乐居财经 李奕和 发自广州

  在全国新冠疫情尚未完全消退的情况下，时代中国率先以线上形式举行了2019年业绩会。

  对于时代中国（01233.HK）来说，2019年是具有里程碑意义的一年。成立于1999年的它，正式迎来了20周年。同年12月，时代中国旗下的物业公司时代邻里（09928.HK）正式完成分拆，并在联交所实现挂牌上市。

  作为扎根粤港澳大湾区的房企，随着广州、深圳等城市城市更新进程的加快，时代中国也开始迎来收成期。2019年，时代中国来自城市更新业务的收入达到21.68亿元，占总收入5.1%，成为除物业发展外公司的第二大收入来源。

  一路走来，时代中国的规模在近几年实现了较大的突破，但高负债、规模瓶颈等一些问题也随之而来。时代中国曾在2018年提出过，2020年实现千亿销售目标。然而，2019年其仅实现合约销售额783.6亿元，增长29.3%。

  受制于疫情爆发以及经济不确定性，在最新公布的业绩公告中，时代中国已将2020年的目标调整为823亿元，按照这一数字，仅比2019年增长5%，距离千亿还有一段路要走。

  对于目标的下调，在3月10日时代中国举行的网上业绩会，董事会主席、行政总裁兼执行董事岑钊雄说：“2018年提出千亿目标，过去两年也是朝着这个方向去走的，目前看起来，在我们内部，1000亿已经不是我们一个很重要的目标了。这是早晚会实现的，今年不实现，明年也会实现。”

  这等于宣告了，时代中国的千亿目标被向后推迟。

  毛利率下降，短期借款大增154%

  时代中国是受房地产整体行情影响较为典型的企业之一。

  2016年，房地产行情大好，该公司销售规模突破290亿元，并创下至今的最高增幅达到50.4%。在2017、2018年，时代中国延续了高增长，两年的销售分别达到416.29亿元以及605.95亿元，增长则分别达到41.94%和45.56%。这也是时代中国销售增长超过40%的三年。

乐居财经据公开资料整理

  故事的转折开始于2018年——在许多人的记忆里，那一年仍然是房地产历史上调控政策出台最为频繁的一年。与大多数房企一样，时代中国也正是在这样的关头，步子缓了下来。

  2018年业绩会上，时代中国开始提出千亿目标，并计划在两年后的2020年实现。然而在2019年，时代中国的销售仅实现783.6亿元，增长29.32%，远慢于其前三年的增速。迫于楼市的最近走势，公司最终将2020年的目标下调至823亿元。

  这一目标与千亿相差177亿元，相比2019年销售也仅增长5%左右。

  若撇除销售增长的放缓，时代中国在2019年的营业收入上或者更能给人以看头。2019年，时代中国业务录得收入424.33亿元，较2018年增长23.4%；利润55.61亿元，较2018年增长15.6%。此外，公司拥有人应占利润52.13亿元，同比增加18.5%。每股基本盈利为2.73元，较上年增长13.8%。

  时代中国称，收入增加主要归因于物业销售收入增加。

  根据2019年业绩公告，时代中国的毛利由2018年的106.21亿元增加至124.36亿元，增幅17.1%。但时代中国的毛利率则由2018年的30.9%下降至29.3%。该公司称，下降主要是由于毛利率较高的产品收入确认比例较2018年有所下降及城市更新业务的毛利率有所下降。

  关于这一点，岑钊雄在业绩会上也表示，公司整体毛利率由30.9%下降至29.3%，主要是因为城市更新业务的毛利率有所下降。“旧改业务毛利率有所下降，主要是由于项目之间的差异，有一定的局部波动是正常的，这产生的影响不大。”

  另一个事实是，经过前两年的高速发展，时代中国的融资成本与负债也在攀升。据了解，由于土地收购及物业开发扩张而致使银行融资金额增加，时代中国2019年的融资成本由2018年的6.67亿元，增加至10.11亿元，增加值3.44亿元，增幅达51.5%。

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  实际上，回顾时代中国近年来的发展，自2016年以来，该公司融资成本就维持着高增长的态势，特别在2017年-2019年三年的时间里，其融资成本增长均超过50%。

  据了解，时代中国去年的融资利率成本约在7.4%至7.5%之间，岑钊雄介绍，公司该指标在今年可能会再下降一点，达到7%以下的水平。但值得一提的是，频繁的融资也导致时代中国的负债的进一步增长。

