雅居乐董事会主席兼总裁 陈卓林 


乐居财经 李奕和 发自广州

2019年,是雅居乐(03383.HK)跨入千亿时代后走过的第一年。年内,预售目标完成率达104%,这也是其继2018年突破千亿后,再次小幅跨步。

3月23日,雅居乐披露2019全年业绩公告显示,年内,雅居乐连同其合营公司及联营公司以及由集团管理并以“雅居乐”品牌销售的房地产项目的累积预售金额为1179.7亿元,较上年增加14.9%,累积预售建筑面积为891.1万平方米,较去年增加11.7%。

但利润指标也显示了雅居乐的经营不及预期。2019年,雅居乐营业额602.39亿元,毛利为183.58亿元,较去年下跌25.6%。整体毛利率30.5%,较去年下跌13.4个百分点。

此外,该公司2019年的经营利润180.4亿元,同比2018年221.18亿元下降18.4%。股东应占利润为75.12亿元,同比上升5.4%。每股基本盈利1.935元。

衡量一家企业的成长,往往需要综合考察。从融资、负债、现金流、多元化扩张等方面来看,雅居乐仍需直面更多的挑战。

毛利率4连增后首跌

回顾过去一年的发展情况,2019年,雅居乐实现地产板块销售1179.7亿元,同比增长14.9%;累计预售建筑面积为891.1万平方米,同比增长11.7%。这也是其继2018年突破千亿后,再次跨入千亿阵营。

年内,该集团的预售成绩主要源自于华南、华东、海南及云南、华北等区域,全年可售资源货值逾2000亿元,在售项目达178个,当中推出55个全新项目。此外,雅居乐还在天津、威海、襄阳、郑州等城市推售产业小镇项目,也为集团提供销售。

根据其披露的年报显示,虽然其营收及净利方面有所上升,但显然毛利及毛利率方面不及市场预期,录得了较大的下降。

2019年,雅居乐集团总营业额602.39亿元,较去年增加7.3%;毛利183.58亿元,较2018年的246.74亿元下跌25.6%;整体毛利率为30.5%,较2018年的43.9%下跌13.4个百分点。

除此以外,该公司净利润增加10.5%至92.33亿元,净利润率亦较上年上升0.4个百分点至15.3%。而股东应占利润则为75.12亿元,较去年增加5.4%。

雅居乐称,毛利率的下降主要是由于多个城市受“因城施策”的影响,导致高毛利率项目确认的销售收入占比大幅下降,致使集团整体毛利率有所下降。

在过往的几年中,雅居乐的毛利率一直处于上升的通道。从2015年到2018年的时间里,其毛利率从25.14%增长到43.95%。随着两年来,房地产调控政策的出台,雅居乐无疑受到了较大的影响。特别对于仍处于深度调控的海南市场更是如此。

期内,雅居乐集团期内较高的销售成本直接导致毛利下降。据了解,该集团去年包括建筑成本、装饰及设计、土地使用权、资本化利息和税金及附加在内的销售成本为418.81亿元,较2018年的314.71亿元增加33.1%,增幅主要是由于土地及建筑成本均有增加所致。

2019年,雅居乐透过招标、拍卖、挂牌、勾地及股权收购等方式先后增添42个项目,其中新开拓北海、昆明、崑山、溧阳、清远、石家庄、渭南、襄阳、宜兴及柬埔寨金边。新地块的预计总建筑面积达1090万平方米,总土地金额为472亿元,对应楼面地价为每平方米4334元。

于2019年12月31日,雅居乐集团于75个城市,拥有权益预计总建筑面积为3970万平方米的土地储备。分布于华南区域、华东区域、西部区域、华中区域、海南及云南区域、东北区域、华北区域、香港及海外,对应楼面平均地价为每平方米3364元。

在这些土地储备当中,粤港澳大湾区占21%(即约为834万平方米)。

对于未来一段时间的市场走势,雅居乐在年报中称,疫情已对各行各业造成短期冲击,房地产行业的销售同样受到市民对疫情短期的心理影响,预计2020年第一季房地产行业销售表现将同比去年同期大幅下跌。

多元化投入100亿

2019年,雅居乐营业额602.39亿元,较2018年的561.45亿元上升7.3%。具体而言,物业发展销售、物业管理服务、酒店管理、投资物业租金收入、环保服务收入分别实现541.77亿元、35.77亿元、8.02亿元、1.73亿元、15.10亿元。同比2018年分别增长3.2%、67.7%、11.1%、8.7%、146.1%。

