保利发展董事长 宋广菊保利发展董事长 宋广菊

  乐居财经 林振兴 发自北京

  在国内疫情肆虐的时期,虽然小开发商普遍现金流吃紧,但头部房企不仅可以逆势以起拍价在国内拿地,还可以将触角延伸至海外。

  近日,保利地产静悄悄地在海外收购了一幢写字楼,并未发布正式公告,而率先披露这一交易信息的是新加坡基金公司。

  2月12日,新加坡机构房地产私募股权投资公司SC Capital Partners宣布,保利地产(600048.SH)斥资2.7亿澳元向其买入一项位于澳洲悉尼南面中央商业区的商业物业——Goulburn Street 59号。

  据悉,Goulburn Street 59号有着47年的老历史,于1973年落成,为一幢楼高26层的写字楼大楼,净可出租面积1.95万平方米。按照成交总价为2.7亿澳元(折合约12.66亿人民币),计算可得均价为6.52万元/平方米。

  相比在国内住宅项目动辄上百万平方米,Goulburn Street 59号可谓袖珍项目。早在2016年,保利澳大利亚就曾计划在悉尼中央商务区建造一座地标性甲级写字楼,这也是中国房企首次在澳大利亚首府城市核心地段开发高端办公楼。

  值得关注的是,此次收购悉尼写字楼的初始租金回报率仅4.9%,不少保利投资者质疑道,“租金回报率还没保利地产自身的股息高,不如在国内多拿块地,或者回购自己公司的股票,都比投资悉尼商业物业赚得多。”

  保利这笔买卖是否划算?它可以当作一笔“永续理财”吗?

  在中国企业资本联盟副理事长柏文喜看来,分析这个问题要看相对收益率,而不能看绝对收益率。而相对收益率是租金收益率减去同期贷款利率,假设物业购置全部是使用贷款购买。目前国内的情况是租金收益率太低,根本覆盖不了同期贷款利率,往往连同期贷款利率的一半都覆盖不了,这个与国内物业的估值体系有关,不是短期内能够解决。

  而在市场化的国家,如果持有物业和建设写字楼不赚钱,就不会有投资进入,自然就形成了较为均衡的市场的收益率。保利买入悉尼写字楼要从两方面去审视,一方面是为了提升持有资产的净收益率,另一方面是为了国际化战略的布局。

  早在2014年,保利地产董事长宋广菊曾公开表示,公司进行国际化的主要目的“不是赚钱”,而是学习西方国家的发展模式,并顺应全球经济一体化的趋势。

  在海外发展方面,宋广菊强调保利地产持审慎推进的策略,“海外赚钱目前来看还没有国内好赚。保利进海外还是本着审慎的原则,审慎推进。”同年,保利便成立了海外事业部。

  澳洲是保利首个入驻的海外市场,其信誓旦旦打算在10年成为当地第三大房地产开发商。

  2015年2月,保利地产高层远赴澳洲,对墨尔本、悉尼等城市进行访问。短短3个月后,保利首次以1984.4万澳元(约人民币9729.31万元)获得澳洲墨尔本市南雅拉区克莱蒙商住地,项目用地面积约为2146平方米,保利拥有该项目51%权益。

  以合作方式拿下墨尔本项目后,保利地产又马不停蹄在悉尼西北区埃平拿下了另一个项目。这是其在海外独立投资的第一个项目。与克莱蒙项目一样,前期这个试水项目体量和投资额也并不大。

  据悉,埃平项目是保利在筛选了450个场地之后唯一买下的地区。由此可见,保利在选择开发地点上的彻底性和谨慎性与中国开发商在人们心中不惜一切代价抢地的形象背道而驰。

  彼时,澳洲也是许多内地房企的心头肉,中国开发商纷纷远赴到澳洲淘金,包括绿地、碧桂园、万达、颐和地产、福星惠誉、苏宁环球、海亮地产、复星、中锐地产等房企已相继来到黄金海岸建建筑。

  在2014-2016年那一段时期,澳大利亚房地产市场异常火热,受到了大量海外购房者的追捧,当地房价疯涨。在澳洲人眼中,中国地产商财大气粗,甚至有攻占澳洲之势。为了调控楼市、降低当地人的购房压力,澳大利亚政府开始收紧对外资购房的管制。

  甚至连大手大脚在澳洲投资的王健林,也开始了收缩战略,于2018年相继出售澳洲黄金海岸及悉尼项目,代价3.15亿澳元,同时买方同意偿还债务款项8.15亿澳元,总计11.3亿澳元(约合人民币57.8亿元)的代价。而早前,王健林曾幻想在澳洲黄金海岸打造一个能比肩梦幻世界和电影世界的大型主题公园。

  反观保利,它并没有停下步伐,此后几年在澳洲的悉尼和墨尔本房市均有涉足。宋广菊曾透露,未来除了持续关注美国、英国、加拿大等发达国家外,东南亚市场也会是重点目标。

  据不完全统计,自五年前进入澳洲市场之后,保利已积累超过20亿澳元(约合人民币93.77亿元)的开发项目。

宋广菊的海外路线图

  截至2019年6月底,保利在海外拥有14个处于在建或拟建状态的项目,其中1个为写字楼,其余均为住宅。从位置来看,11个位于澳洲,2个位于美国,1个位于英国,其中11个澳洲项目计划投资16.22亿澳元(约合76亿人民币)。

  虽然中国房企进行境外投资,可以实现将资金放进不同国家以分散风险。不过需要注意的是,海外房产市场并非天堂,在国内随便买房、投机楼花和期房就可以赚钱的经验似乎并不适用。同时,海外门户城市受外来投资增加的影响,房价已经逐渐见顶,由此带来的投资回报率也呈现下降迹象。