时代中国:岑钊雄搁浅千亿梦 | 进深①

乐居财经   2020-03-11 11:01:45

在全国新冠疫情尚未完全消退的情况下,时代中国率先以线上形式举行了2019年业绩会。

时代中国:岑钊雄搁浅千亿梦

  乐居财经 李奕和 发自广州

  在全国新冠疫情尚未完全消退的情况下,时代中国率先以线上形式举行了2019年业绩会。

  对于时代中国(01233.HK)来说,2019年是具有里程碑意义的一年。成立于1999年的它,正式迎来了20周年。同年12月,时代中国旗下的物业公司时代邻里(09928.HK)正式完成分拆,并在联交所实现挂牌上市。

  作为扎根粤港澳大湾区的房企,随着广州、深圳等城市城市更新进程的加快,时代中国也开始迎来收成期。2019年,时代中国来自城市更新业务的收入达到21.68亿元,占总收入5.1%,成为除物业发展外公司的第二大收入来源。

  一路走来,时代中国的规模在近几年实现了较大的突破,但高负债、规模瓶颈等一些问题也随之而来。时代中国曾在2018年提出过,2020年实现千亿销售目标。然而,2019年其仅实现合约销售额783.6亿元,增长29.3%。

  受制于疫情爆发以及经济不确定性,在最新公布的业绩公告中,时代中国已将2020年的目标调整为823亿元,按照这一数字,仅比2019年增长5%,距离千亿还有一段路要走。

  对于目标的下调,在3月10日时代中国举行的网上业绩会,董事会主席、行政总裁兼执行董事岑钊雄说:“2018年提出千亿目标,过去两年也是朝着这个方向去走的,目前看起来,在我们内部,1000亿已经不是我们一个很重要的目标了。这是早晚会实现的,今年不实现,明年也会实现。”

  这等于宣告了,时代中国的千亿目标被向后推迟。

  毛利率下降,短期借款大增154%

  时代中国是受房地产整体行情影响较为典型的企业之一。

  2016年,房地产行情大好,该公司销售规模突破290亿元,并创下至今的最高增幅达到50.4%。在2017、2018年,时代中国延续了高增长,两年的销售分别达到416.29亿元以及605.95亿元,增长则分别达到41.94%和45.56%。这也是时代中国销售增长超过40%的三年。

乐居财经据公开资料整理乐居财经据公开资料整理

  故事的转折开始于2018年——在许多人的记忆里,那一年仍然是房地产历史上调控政策出台最为频繁的一年。与大多数房企一样,时代中国也正是在这样的关头,步子缓了下来。

  2018年业绩会上,时代中国开始提出千亿目标,并计划在两年后的2020年实现。然而在2019年,时代中国的销售仅实现783.6亿元,增长29.32%,远慢于其前三年的增速。迫于楼市的最近走势,公司最终将2020年的目标下调至823亿元。

  这一目标与千亿相差177亿元,相比2019年销售也仅增长5%左右。

  若撇除销售增长的放缓,时代中国在2019年的营业收入上或者更能给人以看头。2019年,时代中国业务录得收入424.33亿元,较2018年增长23.4%;利润55.61亿元,较2018年增长15.6%。此外,公司拥有人应占利润52.13亿元,同比增加18.5%。每股基本盈利为2.73元,较上年增长13.8%。

  时代中国称,收入增加主要归因于物业销售收入增加。

  根据2019年业绩公告,时代中国的毛利由2018年的106.21亿元增加至124.36亿元,增幅17.1%。但时代中国的毛利率则由2018年的30.9%下降至29.3%。该公司称,下降主要是由于毛利率较高的产品收入确认比例较2018年有所下降及城市更新业务的毛利率有所下降。

  关于这一点,岑钊雄在业绩会上也表示,公司整体毛利率由30.9%下降至29.3%,主要是因为城市更新业务的毛利率有所下降。“旧改业务毛利率有所下降,主要是由于项目之间的差异,有一定的局部波动是正常的,这产生的影响不大。”

  另一个事实是,经过前两年的高速发展,时代中国的融资成本与负债也在攀升。据了解,由于土地收购及物业开发扩张而致使银行融资金额增加,时代中国2019年的融资成本由2018年的6.67亿元,增加至10.11亿元,增加值3.44亿元,增幅达51.5%。

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  实际上,回顾时代中国近年来的发展,自2016年以来,该公司融资成本就维持着高增长的态势,特别在2017年-2019年三年的时间里,其融资成本增长均超过50%。

