净利润约96.5亿港元,同比上涨65.74%;归母净利润约94.86亿港元,同比上涨约64.25%。其中毛利率约50.34%,净利率约51.88%。

  合生创展2019年的主要财务指标同比增幅较大,但基本是基于较低的基数。看似花团锦簇,实则其中埋有“隐患”。

  华南发力,投资物业公平值变动贡献6成利润增长

  作为曾经的华南五虎之一,合生创展2019年在华南猛冲了一把。

  2019年,合生创展重新划分了业务收入分布。除原有的物业发展、物业管理,合生创展将物业投资与酒店营运分部则合并为商业地产投资分部,基建业务单独呈报。基建业务指提供给物业买家的设计服务及建筑服务。合生创展2019年实现收入186.01亿港元。其中物业发展占比约69%;商业地产投资收入占比17%;基建业务收入占比8%;物业管理收入占比6%。四大板块的收入2019年均有增长。

  其中“物业发展收入”、“商业地产投资收入”的增长均离不开华南区域的突击。

  在2019年物业发展的收入中,来自华南(包括广州、惠州、中山及阳朔)的收入同比涨87.38%至65.88亿港元,在物业发展的收入中占比51%,较去年同期41%的占比,提高了10个百分点。在商业地产投资板块,合生创展华南区域2019年收入6.25亿港元,同比增长67.45%,有了大幅的增长。但在合生创展2019年商业地产投资板块收入中,华南区域的占比仍然较少,仅有20%。

  2019年,合生创展除税前利润约147.62亿港元,同比涨64.13%,净增长57.68亿港元。其中主营业务的毛利增长贡献了28.35亿港元税前利润。但贡献最多的税前利润主要来自投资物业公平值变动。

  2019年,合生创展来自投资物业公平值收益较去年上涨35.02亿港元。在税前利润57.68亿港元的增值中占比超60.7%。据合生创展,截至2019年12月31日,合生创展拥有15项投资物业。

  净负债率约65.7%,现金短贷比仅0.87

  业绩报告还显示,2019年合生创展负债总额上涨34%至1290.88亿港元。其中有约633.90亿港元的借贷总额,主要包括银行及财务机构借贷、商业抵押担保证券、优先票据等。

  截至2019年12月31日,合生创展负债率约63.25%,较2018年同期的58.7%负债率上涨约4.54个百分点;净负债率约65.7%,较2018年同期的69.59%下降近3.88个百分点。其中净负债率即借贷总额减现金及银行存款对股东权益的比率。

  在偿债能力方面,截至2019年12月31日,合生创展的流动比率为1.98,较2018年同期的2.15下降0.17倍。

  据业绩报告,截至2019年12月31日,合生创展一年内需要偿还的贷款约160.73亿港元。而合生创展手持的现金及短期银行存款(包括已抵押的银行存款)约141.02亿港元,完全不足以覆盖一年内需要偿还的贷款金额。其现金与一年内需偿还的借贷比率约仅为0.87。

  截至2019年12月31日,合生创展还有246.63亿港元银行信贷额未被动用。至于一年内的贷款偿还,合生创展也只能大量的借新还旧。