经过多年的探索和发展,雅居乐的多元化业务也开始为其收入提供助力。数据显示的雅居乐物业管理服务、酒店营运及环保业务均实现较高增长,似乎说明了这一点。

根据年报显示,雅居乐2019年物业发展业务收入与多元化业务收入的占比分别为89.9%及10.1%,当中多元化业务收入的占较2018年增加3.6个百分点。

早在2016年5月,雅居乐便宣布“去地产化”,更名为“雅居乐集团控股有限公司”。彼时的陈卓林已经表示,雅居乐正规划物业、环保产品以及教育产业的投资。在其规划中,今后雅居乐不止是一个地产公司,而是一个综合公司。

2018年,雅居乐进一步提出“1+N”的发展策略,形成地产、物业、环保、房管、建筑、商业等6个业务板块,旗下物业公司雅生活服务也在当年顺势登陆资本市场。至目前,其已形成地产、雅生活、环保、卓雅教育、雅城科创、房管、资本投资和商业管理八大产业集团的业务格局。

数据显示,2019年,雅居乐物业管理经营利润为13.85亿元,较2018年10.76亿元增加28.7%;增幅主要由于物业的在管总建筑面积由2018年的1.38亿平方米增加至2.34亿平方米。

此外,环保方面,由于年内新增的危险废物项目有所增加以及水务处理业务规模发展迅速,该业务的经营利润也较2018年增加69.6%至3.35亿元。

雅居乐似乎还在寻求旗下更多业务的上市。今年3月初,就有市场消息传出,雅居乐正计划分拆旗下经营建设业务的雅城科创(Agile City)于香港独立上市,并已委任汇丰及摩根大通作为其上市安排行,集资规模介乎3亿至5亿美元。

去年,雅城科创完成了人居科技、工程总承包两大业务体系的搭建,并形成以人居科技、EPC/总承包两大业务板块为主、多元发展的大型综合集团。2019年12月,雅城科创集团正式由雅居乐建设集团更名。

据了解,在多元化的投入方面,雅居乐2019年在多元业务方面合计投资额约100亿元,用以发展34个新增的非地产项目。事实上,由于研发费用增加以及业务扩展而增聘雇员,雅居乐集团的行政开支也由2018年的29.10亿元上升37.4%至39.99亿元。

短期借款之忧

一个现象是,随着多元化的持续深入,雅居乐的负债也有一定的上升;另一方面,在房企普遍面临“钱荒”的一年里,雅居乐的融资成本毫无意外也有所升高。

年报披露,2019年,该集团总借款成本(不包括租赁负债的利息开支)70.79亿元,较2018年的50.56亿元增加了40%。雅居乐称,这主要由于过去一年平均借款结余较高所致。如果忽略因外币借款而产生的汇兑差异,雅居乐2019年的实际借贷利率从2018年的6.49%上升到了7.1%。

去年5月,雅居乐公告发行的6亿美元优先永续资本证券,利率达到8.375%;11月,该公司发行的2亿美元优先永续资本证券年利率也达到7.75%。而事实上,如果回看其在2018年发行的同种类资本证券,大部分利率仅在6.8%左右。

2019年12月31日,雅居乐总借款金额966.7亿元。包括银行借款及其他借款、优先票据、境内公司债券、商业物业资产支持证劵及资产支持证券分别为678.62亿元、152.52亿元及135.56亿元。

其中,1年内到期422.97亿元;1-2年内到期295.72;2-5年内到期211.18亿元;5年后到期36.82亿元。

对比来看,雅居乐持有现金刚好覆盖其上述1年内到期借款。数据显示,2019年,雅居乐总现金及银行存款为425.55亿元,相比2018年的450.62亿元有所下降。

其中,现金及现金等值项目为335.51亿元及有限制现金为90.04亿元。显示其现金情况较为紧张。

据了解,2019年雅居乐集团未动用的借贷额度64.04亿元。如果按总借贷扣除现金及现金等值项目及有限制现金除以总权益计算,2019年,雅居乐负债比率为82.8%,同比2018年的79.1%。总的负债而言,过去的2019年,雅居乐总资产2732.32亿元,总负债2078.95亿元,据此计算的资产负债率为76.09%。


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