  据了解,时代中国去年的融资利率成本约在7.4%至7.5%之间,岑钊雄介绍,公司该指标在今年可能会再下降一点,达到7%以下的水平。但值得一提的是,频繁的融资也导致时代中国的负债的进一步增长。

  截至2019年底,时代中国的负债总额也同比增长29.6%至1253.94亿元。期间公司的总资产1610.98亿元,资产负债率达77.84%,较2018年底增长了近3个百分点。数据显示,时代中国资产负债率在持续增长。

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  业绩公告显示,时代中国于2019年12月31日的计息银行贷款及其他借款合计约为532.61亿元。其中,一年内到期借款由2018年的73.12亿元增加至185.98亿元,同比增长154.4%。;此外,两年至五年期的借款约342.11亿元,而约4.52亿元的借款须于五年后偿还。

  于2019年12月31日,该公司现金及银行结存账面结余约为292.79亿元(2018年12月31日:274.26亿元),有效覆盖一年内到期的有息借款。期间,集团受限制银行存款34.05亿元(2018年12月31日:40.52亿元)。

  旧改收成期与区域掣肘

  作为扎根粤港澳大湾区的房企,随着广州、深圳等城市城市更新进程的加快,时代中国似乎开始迎来了收成期。

  据了解,时代中国在2019年实现的424.33亿元营业收入中,主要来源于物业发展、城市更新业务、物业租赁和转租及物业管理服务产生,各业务占比分别约为92.1%、5.1%、1.1%及1.7%。

  2019年,时代中国来自城市更新业务的收入达到21.68亿元,成为除物业发展外公司的第二大收入来源。这部分收入主要来自于正大康地、里水洲村、水泵厂和里水草场项目。2018年,其来自城市更新业务的收入更达到27.76亿元,在总收入的占比更达到8.1%。而在此前,这部分收入在时代中国的财报中几乎没有体现。

  实际上,近年来,城市更新成为房企持续加码大湾区的筹码,时代中国作为本地房企更不例外。

  2019年3月13日,时代中国以46亿元预算总金额拿下广州从化区江埔街禾仓村全面改造项目,这是其中标的广州从化首个旧村改造项目;6月12日,时代中国确定为广州花都横潭村(河西联社)旧改项目合作企业,投资预算8亿元,项目也是广州花都首个公开招商的旧村改造项目。

  截至2019年12月31日,该公司城市更新项目总数超过120个,潜在总建筑面积约4300万平方米。值得一提的是,去年,时代中国城市更新业务成功转化10个项目,总建筑面积约368万平方米,其中有8个纳入土储的总建筑面积约349万平方米。

  随着广州、深圳等城市的城市更新进程加快,或许,在未来一段时间,时代中国城市更新项目的利好也将得到进一步的释放。毕竟,从目前来看,时代中国的收益仍主要来源于物业发展。

时代中国:岑钊雄搁浅千亿梦

  对于各业务的发展,3月10日业绩会当天,岑钊雄就说道:“目前住宅板块的收入比例虽然占到90%以上,但商业、产业、建筑建设等板块的在今年还是会加快发展,协同业务的做大做强,值得期待。”

  从总的战略布局来看,时代中国仍未“逃出”区域的掣肘,其业务主要集中于粤港澳大湾区城市。

  于2019年12月31日,该集团共拥有127个处于不同阶段的主要项目,其中119个分布在广州、佛山、江门、东莞、惠州、珠海、中山、清远、肇庆、汕头、汕尾及河源等广东省主要城市、4个位于湖南省长沙市、1个位于湖北省武汉市、2个位于四川省成都市及1个位于浙江省杭州市。

  这当中,杭州、武汉还是时代中国在去年才实现了首次落子。

  2019年,时代中国通过参与政府公开拍卖、城市更新项目、一级开发、合作及收购等多个渠道,在广州、佛山、江门、清远、东莞、成都、肇庆、长沙、河源、杭州、汕头、汕尾、中山及武汉购入28幅地块,花费的土地收购成本约233.97亿元。

  未来一段时间的拿地计划,业绩会上,岑钊雄表示,2020年的销售目标为823亿元,公司会按照回款的40%至50%作为买地金额,买地金额大概会在250至300亿左右。其还称,时代中国今年的可售货值会在1400亿至1500亿左右。

  截至2019年12月31日,时代中国总土地储备约2300万平方米,足够应付其未来三至五年的发展所需。对于未来市场布局,该公司称将继续深耕粤港澳大湾区,大力提升所在区域市场份额;逐步布局长三角、成渝、长江中游城市群等高增长潜力区域。

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