在地产圈，有几家房企因其并购案例比较多而有并购王的称谓，比如老牌并购王融创、新晋并购王世茂，小并购王阳光城等等。

  而在物管圈，同样有家并购王——雅生活服务。

  日前，物管圈里的并购王雅生活服务发布2019年度财务报告。

  成为并购之王

  雅生活，一听名字就显得书香气十足，与其大刀阔斧的资本运作完全不符。

  和其他物管公司一样，雅生活也是从雅居乐集团分拆出来。

  于2018年2月9日，香港联交所挂牌上市。

  不同的是，人家物管公司都是背靠一颗大树，而雅居乐却有着两大靠山。

  2017年6月，收购绿地物业100%股权；两月后，绿地控股投资10亿入股获得雅生活集团20%股权。

  一番礼尚往来后，雅生活正式开启“雅居乐物业”与“绿地物业”双品牌战略。

  从募集资金到账，到后续的买买买模式的开启，可以断定雅生活上市的目的非常明确，就是壮大自己。

  2018年，2.05亿收购南京紫竹物业51%股权；1.479亿收购兰州城关物业51%股权。

  2019年，1.34亿收购青岛华仁89.66%股权；1.14亿收购哈尔滨景阳60%股权；1.95亿收购广州粤华51%股权。

  去年9月，雅生活更是上演物管圈的蛇吞象，花20.6收购不论是营业收入还是在管面积都超过自己的中民物业及新中民物业各60%股权。

  收购完成后，雅生活将增加近3亿平米的并表在管面积。

  雅生活在管面积也将超过惊人的5亿平方米，管理项目将突破3000个，管理规模实现翻倍。

  在此之前，物管圈的5亿平米俱乐部成员，只有彩生活。

  同时，雅生活在管的物业品牌也将达到18个，成为物管圈运营品牌最多的物业公司，品牌业务已经完成了全业态的覆盖。

  不过，即便如此，雅生活似乎也并未停止收并购的步伐。

  19年年报显示，雅生活仍有42.07亿的现金沉淀，也就是说花20.6亿元收购中民物业及新中民物业后，账上还躺着20多个亿。

  事实上，即便雅居乐去年一直买买买，其资产负债率也仅30.7%。

  较低的资产负债率也说明雅居乐依然有非常大的财务运作空间，支撑其收并购业务的展开。

  并购王的得与失

  并购成就了雅生活，并让其成功摆脱了母公司的依赖。

  截至目前，来自第三方拓展的合约面积达到2.391亿平方米，同比增长74%，占总合约面积的67.1%。

  企业规模增大，快速扩张的优势已经在2019年雅生活的年报中开始显现，雅居乐的三大主营业务几乎都是出现了暴涨。

  唯一增长缓慢的就是案场物业管理服务——3.9%，这块业务主要来自于雅生活的母公司雅居乐。

  侧面也证明了雅居乐走收并购战略的成功。

  不过，并购也是有两面性的。

  激进的扩张，首先导致的是雅生活销售成本逐年攀升，同比增幅达到55.5%，至32.45亿元，快于营收增幅。

  其次就是毛利率的首次下降，雅生活去年的毛利率由38.2%下降至36.7%，与其并购的项目质量相对不高有关。

  此外，成本的快速增加，也将成为制约雅生活发展的较大瓶颈。

  对此，雅生活解释称，集团在管面积不断扩大，存量项目提升服务质量，增量项目前期投入，导致日常经营成本及各项外包成本增加，及伴随收并购公司商标、客户关系摊销额4530万的影响。

  我们还注意到频繁的并购让雅居乐的商誉问题开始显现。

  就如斥20.6亿收购中民物业及新中民物业各60%股权，这笔交易将给雅生活带来13.2亿元的商誉。

  如果未来对方业绩不达标，出现资产的预期现金流减少，则可能出现商誉减值，从而稀释自身的盈利，拖累公司业绩

  急速扩张后，能否有效的进行整合，以及后续对赌协议的期满，如何保证自己快速增长的盈利水平，对雅生活也未尝不是种考验。

  可能意识到问题的严重性，雅生活已开展组织架构优化，对收并购公司进行资源协同、集团赋能，降低管理费用。

  最新的进展是设立市场协同发展平台，对十八大品牌矩阵式策略，形成全国市场一盘棋的集团军作战方式。

  资本的进退之间

  雅生活走向并购之路，绿地好无疑问是最大的支持者。

  不过，商场上没有永远的朋友，只有永远的利益。

  今年1月14日，雅生活突然收到二股东绿地的通知：绿地金融已于昨日出售雅生活H股5000万股，成功套现超过15亿港元。

  出售结束后，尽管绿地金融依然还持有7.5%的雅生活股份，但已经退出了雅生活的主要股东名单。

  事实上，三个月前绿地金融已经进行过一次大规模的减持，未来也并不排除绿地金融进一步减持雅生活。

  尽管在两次减持公告中，雅居乐都强调并不影响二者的战略合作，不过依然给雅生活继续代管绿地物业带来了一些不确定性。

  就在绿地减持雅生活的时候，也有人在加持雅生活。

  3月5日，全球规模最大的上市投资管理集团贝莱德相中雅生活服务，增持42.25万股，总金额约为1558.70万港元，增持后持股数目约为2205.86万股，持股比例达到5.09%。

  本土资本撤退，全球资本进入。

  进退之间的雅生活，或许也是中国上市物业公司里的一个缩影。

（来源：物业大爆炸）