  截至2019年底，时代中国的负债总额也同比增长29.6%至1253.94亿元。期间公司的总资产1610.98亿元，资产负债率达77.84%，较2018年底增长了近3个百分点。数据显示，时代中国资产负债率在持续增长。

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  业绩公告显示，时代中国于2019年12月31日的计息银行贷款及其他借款合计约为532.61亿元。其中，一年内到期借款由2018年的73.12亿元增加至185.98亿元，同比增长154.4%。；此外，两年至五年期的借款约342.11亿元，而约4.52亿元的借款须于五年后偿还。

  于2019年12月31日，该公司现金及银行结存账面结余约为292.79亿元（2018年12月31日：274.26亿元），有效覆盖一年内到期的有息借款。期间，集团受限制银行存款34.05亿元（2018年12月31日：40.52亿元）。

  旧改收成期与区域掣肘

  作为扎根粤港澳大湾区的房企，随着广州、深圳等城市城市更新进程的加快，时代中国似乎开始迎来了收成期。

  据了解，时代中国在2019年实现的424.33亿元营业收入中，主要来源于物业发展、城市更新业务、物业租赁和转租及物业管理服务产生，各业务占比分别约为92.1%、5.1%、1.1%及1.7%。

  2019年，时代中国来自城市更新业务的收入达到21.68亿元，成为除物业发展外公司的第二大收入来源。这部分收入主要来自于正大康地、里水洲村、水泵厂和里水草场项目。2018年，其来自城市更新业务的收入更达到27.76亿元，在总收入的占比更达到8.1%。而在此前，这部分收入在时代中国的财报中几乎没有体现。

  实际上，近年来，城市更新成为房企持续加码大湾区的筹码，时代中国作为本地房企更不例外。

  2019年3月13日，时代中国以46亿元预算总金额拿下广州从化区江埔街禾仓村全面改造项目，这是其中标的广州从化首个旧村改造项目；6月12日，时代中国确定为广州花都横潭村（河西联社）旧改项目合作企业，投资预算8亿元，项目也是广州花都首个公开招商的旧村改造项目。

  截至2019年12月31日，该公司城市更新项目总数超过120个，潜在总建筑面积约4300万平方米。值得一提的是，去年，时代中国城市更新业务成功转化10个项目，总建筑面积约368万平方米，其中有8个纳入土储的总建筑面积约349万平方米。

  随着广州、深圳等城市的城市更新进程加快，或许，在未来一段时间，时代中国城市更新项目的利好也将得到进一步的释放。毕竟，从目前来看，时代中国的收益仍主要来源于物业发展。

  对于各业务的发展，3月10日业绩会当天，岑钊雄就说道：“目前住宅板块的收入比例虽然占到90%以上，但商业、产业、建筑建设等板块的在今年还是会加快发展，协同业务的做大做强，值得期待。”

  从总的战略布局来看，时代中国仍未“逃出”区域的掣肘，其业务主要集中于粤港澳大湾区城市。

  于2019年12月31日，该集团共拥有127个处于不同阶段的主要项目，其中119个分布在广州、佛山、江门、东莞、惠州、珠海、中山、清远、肇庆、汕头、汕尾及河源等广东省主要城市、4个位于湖南省长沙市、1个位于湖北省武汉市、2个位于四川省成都市及1个位于浙江省杭州市。

  这当中，杭州、武汉还是时代中国在去年才实现了首次落子。

  2019年，时代中国通过参与政府公开拍卖、城市更新项目、一级开发、合作及收购等多个渠道，在广州、佛山、江门、清远、东莞、成都、肇庆、长沙、河源、杭州、汕头、汕尾、中山及武汉购入28幅地块，花费的土地收购成本约233.97亿元。

  未来一段时间的拿地计划，业绩会上，岑钊雄表示，2020年的销售目标为823亿元，公司会按照回款的40%至50%作为买地金额，买地金额大概会在250至300亿左右。其还称，时代中国今年的可售货值会在1400亿至1500亿左右。

  截至2019年12月31日，时代中国总土地储备约2300万平方米，足够应付其未来三至五年的发展所需。对于未来市场布局，该公司称将继续深耕粤港澳大湾区，大力提升所在区域市场份额；逐步布局长三角、成渝、长江中游城市群等高增长潜力区域。