在全国各个城市纷纷出台放松预售条件政策，意图挽救受新冠肺炎疫情影响的房地产企业时，3月7日晚间，海南出台了《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》，严令本省户籍和常住居民家庭限购2套住房，鼓励发展安居型商品住房，新出让土地建设的商品住房全部现房销售，

  在疫情期间其他省市相继放松调控之时，海南却进一步收紧调控，加码对房地产市场的约束，成为首个逆向给房地产增压的省份，这一调整可谓相当出其不意。

  海南壮士断腕后再次收紧调控

  事实上，2018年以来,海南调控政策层层加码。

  2018年1月，海南省长表示未来五年海南将以壮士断腕的决心减少经济对房地产的依赖，决不让海南变成房地产加工厂。

  同年4月，海南祭出全域限购的最强调控，海口、三亚、琼海最为严苛，非本省户籍家庭购房，至少一名家庭成员在省内社保满5年。非本省户籍购房，商贷首付比例不得低于70%。并且，居民家庭或者企事业单位所购住房限售5年。

  此番海南全域限购政策再升级，限购对象扩容至本省户籍和常住居民家庭，其在海南省限购2套住房。鉴于海南省主打旅游地产，置业客群主要来自于外省市，升级限购更多是对购房者心理预期的影响。

  鉴于安居型商品房兼具保障房的性质，在一定程度上可以吸引更多高素质人才前来就业生活，助推海南自由贸易港建设更好、更快发展。

  此次新政最受关注的当属现售制度。此前多地也曾实行“现售”，包括2017年3月，杭州要求土拍时“溢价率达到50%，必须现房销售”，但4个月后该政策即取消；2018年6月，广东中山试点推出“现售”地块，200轮竞拍后被万科竞得；甚至深圳也在2018年也拍出了“现售”土地，但都是区域性的，取消预售制的范围并不大。

  海南是首个在省级层面要求现房销售的。

  对于购房者而言，现房销售意味着所见即所得，在一定程度上规避了偷工减料、货不对板甚至项目烂尾的风险，最大程度保障购房者权益。对于房企而言，现房销售将大幅延长项目开发周期，难免将加剧房企资金周转压力，那些一贯高杠杆、高负债经营的房企更将备受煎熬。

  海南已大幅降低经济对房地产依赖

  自2018年实行全域限购政策以来，海南房地产市场显著转冷，2019年全省房地产开发投资同比下降22.1%，商品房销售面积、销售金额分别下降42.1%、38.8%，其中投资购房比重较高的三亚市商品房销售面积、金额分别同比锐减51%和49%。应该说，房地产市场调控成效显著，似乎没有进一步收紧政策的必要。

  海南已然大幅降低经济对房地产的依赖，房地产投资占GDP的比重连续两年回落，从2017年46%降至2019年24.8%。与此同时，服务类消费发展方心未艾，对经济增长的贡献率达75%，经济增长正由主要依靠投资拉动转向主要依靠消费拉动。

  受新冠肺炎疫情影响，海南房地产市场持续转冷，省内弱三四线城市市场下行压力不断加剧，放松调控的声音再起。

  我们认为海南房地产政策层面仍需维稳，此番升级调控可谓是“打预防针”，既起到警示作用，又避免重蹈驻马店、广州放松调控随后紧急叫停的覆辙，尤其要避免房地产市场陷入“一放就涨”的怪圈，更好地将稳地价、稳房价、稳预期的长效调控机制落到实处。

  房地产调控走向分化

  值得注意的是，在海南加码调控前，一线城市广州“公寓不再限购”的政策经历“一日游”后被紧急撤回。

  3月3日，广州市政府发布稳定经济发展的政策文件，共计48条。第三十一条涉及房地产市场调控内容指出要优化商服类项目建设和销售管理，取消了在2017年3月30日开始的公寓限购政策。具体而言，广州的商服类项目(公寓、商铺、写字楼)，不再限定最小分割单元，不再限定销售对象，也不再限定转让对象。

  在2017年3月30日，广州颁布“330新政”，要求商服类物业只能由法人单位购买，个人不能购买，且未完成规划报建手续项目，最小分割单位不得小于300平方米。所以从某种层面来说，3月3日颁布的《通知》，使得广州实行近三年的公寓限购政策正式取消。

  3月4日《通知》被撤回，一天后《通知》重新被挂出，但已无“广州公寓、商铺等商办项目不再限定销售对象，不再限定最小分割单元”的内容。

  从出台到叫停，广州不是第一个出现政策“一日游”的城市。2月21日，驻马店市政府发布《关于进一步规范促进房地产业平稳健康发展的意见》，将住房公积金贷款额度由45万元上升到50万元；首套房公积金贷款最低首付比例由30%下调为20%；同时大力推广住房公积金组合贷款业务。除了各类人才购房，大中专毕业生、农民工购房都有相应的购房补助。

  这份文件在当时被媒体解读为“打响楼市放松的第一枪”。很快，河南省政府约谈驻马店市人民政府主要负责同志，相关政策也被叫停。

  疫情期间，地方多措并举积极为市场、企业减压，一方面，积极为开发企业解困，涉及支持企业复工，放宽预售条件，缓解房企拿地投资压力等；另一方面，刺激需求维稳楼市，涉及购房补贴、税费减免、调降首付比例等。

  从两次政策“一日游”来看，稳市不等于救市，救企业不等于炒作，国家“房住不炒”的基调不会变，各城市的房地产调控也将走向分化。

  此次海南升级调控最有争议的一条便是“取消预售政策”，这对市场后续影响力难以预料，对行业对企业都有巨大的杀伤力，难免让人产生联想，这一政策是否会在未来蔓延。

  当前疫情对经济影响巨大，房地产市场首当其冲，至今市场仍处于半停摆状态，现在这个情况下释放这样的信号，对行业也将产生一定的影响。

  长期以来，商品房预售制度已经成为房地产重要的组成部分，预售的取消，在海南试点也未尝不可，但是如果要在全国推进的话，需要谨慎再谨慎，其他城市也较难跟进。

  展望未来，2020年“房住不炒、因城施策”的政策主基调未变，调控政策全面放松基本无望，“四限”调控注定将延续更长的时间周期，但局部放松依旧可期，压力城市放松调控也在市场预期之中，以期减缓市场下行压力。

  具体而言，一线以及苏州、西安等热点二线城市房地产政策层面仍需维稳，不会大幅度放松调控。另外一方面，随着市场下行压力不断加剧，也有部分二线城市以及不少三四城市可能局部放松调控，部分城市可能政策力度较大。

  来源：丁祖昱评楼市